影响通州房价的几个因素

通州不仅是“一核两翼”中助力京津冀发展的关键一翼更是城市副中心，还扮演着北京非首都功能疏解的关键角色。作为城市副中心的规划建设，不仅要处理好和中心城区“主”与“副”的关系，还要处理好和东部各区、廊坊北三县地区激活带动、协同发展的关系。

去年9 月13 日，党中央、国务院批复的《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》要求高水平规划建设北京城市副中心，规划提出将城市副中心建设成为国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

通州作为热点区域，层层光环加持，始终为广大群众关注的焦点；所在区位西距天安门20公里，北距首都机场10公里，南距建设中的北京第二机场40公里，东距天津塘沽港100公里，这就是北京城市副中心通州区的所在，区位优势可谓得天独厚。

通州的区域优势所产生的果实就是使得通州拥有了北京最密集的轨道交通网络，地铁八通线、M6线、亦庄线和规划建设中的S6线、M7线、M17线等十余条线路都在通州的地图上飞驰;而京哈、京沪、京津、京秦等多条高速编制成的路网不仅实现了北京和周边区域的快速链接，同时也使得北京与天津、上海等中国一线城市联系更加紧密。

在通州，不仅执行全市的政策，还有独立的区域限购政策，这种政策加码或许正说明未来通州是北京楼市价值最高的区域。

通州区板块分析

通过通州新城开发建设重点突出的板块特色，分为4个大板块进行分析：核心区板块（行政办公区）、台湖板块（文化旅游区）、宋庄板块（文化创意产业聚集区）、次渠板块（高端总部基地）。

房价因素分析｜核心板块区

板块分析：新城核心区位于通州新城五河交汇处，是新城建设的先行启动区和窗口，是高端商务功能主要承载地和北京城市副中心发展战略引擎区。

交通：区域内有2条地铁线——地铁6号线地铁八通线都可覆盖。

商业：苏宁、国美电器城； 商场：新光天地（在建）、万达广场、罗斯福商圈、贵友商厦、华联商场、人民商场、国泰百货、亿美商城。

教育：通州区第四中学、潞河中学、北京物资学院、北京市通州区第二中学、通州区永顺小学首都师范大学附属中学等。

医疗：潞河医院、中医药大学东直门医院、二六三医院、首都医科大学附属北京胸科医院等，平时就医完全够用。

通州区核心板块新盘70年住宅项目，目前只有通州万国城MOMA项目，除此之外还有50年公寓项目万科大都会滨江。

万国城MOMA项目位于6号线与八通线之间，交通比较方便，品质相对比较好，项目周边配套完善，医疗、教育、商业都相对完善，户型方正，单价在7万每平，这个位置价格可以接受，项目以大户型为主，预算少的不建议考虑。万科大都会滨江项目是50年产权的公寓项目，或许在你们的理解中公寓都是小户型、大开间，但是这个项目却远出乎你的意料，户型都是130—260之间的大户型，单价却是6.5万每平，好处是位置好，紧邻地铁，若是首套居住不建议买这个项目。

房价因素分析｜台湖板块

板块分析：文化旅游区，重点发展传统文化与现代元素相融合的文化旅游产业，使之成为新城提升旅游休闲功能、集聚文化功能、完善消费功能的重要空间载体。

交通：区域内目前没地铁覆盖，公交线路比较多。

商业：沃尔玛山姆会员店、城乡世纪广场、亦庄创意生活广场、百安居、迪卡农、次渠世纪华联超市等。

教育：台湖镇中心幼儿园、陆航学院、北京交通运输职业学院、等教育配套不完善。

医疗：同仁医院亦庄分院、通州第三医院、亦庄医院平时就医完全够用。

得益于近几年亦庄京津冀一体化的发展，政府规划力度大，规划建设“高端总部集聚区”、“区域转型发展示范区”正在加快步调推进，台湖新城近几年持续受到各大地产商和购房者的关注，未来发展潜力较大，另外区域规划有三高速（京津、京哈、京沪）、三地铁（亦庄线、S6线、17号线）、一高铁（京津高铁），打造东五环立体交通网络。

台湖板块这几个盘品质相对比较好的是万科·翡翠四季，这个项目属于商业综合体，社区内配套相对完善，但是相对小区附近人流量也会加大，户型为大户型，对于刚需有一定的压力；首开缇香郡在售的为3居洋房，项目比较偏僻，交通不方便，周围是回民自治区，户型相对差一些，价格也相对便宜一些；阳光城·京兆府目前在售都为豪宅，建面都为五居以上，以新中式低密社区打造，物业费9.6元/㎡·月，相对比较高，绿化相对较差，周边在拆迁，3—5年之后整体效果应该会很好。

