郑州万象城19%增长的背后，是2018中期报告没有道尽的故事

万科发布中期后一天，华润置地也在21日发布了自己的年中报告。来看一下各个万象城的业绩增幅：

很漂亮的业绩，而郑州万象城更是取得了19.39%的惊人增长，虽然在已开业的万象城中增幅只处于第8位，但对于坎坎坷坷三年的郑州万象城来说，已经实属不易。

1、

乍看起来，一雪前耻的郑州万象城

而在中报里，华润置地也难得的把郑州万象城项目进行了推介，Highlight哦~

至于华润置地的整体业绩，大家的信息都比我及时，就直接贴图吧。

投资物业方面，业绩依然非常亮眼，而与整个投资物业租金收入22%，零售额30%的增长进行比较，郑州万象城19.4%和22.6%的增幅，虽然没刚才那么亮眼，但依然也不能算差。

然而，看多了业绩报告的我们，自然知道一个真理：数据从不说谎，可是观点总有角度。为了更深入的看看郑州万象城的业绩情况，我们认真读了一下报告的详细指标。可以说，这一看，当真让人吓一跳……

2、

华润置地投资物业增长率知多少

从条形图看，排名第一的深圳万象城，作为华润置地投资物业的元老，开业14年来，业绩依然一骑绝尘。甩开第二名沈阳万象城足足50%（惊）！排名前四的项目，也比较有趣，都属于早期开业的四个万象城，不得不说，老将确实战力十足。

那么，我们最关心的郑州万象城呢？往下数、再往下数、接着往下数……浅绿色的，1H2018租金：51,243（单位：千），哎……果然宣传口径这种事情，只能听听而已。

事实上近十年来，华润置地的投资物业部分，增长率一直以来都是颇为亮眼。从历年数据看，除去2009年的意外，增长率都完美跑过CPI，而60%的年份高于P2P的12%，更有2012年惊为天人的188.17%的核弹级增长……这样看来，郑州万象城19.4%的增长，也只能算还是不错。

其实开业四年以来，郑州万象城的收入增长，实际上是非常难看的。从绿色的郑州万象城与橙色的置地投资物业进行对比，16/17两年都是与整个投资物业非常不协调的负增长，直至今年才第一次出现了正向增长，相比这也是中期报告为何将郑州万象城重点推介的原因所在吧。

3、

从单平收入，看全国万象城排排坐

如果说投资人往往关注增长率，那么运营者则会更关注实际的收入情况。那么评估商业地产，单平租金，必然是一个重要指标。

在未计入出租率修正的情况下，我们看到，深圳万象的平均租金达到了近500元，而该项目99%的出租率，也决定了该租金基本反映了项目的真实水平。而我们关注的郑州万象城项目，单平方租金，则只有53.52元……之少，排名上毫无疑问的倒数了，如果再考虑到停车场部分的面积（实际上非常大），这个数值可能会进一步下降，但是鉴于报告中未明确租金构成，我们暂且认为租金收入不包括停车场收入，那么停车场面积不计入也就较为合适。

考虑到近些年，郑州万象城较为尴尬的出租率情况，对租金进行一个修正，可以看到实际的平均租金水平处于70-90的范围。项目单平方的租金波动较整体租金收入的波动更小一下，也侧面反映了，出租率，当真是郑州万象城租金指标扰动的关键因素。一楼的围挡，真的是项目多年来的痛……

那么，在纵向对比之后，我们也可以横向对比一下，看看郑州万象城在体系内又处于怎样的一个位置。在华润置地内部，是将郑州万象城归为首批开业的项目一档的，而在2014年，全国共开出了3个万象城，分别是郑州、重庆、无锡项目。看一看这三年的业绩情况，三个兄弟可谓各有苦乐。

事实上，如果对整个万象城体系的租金收入情况做一个梳理，会发现，2014年开业的郑州和无锡项目，具有非常强的相似性。但是，放在整个体系内来看，就显得颇为尴尬了。下图中，下方倒数第二的绿色线条是郑州万象城的业绩，排在其下的，也只有新开业的项目了。

提起郑州万象城，郑州的朋友可谓无不赞誉有加，却又略感惋惜。固然，郑州项目的现状有自身和市场多方原因造成，但从城市的角度而言，参照万象城已进驻的城市来看，郑州这个市场，又是不是足以支撑万象城这个高贵的产品线呢？

4、

写在最后

一直以来，我们对于万象城都充满了期待，也不止一次将其作为郑州商业的标杆，从建筑设计、业态规划角度进行研究，更不用提处于郑州最高水平的美陈，这些不仅仅是钱多就能做到的，更关乎一整套运营体系和价值追求。以前听朋友提到华润，总会说这个企业有一些高冷，甚至会把“打造国内最优质的购物中心”挂在嘴边。但或许正是这样的目标，才塑造了万象城在郑州市场上实属品质的格调。

事实上，为了看清楚这个国内高端零售的排头兵，我们先后去看过排头兵深圳万象城、新产品深圳万象天地、郑州之后的青岛万象城、社区产品线北京凤凰汇、在建中的济南万象城等等。在看过这些项目以后，不得不说华润置地为打造万象城这个国内中高端购物中心产品线，投入了巨大的心血，也让我们越来越看清郑州万象城在整个万象城体系中所处的位置、面临的困境以及可能的机会。

不管怎么说，郑州万象城近一年来的调整，大家是有目共睹的，而这些努力也确实赢得了消费者的用脚投票，品牌的持续更新、业绩的提升、出租率和租金的升高、人气的向好和车位的紧张，是否都在预示着这个项目，会不会迎来真正属于自己的成绩呢？

相信期待这一天尽快到来的，不止我一个。

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