大亚湾西区VS东莞塘厦，临深置业哪家强？

深圳，多少人梦寐以求的地方，以实现自己的梦想。然而，往往被现实打败了，就是一生都需要住的房子，由于深圳高昂的房价而让人望而却步。

4月深圳各区均价（图源网络）

然而，梦又不能退败，但住所却可以开启深圳双城生活。因此，选择梦在深圳，睡在临深区域（惠阳、大亚湾或东莞塘厦、长安等地）的双城生活方式，也是不少人向往的选择。这种现状，从而在当地有了“深圳客“这个代名词。

那么，临深片区能不能买？答案是毋庸置疑的。不然深圳的土地不可能住得下所有有梦想的人儿，但你会选择哪里？是惠州还是东莞？

今天，企鹅找房重点分析临深片区的大亚湾西区和东莞塘厦，让“深圳客”更加了解在哪儿置业更加合适、理性。

1

区域位置

大亚湾西区

位于惠州市的南部，北接惠阳，是大亚湾距离深圳最近的街道办。总面积95.8平方公里，下辖10个村委会和4个社区居委会，共97个村(居)民小组。户籍人口3.1万多人，外来务工经商人员约16.9万人，常住人口则约20万人。距离深圳罗湖、福田约50公里，但距离深圳坪山不足10公里。

大亚湾西区实景图

东莞塘厦

位于东莞市的东南部，南接深圳观澜，总面积约128平方公里，下辖21个社区，户籍人口5万人，常住人口近50万人，距离深圳罗湖、福田、坪山等地约35公里。

东莞塘厦实景图（图源网络）

小结：

深圳行政面积是东西宽南北窄，所以东莞塘厦作为深圳北部，距离深圳各区都相对较近，大约半小时可达各区；而大亚湾西区，由于位于深圳的东部，距离福田、罗湖相对较远，约1个多小时方能到达，但距离坪山则不足10公里，可以说仅一路之隔，开车十来分钟即可到达，对于大亚湾西区或许是承接东进战略首选之地。

人口方面，塘厦常住人口比西区多一倍多，这与塘厦历史发展有较大关系。因此，以距离选择置业，不同区域 两者各有优劣势 。

2

生活和交通配套

大亚湾西区

拥有大亚湾万达广场、世纪城商业广场、西区大润发、龙光商业广场、惠丰城广场等大型购物中心。

大亚湾西区商业配套区位示意图

教育方面，拥有大亚湾三中、西区一小、二小、三小、四小、兴汉小学、龙山小学、荷茶小学、樟浦小学、崇德小学、宣平小学、华中师大附小、东方明珠实验学校、华美实验学校等13所，广东外语外贸大学附设大亚湾外国语学校已于去年开学，并且北大培文大亚湾实验学校今年正式开学，另外，龙光城两所学校也正在规建中，将会提供更多的学位和教育资源。

大亚湾西区教育配套区位示意图

休闲生活方面，其森林覆盖率也很高，拥有板樟岭公园、大亚湾森林公园、惠州市首个儿童公园——大亚湾儿童公园已基本达到开放条件。而此前官方发布的万达文旅城（规划）也落座于此。

大亚湾西区休闲配套区位示意图

星级酒店则有华美达酒店、星河山水酒店、戴斯酒店等。未来，在建中的大中华幸福城，将推出一栋高达216米的超高层写字楼+五星级酒店。

在交通方面，厦深高铁将于9月23日起正式开通直达香港的班次，其中惠州南站则是直达香港重要的一站，西区则临近该高铁站。西区与深圳坪山一路之隔，龙海一路、龙海二路分别与深汕公路、丹梓东路打通，加上此前已连接锦绣东路的石化大道，以及在建的龙海三路即将打通连接兰竹东路。

大亚湾西区交通配套区位示意图

地铁规划建设方面，据最新的《惠州市城市轨道交通线网规划》调整方案公示，建设中的深圳地铁14号、16号线将与惠阳大亚湾接驳。

东莞塘厦

目前建成了盈锋广场、万科生活广场、悦港汇等大型商业中心，聚集了市第三人民法院、第三市区人民检察院、市公安局特警支队一大队、市环保局环境监察四大队、市物价局价格认证中心塘厦办事处等公共机构。