但从当下现状分析，台湖板块几乎属于未开发地段，暂无轨道交通，荒地多，配套差，公共设施水平有待提升；学校、医疗、市政绿化资源等资源虽说有引进但是仍然匮乏，随着配套完善台湖价值洼地的光环也将要失去。万科·翡翠四季、首开缇香郡、阳光城·京兆府这三个项目首开缇香郡的升值空间比较大，万科·翡翠四季、阳光城·京兆府升值空间相对小一些，胜在位置好，这三个盘，如果资金够的话，还是建议首选万科翡翠四季。

房价因素分析｜宋庄板块

板块分析：北京宋庄文化创意产业集聚区将打造成国际原创艺术的创作区、展示区、交易区，为北京市首批正式认定的十大文化创意产业集聚区之一。

交通：区域内目前没地铁覆盖，以公交线路为主正在规划地铁平谷线和城际铁路S6号线。

商业：小堡商业广场、华联商厦。

教育：国际双语幼儿园、伊顿国际幼儿园、哈罗公学贵族学校、ISB国际幼儿园等 新英才国际学校、ISB国际学校、德威国际学校、北京中加学校、北京市私立树人学校、潞河中学等。

医疗：新华医院、通州儿童医院、通州区精神病医院、通州区宋庄卫生院等目前三甲级医疗配套稀缺。

宋庄板块发展速度相对较慢，与其地块自身的发展定位相关——生态宜居板块。各方面配套设施还处于不齐全的状态，楼盘数量也相对较少。以首开香溪郡为例，以别墅聚集为主的地方，建了一个洋房项目，只要你有资格400万＋就可以买的到的房子，价格非常低，相对伴随而来的是位置比较偏交通不方便。但是环境很赞，紧挨公园，正是因为如此，产生了矛盾体，非常适合老人居住，但是在没有私家车的情况下外出比较困难，并且附近没有医院、商业、教育配套也不完善，天空中不时会有飞机低空飞过，家里有老人不的不考虑这些因素，目前来看没什么优势和利好。

房价因素分析｜次渠板块

板块分析：次渠紧邻亦庄也属于高新技术开发区。

交通：目前有亦庄线穿过，另外还规划有17号线，未来交通也比较便利。

商业：新城商厦购物中心，百尚购物广场等。

教育：次渠中学、台湖镇中心小学、月河学校等。

医疗：医疗主要以社区卫生院为主，距离比较近的三甲医院是首都医科大学附属北京同仁医院。

次渠板块目前商业配套发展已经起步，以银河湾为例，银河湾的装修档次很高，而且是现房。55平一居，80平三居，简直是刚需的福利。最大的不足就是单价太高，升值空间缩小，周边存在小型垃圾处理厂等不利因素，开车出行比较方便，地铁出行比较麻烦。

房价因素分析｜其它

板块分析：其它。

交通：目前主要以公交线路以及自驾为主。

商业：以社区商业为主，配套不完善。

教育：无重点学校。

医疗：医疗主要以社区卫生院为主。

其它板块以K2十里春风为例，6环外的K2十里春风位于永乐店，虽然现在占据价格优势，但是区域配套差的太远了。对于刚需来说生活很不方便，未来是打造生态宜居小镇，适合的定位大概就是养老了。

说起K2十里春风，就不得不提最近流传的K2十里春风售楼被“围”了，据了解，由于该项目的售卖价格前后相差太大，导致许多早期购房者集体要求退房，退房者表示“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多，相差两万、贬了一半，你说谁能愿意？” 家在廊坊的买K2十里春风非常赞同，反之比较建议买首开香溪郡，都适合养老，无论是区位、升值空间都比K2十里春风要好上一些。

置业分析

到2020年，通州将实现“一刻钟社区服务圈”的全覆盖；新建、改扩建45所中小学，示范高中达8至10所，教育资源和结构不断优化；如安贞医院、北大人民医院、儿童医院等多所知名医院进驻；七横三纵的轨道交通路网基本实现与中心城区的连通。

人随功能走、人随产业走，城市副中心将承接中心城区40万至50万常住人口疏解。新房市场遭到双重调控的情况下二手房有缓慢上涨的趋势。

通州二手房价格一览表

均价最低的区域主要集中在通州城区内的一些老小区片区，多以6层楼为主，看来没有电梯是硬伤。

通州商务型公寓仅三类人可购买：

购买家庭必须符合以下条件之一：京籍无房家庭和单身人士；已有一套住房的京籍家庭；在京无房且连续纳税或社保满五年的非京籍家庭。

通州商品房仅四类人可购买：

符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭。(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

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