真相出炉，用房子换养老金，活到96岁才能拿回本！

关于养老的话题，近期谈论最多的就是“以房养老”保险。

近日银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，“以房养老”保险正式推向全国。

“以防养老”到底靠不靠谱？

8月8日，中国银保监会发布通知称，自即日起，“老年人住房反向抵押养老保险”开展范围扩大到全国。

这里面提到了一个保险的品种：老年人住房反向抵押养老保险。也就是俗称的“以房养老”保险或是“反向按揭”。

“以房养老”保险是什么？

简单来说，就是老人把房子抵押给保险公司，保险公司每个月给老人一笔养老金，老人依然可以住在这个房子里，或者出租。等老人过世后，房子由保险公司处置（有些保险产品规定仍可以由子女继承房产，但需要偿还相关保险金后方可收回房子）。

这个早在2014年开始试点的保险，却并不太受欢迎。截至今年6月底，只有一家保险公司开展了相关业务，总共有只有98户家庭139位老人完成承保手续。

“以房养老”为何不受待见？

“以房养老”保险在国外一些国家已比较成熟，能够比较好地解决社会化养老问题，维持退休后的老年生活水准不下降，有的甚至比工作阶段生活水准还高。而在中国的实践却收效甚微。到底为什么“以房养老”不受待见呢？

业内人士表示，这种形式相当于把自己所住的房子，以期房的方式出售了，绝大多数中国人，不能接受这样的观念，感觉到既无安全感，又觉得对不起子孙后代。这样做，很多老年人内心可能有自己晚年挥霍的内疚感。

除了观念上短期无法转变外，小诺在网上查了一下，对于“以房养老”，大家的抱怨可真不少：

作为一个80后，我就想知道我一辈子还剩下什么！我还得为还房贷奋斗二十年，房贷还完以后过个十年，再把房子抵押给银行度过余生。

有房而且子女不用继承，在城市里我的估计顶多占到百分之十，而且这百分之十的老人大都经济比较富裕，所以这种政策真的一点也不接地气。同时又给骗子们开了一个挣钱的门路。

如果房产升值，养老金会随之上涨吗？上涨的幅度能与升值幅度匹配吗？

为啥不把房子卖了，给子女付个首付，剩下的钱存理财，不是过得更滋润？

房子都抵押出去了，要是突然生病急着用钱怎么办？

房价跑的过CPI和M2，“以房养老”就不会很热。

“以房养老”到底合算吗？

有专家学者，房地产大亨替以房养老站台，把房子倒按揭给养老机构，就每月吃喝不愁，不但房子你还能继续居住，而且每月还能从保险公司领取一大笔保险金，但是如果您岁数不大，比如刚退休那种，每年还得缴纳一个延期年金。

以市面上已有的一款XX人寿以房养老保险为例。

假如，一位60岁的男性将估值为100万的房产抵押给保险公司，需要每年再交给保险公司2544元延期年金保费，缴到86岁，总计缴费：66144元。

加上抵押的100万，总共的成本是：1066144元。

这位老人每月可以获得2514的养老金，一年能拿到30168元。

要拿回总共106万多的成本，需要活到95.3岁。

更别提想要赚保险公司的钱，拿到多高的收益了，那得奔着百岁老人坚强地活下去才行。

当然，如果老人有其他住处，将房子抵押给保险公司后，还能将这套房子出租，假如一个月租金为2000元，一年能有24000元的租金收入。

加上房子抵押一年拿到的30168元养老金，只需要活到约79.7岁，就能收回成本。

比抵押房子后自住的老人拿回成本的难度要低些。

那么我们再算一笔账，你把房子卖出去，然后拿着100万，去买货币基金和国债产品，或是长期定期储蓄，拿到3-4%的收益应该是比较安全的，一年的收入也有3 ~4万。关键是钱还在自己手里攥着。

简单的四则运算就能发现，目前这类保险产品的设计实在对投保人来说太不友好。

“以房养老”的升级版怎么玩？

有没有让人们满意的“以房养老”产品呢？在香港有类似的养老保险，业内叫做“斗长命”的保险。

一个60岁的老人，一次性付100万元给保险公司。保险公司每年分红，死亡则终止。若不满75岁死亡，则付到75岁，给子女或其他继承人。

这个产品的收益大概是5666元/月左右，年利率6.8%。

活到75岁，可以拿回100万元本金。
活到80岁，大约有3%的回报。
活到90岁，大约有5.4%的回报。但最高的收益率上限是6.8%，不能超过。

这样相比，同样是100万，现在的“以房养老”只给2514元/月，实在是太低了。

业内人士表示，“以房养老”不应该是“二方模式”，而应该是三方模式。

现在的二方模式是：

A.老人，卖出房子，每月获得2500元，获得房子租赁权直至死亡。
B.银行，买入房子，每月付出2500元，没有租赁权，老人去世后获得房产。

引入第三方投资者后，方式就转变为：

A.老人，卖出房子，每月获得4000元，获得房子租赁权至去世。
B.银行，获得100万元现金，每月支出5666元利息，相当于做了一笔理财产品。
C.投资者，付出100万元现金，每月获得1666元房租，在老人去世后获得房产。

这样设计的好处是，对于银行和保险机构来说，它相当于承接了一笔“100万元斗长命”的金融产品。因此逻辑是很清晰的，不涉足任何不动产。也没有金融风险。

而投资者相当于花了100万元买了一套老房子。此后“长线出租”，因为房产是按照评估值计算的，因此这个买入价格在当时也是远低于市场价的，相当于长线投资。

最后对于孤寡老人来说，反按揭后，每月获得4000元，远高于现在设定的2500元。上述业内人士表示，这样的设计通过金融创新会使得各方都得到满意的结果，也很有可能推动以房养老的推广与落实。

谨防“以房养老”的超级骗局

随着“以房养老”的推进，不法分子也开始蠢蠢欲动。小诺郑重提醒，要注意打着“以房养老”名义设计的骗局。

去年北京法院就公开审理了多起“以房养老”的纠纷案件，一些人打着“以房养老”的名义将理财产品推荐给老人，声称房子抵押借款三个月，就能获得20%的高利息，到期还能全额返还本金，这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。

老人将房子抵押后向贷款公司借款理财，贷款公司在老人不知情的情况下签订“委托书”，并将房子以低价卖掉获利。

悲催的老人们不仅失去了房子，还背上了一身债务。

不难看出，一方面因为“以房养老”本身设计的不合理，让大多数老人觉得完全不值得去做反按揭，另一方面，各类打着“以房养老”名义发生的经济纠纷也让很多老人对“以房养老”敬而远之。

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