几十万差距，公积金贷款、商业贷款、组合贷款到底该怎么选？

买房是一笔很大的支出，很多人都倾向于贷款买房，但是贷款的方式有三种：公积金贷款、商业贷款、组合贷款，大家都希望能选个最适合自己的方式，花最少的钱办最大的事。我们在选择这三种贷款方式前，首先要对自己的身家有一定的评估，就是对自己的经济收入、家庭收入、支出情况、以后的还款能力都要有一个清晰的认识。对自己的评估要从三方面考：

①对家庭现有经济实力的综合评估。包括存款和可变现资产这两大部分，存款就是银行卡、存折、各种储蓄账户的余额，可变现资产顾名思义就是能轻易转变为现金的资产，如应收票据、手头存货、短期内能收回的成本或收益等；

②对家庭未来的收入和支出作出合理预期。这个指的是和自己还款能力直接挂钩的，比如夫妻两月收入两万块，如果是两口之家基本没什么大的花费，他们的支出部分就很小，还款能力相对来说比较强，如果是三口之家，有小孩需要买玩具、奶粉、早教、上学之类的，有老人还有老人的赡养，都会是一笔不小的支出；

③考虑自己的还款能力和贷款额度。这点就和我们工作的稳定性、收入情况及公积金账户余额相关，因为公积金贷款和组合贷款都是要考量公积金缴纳情况和账户余额。

评估完自己的身家后，那么三种贷款方式到底哪种用起来更方便划算呢？

一、公积金贷款

优势：

①贷款利率比商业贷款低出不少，产生的总利息少。

按商贷按最新的利率算是4.9%，公积金贷款是3.25%来算，贷款100万，贷款期限20年，那么公积金贷款利息要比商贷整整少出20万左右，这个大家可以网上搜一些房贷计算工具算算比较直观。但也正是因为公积金贷款利息便宜，办理起来并不容易。

劣势：

①贷款额度上有限制；

并不是说相贷多少就能贷多少，原则上是要参考公积金余额的，比如余额有七万，我们按最高10倍来算，最高可以贷到70万。除了余额作为参考，因为地区不同，每个地区对贷款上限也是有限制的，比如成都个人最高40万，家庭最高70万，这个大家可以参考之前的文章《2018全国主要城市公积金最高贷款额度、首付比例盘点》。

②要缴纳一定的期限才能办理；

需要补充一点，账户必须要处于正常缴存的状态才可以办理，比如说公积金账户销户了，或者目前是封存状态，这些都是不可以办理的；而缴存期限，地区不同也不一样，有的地方要求连续缴存1年以上，有的地方要求连续缴存6个月以上就可以了。

③办理流程复杂，放款速度慢。

在办理的过程中，上交的材料一定要齐全，并且各种证明一个都不能少，而且审核过程是非常谨慎的，所以放款速度会比较慢，不过只要各项条件都符合，材料上交的也比较准确，按正常程序走能办下来也很划算的，一般办理周期是1~2个月左右，但具体到各个地区，贷款人数不同，这些不可抗因素也会有一定的影响。

二、商业贷款

优势：

①贷款限制条件少，信用好、有偿还能力的均可申请；

因为商贷利率相对较高，是银行盈利的主要一个方面，所以走商贷，相对于公积金贷款条件是比较宽松的，但相对宽松并不是没有限制，需要借款人信用记录良好，借款人的收入证明覆盖月供2倍以上，并且工作稳定，收入稳定。

②贷款额度高；

相对于公积金能贷到的额度比较多，只要符合①的条件，一般买新房可以贷到总价的7~8成，二手收房涉及到房产评估，贷款最高额度是评估价的70%，所以基本上能贷到市场价的5~6成，所以买二套房的首付比例占的比较高。

③放款速度快，办理流程简单。

只要提交的材料比较齐全，和银行提的要求符合，银行审核的效率还是比较高的，会很快放款。

劣势：

①贷款利率高，产生的总利息多；

这点也是相对于公积金来说的，同样是100万贷20年，商贷要比公积金多出20万左右，所以它的利息是比较高的。

三、组合贷款

指同时使用公积金贷款和商业贷款。商业贷款部分按照商业贷款利率执行，公积金贷款部分按照公积金贷款利率执行。比如贷款150万，公积金贷款审核后只批了100万，那么剩余的50万就可以走商贷，也就是说公积金贷款的100万按照3.25%的利率执行，剩余走商业贷款的50万按照4.9%的利率执行。简单讲，就是首先走公积金，看公积金最高能贷多少，其余的部分就走商贷。在真正办理下来只需要给银行提供一个账户就行了，保证每月账户余额足够，商贷和公积金就从这一个账户扣款就可以了。

优势：

①贷款利率较为适中且贷款金额较大；

劣势：

①要同时符合公积金贷款和商业贷款的贷款条件；

也就是说公积金账户要经常缴存，余额要够，而且要保证收入高，工作稳定。

②要分别办理公贷和商贷，准备资料多，手续复杂，办理时间长；

一般组合贷办理需要3~4个月左右。

③商业贷款的部分会在中行个人征信

利息比较

5年以上公积金贷款利率3.25%，商业贷款利率4.9%。夫妻买房贷款100万，采用等额本息还款方式。公积金贷款、商业贷款、组合贷款的月供和总利息如下：

注：各地公积金贷款上限不一致，这里按照可贷款100万的标准来计算。

从上图可以看出贷款年限越久，月供越低，但所产生的利息越多，25年所产生的利息总体要高于20年所产生的利息许多，不过对于一些收入较低、月供压力大的家庭来说，延长贷款时间也是可以接受的。

以上就是三种贷款方式的优劣势，关于时间，公积金贷款一般1~2个月左右，商业贷款快的话1周，慢的话拖到半个月甚至1个月，而最慢的就是组合贷，先办理公积金部分，公积金部分走完了差不多就2个月了，剩余部分再走商贷，所以组合贷一般要2~3个月时间。而贷款年限，大家都知道最高可以贷到30年，但是银行也会考虑贷款人的年龄，之前的文章也有说到，无论男女，最好不要超过65周岁，极个别银行可以放宽到70周岁，但这是非常少见的。而对于手上有贷款还没还清，根据“认贷不认房”的原则，只要手头有贷款，在买房的时候都认作二套，而且公积金只能用一次，也就是说第一套无论是公积金贷款还是商业贷款，买第二套的时候都按二套算，利率和首付都会有相应的上调。

最后分享几条贷款原则：

①贷款尽量首选利率较低的公积金贷款，其次组合贷，最后选商贷；

②还款方式首选等额本金，关于等额本金和等额本息的计算方法在之前文章都有详细说明；

③组合贷款，公积金能贷最高额度就尽量贷最高额度，剩余不能贷的再走商贷；

④首付宽松原则，在首付时不要把手头的资金一次性全部用完，买房办理贷款，在签合同中要交的各种税费，还有房子下来需要装修的费用等都需要提前准备，做好预算，不要把所有资金用来首付；

⑤买房后，收入越来越高，日子越来越宽裕时，建议大家提前还款，能少付点利息就少付点利息。