过去 20 年，什么让房价涨，什么让房价跌？

最近发生了不少事儿，无论是毛衣战、香港征收空置税，还是北京通州房价腰斩，亦或是人民币跌跌不休，都是令人侧目的大新闻。

佛系更新有个好处，就是看新闻的时候，不止看新闻本身，还看前因后果，还看历史沿革。

所以，今天，阿曼达不准备去分析单一新闻，而是根据这些新闻梳理一个问题：这么多年来，到底在什么情况下，房价是降了的，而在什么情况下，房价又猛涨了。

1.

想用 20 年为单位，对这个时间段房价表现以及重大新闻时间结合起来分析。很多人说，20 年太短，不具代表性。事实上，中国改革开放也不过 40 年，变化已是翻天覆地。对房价而言，30 年太久，20 年，已经可以看到很多东西。

下面，是阿曼达根据国家统计局的数据，制作的 20 年房价变化表。

从 1998 年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实行居民货币化分房开始，到 2018 年，刚好整整二十年。

什么叫货币化分房？很简单，对于拆迁户不给房子而且给相对应的钱，由居民自己去买买买房。

这一政策极大刺激了房价的上涨。其中，2004年、2005年、2007年和2016年的涨幅超过两位数，2009年更是暴涨23.2%。

然而，只有1999年和2008年出现了房价下跌的情形。

我们来回顾一下，这些关键年份分别发生了什么事情。

先说导致上涨的原因。2004 年之后，房地产开发已经开始迈开大步，银行放贷 0 利率，超低首付和按揭贷款鼓励买房，房价开始腾飞。

这是宽松的信贷政策，推动的上涨。

再说下跌的原因。2008 年的金融危机，导致全国楼市大跌，许多开发商风雨飘摇。4 万亿救市计划随后启动，楼市死而复生，并在 2009 年开启报复性上涨。

这是一次货币大放水，推动的上涨。

2014 年，海量库存登顶，出现了不少烂尾楼，当年房价涨幅仅 1.38%。

与此同时，全国性的棚户区改造，则逐渐从规划进入实际操作阶段。

2016 年，房价涨幅再次达到两位数，以 10% 的涨幅继续向上攀高。

这是一次……市场货币供应量大增导致的上涨。

2.

我们可以从上表中看到，房价下跌，往往是其他原因，如2003年的非典，2008年的金融危机。从过往的情形来看，由住房政策引发房价整体下跌，几乎是没有的。

差不多可以简单粗暴地得出这样一个结论：涨不涨，看货币供应；跌不跌，看外部大事件。

从货币供应来看，棚改被缩减，从外部事件来看，中美毛衣战今天正式开打。（此处放一个今天很火的段子调解下气氛）

这艘从西雅图开往大连的船，满载着上万吨大豆。现在，它正在以12.5节的最大航速在黄海上疾驰，争取在中国对美国大豆征收25%惩罚性关税生效前靠港清关。如果没赶上，就要多交几千万人民币的关税。

回顾 2008 年的金融危机，当时，谁也没有想到，美国房贷两大巨头——房利美和房地美次出现级抵押债券的风险，导致两房股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。接踵而来的，是雷曼兄弟申请破产保护、美林“委身”美银、AIG告急等，这一系列突如其来的“变故”，使得世界各国都为危机而震惊。

危机，常常发生在无法防备的状态下。此次由人为挑起的毛衣战，会引起什么效果？阿曼达无法预测，反正官方说法是：毛衣战不用畏惧，利空基本上被消化差不多了。嗯。

3.

最后再唠嗑一下，10 年是不是房价涨跌的周期？

由于统计的时间太短，现在还不能说，每隔十年，会有一次房价下跌的情况出现。只是，现在，距离上一次出现房价下跌，正好又是 10 年左右的时间。

每十年一次的房价下跌，是否已经肉眼可见地发生？

举目四望，出现如此明显降价的，除了通州，也就丹东可比了。

进入 2018 年，眼看房地产又有些过热的趋势，越来越多的城市，用限价来调节市场热度。

而限价，显然是不可能持久的。见惯了风雨的开发商们，即使口上不说，但身体一定会很诚实地适当降低住房质量、减少拿地、拿了地也建得慢一点，总之，韬光养晦着。

7 月 2 日，刚刚结束一场“土拍”的厦门，地价重回“1”字头，最便宜的“同安T2018P02”楼面价，仅为17014元/㎡。去年在土拍中拿到地王的房开商，拿地价超过了三万，现在，他们只能在心里默默地唱一首“凉凉”。

一手房比二手房便宜导致的价格倒挂，反而会让人们愿意筹集更多的资金，投入到可能中签的新楼开盘活动中。深圳的一次 5000 万蹲，光诚意金就冻结了 40 个亿。

前两天去香港跟朋友聊天，基本观点就是：2019 年再不买房（深圳）以后再也买不起了。很简单，缩量供应，价格必定上涨。土豪已经计划要不要在深圳湾入手一套 6900 万的房子了。

对我们普通人又有什么启示？至少从现在来看，楼市还远未到风雨飘摇的状态。但阿曼达作为一个对楼市长期看涨的观察者，现在突然感到了盛夏的一股凉意。