全镇拥有12个天然湖泊和水库，40多个文化广场和生态公园，绿化覆盖率达40.4%，人均公共绿地面积15.2平方米。

塘厦休闲公园实景图（图源网络）

交通方面，东莞塘厦经过了长期的城镇化发展，高铁及道路交通轨道已经基本成型，莞深高速、龙林高速以及京九铁路等交汇贯通，从莞高速、深外环高速、东莞市轨道交通4号线正在规划或建设当中，同时，赣深高铁在塘厦林村设站，建成后将进一步夯实塘厦作为东莞东南部交通枢纽的地位。

从莞高速实景图

小结：

东莞是由30多个街道办组成的一个地级市，各镇配套功能较为齐全，相当于每个镇都是该区域的中心，大亚湾西区则是大亚湾其中的一个街道办，而大亚湾作为经济技术开发区，并非以“城市”定位发展，且西区作为后起之秀，其配套尚有待建设，因此，塘厦也因此拥有比大亚湾西区更为系统的商业和生活配套。

3

产业配套

大亚湾西区

作为区电子信息、汽车零配件等工业重心，西区在大亚湾经济发展中占有重要位置。2016年以来，大亚湾临深片区共引进项目61宗，其中内资项目49宗、外资项目12宗，目前临深片区在谈企业14家、在谈项目14宗，其中深圳和香港的企业有9家。这一批批优质项目、企业的入驻，正展现着“1+N”创新产业集聚区的产业发展新动能。

“1+N”创新产业集聚区规划图

东莞塘厦

2016年全镇实现生产总值334.12亿元，同比增长8.7%；实现规模以上工业增加值152.21亿元，同比增长4.6%；东莞塘厦全镇现有外资工业企业近900家，民营工业企业7000多家。

小结：

作为中国的工业重镇，事实上，整个东莞境内均分布着大大小小的内外资企业，发展成熟；大亚湾西区，则具备承接产业转移的功能，未来潜力较为明显。

4

房价和成交情况

大亚湾西区

要数惠州楼市最热区域，当属大亚湾西区，据企鹅找房不完全统计，目前西区在售和即将开售的楼盘近30个。根据2018年1-6月大亚湾整体房价和西区的房价走势，西区均价高于大亚湾整体均价。

西区整体成交均价在12500元/㎡左右，与深圳一路之隔的楼盘则在18000-19000元/㎡左右。从成交量来说，去年大亚湾区成交的一手住宅里，西区占比超过六成。

东莞塘厦

上半年新房成交套数是419套，同比增长3.46%，成交均价是23459元/㎡，同比下降1.23%（数据来源：吉屋网）。这是近年来出台从严的楼市政策，加上今年东莞的楼市政策加码，有效抑制了炒房行为，使得今年上半年成交量大跌。

小结：

得益于临深优越的地理优势，西区在整个大亚湾中也是最受青睐的。东莞塘厦由于受限购影响，成交量相比大亚湾西区，少之又少；均价方面，东莞塘厦均价是略下降的，且房价高于大亚湾西区房价近1倍，大亚湾西区仍是深圳客最热衷的临深区域。

5

限购政策

大亚湾西区

可以说，大亚湾并没有什么限购政策，此前发布的大亚湾实行第三套网签暂缓，但并非属于限购。

另外，大亚湾房管局7月发文重申规范境外机构和境外个人购房，根据住建部发布的相关文件，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，并要出具在境内工作超一年证明。

东莞塘厦

事实上，自2016年东莞发布楼市限购政策起，政策一直在收紧，截至目前东莞已经历过近8轮楼市调控的冼涤，出台多项楼市新政，包括实行限购、限贷、限价、限售、限“商改住”等政策。

东莞塘厦实景图（图源：东莞市政府）

例如，在购房资格：非该市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在该市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。如果非该市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供该市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在该市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在该市购买首套新建商品住房。限购套数：本地、外地均限购2套，只要拥有两套房及以上住房，都暂时不能买新房。

小结：

可以看出，东莞的限购政策较为严格，对楼市成交有极大影响，而惠州特别是大亚湾的楼市政策则微乎其微。这么一来，购房者在选择性上，大亚湾西区的价格和产品方面会更胜一筹。

从以上的重点因素对比来看，对于临深片区各有其优势，一个是深圳“东进洼地”，一个是新兴的产业集群。企鹅找房认为，一个地区究竟是居住还是投资，政策非常重要，因为地区的发展决定这个地区未来的价值，相比东莞，大亚湾楼市相对自由市场化些。

从短期投资来看东莞塘厦有优势，这取决于地理位置以及长期的城镇工业化发展有关，但从长线投资来看大亚湾西区未来的发展潜力会更略胜一筹。

作者：曾学明

编辑：詹琳儿

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