连续5个月登上房企销售榜首的碧桂园突然踩了刹车，连转向灯都没有打，就突然掉了个头，到底发生了什么呢？
深入四五线，半年四千亿
据最新数据，2018年上半年销售额超过千亿的房企达到了7家，其中碧桂园，恒大，万科的销售业绩都突破了3000亿元，排在首位的碧桂园更是创下4000亿的靓丽业绩。
2018年，随着我国房地产调控逐步深入，一二线城市房地产政策收紧，房企将更多目光转向了中小城市，从房企的销售业绩占比城市来看，销售主力集中在三四线城市，其中拔得半年销售头筹的碧桂园，三四线的业绩占比超过一半，贡献巨大。依靠农村包围城市的战略，碧桂园的在这几年的去库存机遇中激进果断，下沉战略实施得十分迅速，企业的扩张速度惊人，17年即登上房企销量榜首，18年仅仅过半，就斩获超过4000亿的销售额，年冲刺万亿似乎已经指日可待。
尝到甜头的碧桂园迅速扩大战果，2017年底，碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知，针对三四五线城市提出了“全覆盖”的要求。计划从2017年11月至2018年底，各区域公司要下沉至管辖范围内的空白地级市及下属的空白县级市、县城和发达镇区。
棚改大收缩，监管治乱象
6月25日，一则重磅消息，让三四线城市等待拆迁的一众准拆迁户，还有开发商们十分忐忑——国开行棚改项目审批权限上收总行。消息的突然爆出，让深入三四线的地产商如坐针毡，这可能意味着过去几年依靠棚改货币化去库存的模式即将终结，房地产市场也将回到正常发展的轨道。过去几年，碧桂园通过大量三四线城市的扩张，销售额全面赶超万科恒大。成也萧何败也萧何，如今棚改政策收缩，深入三四线的碧桂园首当其冲，资金回笼的压力骤增。
几乎同时，住建部会同中宣部、公安部、税务总局、银保监会等部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定从2018年7月到12月，在北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。再次强调了“房住不炒”的定位。七部委重拳整治房地产市场乱象，此时再对放松调控抱有任何幻想，显然都是不明智的。
连发快周转，叫停全覆盖
早在4月12日，一条关于“高周转”的消息将碧桂园推向风口浪尖。可见棚改收紧，碧桂园应该早有预料，据内部员工透露，碧桂园连发三个内部文件，要求加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。要求“设计当天内出图(通宵)”，“项目摘牌20天内开工”，“三个月开盘”，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”等消息在地产圈掀起一片哗然。对于文件中的奖罚制度，多数业界人士认为颇为严格，在部分地区难以实现。
降低资金成本是房企追求高周转的重要原因之一。今年以来，由于国家对房企资金管控越来越严，地产企业通过基金、债券进行融资后，需要支付较高的利息，如果项目能够快速开盘，尽快回笼资金，就能降低企业的现金流压力，减少利息负担。
5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此前的2月7日，该公司债项目就曾被更改为“中止”状态。根据上交所披露的募集说明书：发行总额不超过200亿元（含）。其中150亿元拟用于长租项目，剩余用于偿还银行贷款。
原计划2018年年底前，实现各区域公司在三四线城市全覆盖的要求，在棚改的收紧，监管的重压下，被提前宣布终止。7月初，来自碧桂园内部的知情人士透露，"'全覆盖'在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。"
急抢现金流，即使负利润
2018年以来的融资政策收紧及房产调控深化，让开发商在这个炎热的夏季感到了阵阵寒意。各大房企正拼尽全力，寻找各路资金，力保现金流。当然，抓紧卖房，加快回款自然是重中之重。只是，一方面是不想也不敢降的房价，一方面是捉襟见肘的现金流压力。
规模和利润面前，碧桂园最终选择了现金流。据碧桂园内部人士表示，只要达不到碧桂园高周转要求的项目，宁可不做，现金流为王。有的项目即使利润转负，也必须要抢现金流。
为加快现金回流，非碧桂园操盘的项目，也必须纳入碧桂园的考核体系中，同样要按照碧桂园的快周转节点进行考核。数个区域的多个合作非操盘项目已经或者正在进行退出。在以碧桂园为代表的房企下沉式全覆盖扩张中止后，三四线城市的这波抢房热潮又会有怎样的结局呢，笔者似乎嗅到了一丝慌不择路的味道。
本是万物生长的仲夏，世界杯热情正盛，各大售楼处也都如火如荼的举办着猜球观球活动。只不过，这届世界杯的打法似乎格外的不同了，总有一些令人意外的表现，今年的大力神杯，又会花落谁家呢？
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