大庇天下寒士俱欢颜?试看晚清的京城房租

文｜陈卿美

自古京城居大不易。虽说历朝历代都不易，但不同时期的痛苦指数是不一样的。京城的最大资源是权力，人人围着权力转。晚清的北京，还是那个北京，仍是全国屈指可数的大城市。伴随着大量的人口流动，租房一直是人们的主要选择。

晚清的北京人口数量并不是逐年增多的，据相关资料统计，在1882年，北京城人口达到顶峰，为108万人。但是在清廷灭亡的前夜，也就是1911年，北京城人口下降为76.7万人。这个数量基本等同于乾隆末年74万人的数量。

尽管人口有波动，但北京的地位并没有改变。作为帝国之都，那时的房租又是多少钱呢？先看看一个浙江绍兴人李慈铭的租房经历。据《越缦堂日记》记载，1871年，李慈铭二次进京做官。刚到北京就与两个老乡开始找房，从正月找到五月，不断租房、不断搬家。我们梳理一下他们住的几个地方。一是前门打磨厂旅店，四间房，月租9000文；二是南半截胡同的山会邑馆，月租6300文；三是菜市口铁门胡同，约十五间，月租36000文，押金10000文。

北京的房屋结构

很多人对“文”这个货币单位没有概念，我们换算一下。大约2500文等于1两银子，而那时的1两银子基本等于200元人民币。也就是说，12.5文=1元人民币。李慈铭在菜市口铁门胡同的十五间房，月租便是14.4.两银子，约合2880元人民币，每间房约为192元人民币。这个价格如果今天来看，感觉似乎很便宜，其实不是。

计算出了房租水平，还要看看当时的收入水平。当时李慈铭的年收入是168.56两，每月收入为14两银子。这收入是不是无法支付房租了呢？当然不是，他们是三人合租，租住的是十五间房，如果三人平摊房租的话，每人仅4.8两，合人民币960元。不要认为这个价格低，如果是普通百姓也是租不起的，那时的普通百姓收入每月能赚个五六两银子已经很不错了。李慈铭每个月分摊的房租几乎相当于一个普通百姓的月收入。同样，在今天的北京菜市口，一个最小单元的住房，同样已经相当于普通人的月收入。

李慈铭这人属于爱摆阔的类型。当时他的官职也就是个候补户部郎中，属于中低级别官员。他是捐纳出身，没有任何正式收入。收入主要来源于养廉银与印结银。即使这两项收入，也很不稳定。比如养廉银，少则年收入8两8钱，多则43两7钱。印结银少则每年180两，多则386两。但李慈铭自小家庭条件优越，所以在北京也不差钱。

1874年，他曾租住原闽浙总督季文昌的故居，“有屋二十余楹，有轩有圃、广植花木、气派宏阔”。这套宅院年租金72两。那年，当时李慈铭还买了两个小妾，其中一个就花了180两银子。

再看看曾国藩的租房经历。道光十八年，1838年，27岁的曾国藩进士及第，选为翰林庶吉士。由此，他开始了在北京十三年的租房生活。根据《曾国藩日记》的记载，曾国藩第一个租房地点也是在菜市口附近，南横街千佛庵，四间房，每月租金4000文，全年租金为33.47两。此时1两银约等于1434文，约等于300元人民币。曾国藩全年的租金就是1万元人民币。而此时曾国藩的全年工资只有129.95两，房租基本就占到了1/3。

几年后，曾国藩的老婆、孩子，包括弟弟全部跟随进京。曾国藩再次租房，在骡马市大街棉花六条胡同租住，每月房租8000文，全年则需66.95两。一家子的房租够曾国藩受的，当时的曾国藩的年工资收入还不到150两银子。

这地方的房子没住多久，朋友王继贤来拜访，说房子风水很不好，让他当月赶紧搬家。曾国藩坐卧不安，又开始四处找房子。

曾国藩在北京工作13年，一共搬了8次家。从菜市口南横街、到果子巷南头贾家胡同、骡马市大街棉花六条，再到绳匠胡同，前门内碾儿胡同。房租不断上涨。有些地方反复住，等再搬回去的时候，发现房租早已涨了一两倍。

其中最折腾的是1840年，这一年就搬了5次家。租房要不少钱，搬家、装修同样花费不菲。据统计，1821年，曾国藩3次搬家，这一年下来，房租加搬家、装修费用，一共花了97.87两银子。其中，仅八月份，租住绳匠胡同，有房18间，订金提前交了1500文，每月房租10000文，搬家1500文，雇人打扫3000文，裱匠工钱6000文，泥水匠砌花山2500文，油刷匠1500文。京官租房与普通人不同，必须得讲究。作为朝廷命官，该有的气派不能含糊，一定要符合官制威仪。

在《北京商业契书集》一书中，有一份1905年的租折，也就是租赁合同。合同显示，在东安门外的一套房，每月租金50两，但在正式入住前，还要付各种“扫找、房钱、茶钱”，总计150两。

1844年，曾国藩官升翰林院侍讲。此时，家丁兴旺，费用开支也越来越大。“寓中用度浩繁，共二十口吃饭”。曾国藩一大家子再次搬家，租住在内城的前门碾儿胡同，28间房屋，月租30000文，全年的租金就需要251.04两。平均每月21两银子，已经是普通百姓收入的六七倍。此时的租房收入，已经超出了他的工资收入。如果今天在北京的前门地区，租一个可以供20人生活的房子，每月租金同样是普通人月收入的数倍以上。

曾国藩一生都没有在北京买房，虽然位极人臣，最高达到一等毅勇侯、武英殿大学士的高度，但一直在北京租房。首先是租房比买房划算。由于京官流动性比较大，随时可能会被调往全国各地，因此买房不如租房。另外，曾国藩为官也比较清廉，京城做官，开销巨大，他常常因此借债度日。即使在镇压太平天国成功后，曾国藩还在被人催债。

李慈铭与曾国藩都是京官，虽然不是普通人，但通过他们的租房经历，大致也可以知道晚清时期京城的房屋租赁行情。不是所有京官都像李慈铭、曾国藩一样可住高宅大院，很多京官普遍都比较贫困，甚至不如普通百姓。如被杀害的“戊戌六君子”之一的刘光第。

1888年至1898年，刘光第做了10年的京官。他也是捐纳出身，在京城长期任候补主事，也就是排队等上任。此时的刘光第全家在北京南西门外租了几间茅草屋。《刘光第集》中载，“君恶京师尘嚣，与南西门外僦废圃，有茅屋数间，篱落坏焉，躬耕课子。二三友人过访，则沽白酒，煮芋麦饷客”。那时，刘光第的年收入只有50两银子。这个收入水平，在当时的北京，基本就属于中低收入人群。

由此也可以看出，从古至今，京城的房租一直都比较贵。政府要做的是，让居者有其屋。而普通人要做的是，努力提高自己的收入，不要为房东打工。