经申万宏源房地产团队测算，2017 年房地产行业非标融资余额约为4.7 万亿，为当年用于开发投资非标资金的1.4 倍。中小房企对外部资金的依赖度较高。预计2020年后非标产品投向房地产的规模将大幅缩减，外部融资收缩将倒逼中小房企退出。
本文摘编自申万宏源房地产王胜团队，原文《城市发展及融资角度看集中度提升——2018下半年房地产行业投资策略》。
申万宏源房地产王胜团队认为，调控升级带来的准入壁垒提升、融资条件收紧是房地产行业集中度提升的核心驱动力。而房企融资是本轮调控的重中之重，标准化融资渠道向规模房企集中、资管新规严控非标，在行业销售增速下行的背景下，融资能力的差异将决定房企的生存状态。
申万宏源测算结果显示，2017年76%的房地产融资额集中于top30以外的房企手中，同年权益销售额CR30为31%。者说明中小房企对外部资金的依赖度较高，通过外部融资收缩倒逼中小房企退出的空间较大。
目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控，而这份白名单的长度正在缩短。2018年房地产信用债的发行主体中上市公司、中央国企、销售TOP30和资产规模1000亿以上房企占比出现明显提升。根据资管新规要求，预计2020年后非标产品投向房地产的规模将大幅缩减。
由银行非标理财的规模倒算，房地产行业非标融资余额约4至5万亿，假设90%的非标产品不续发、年均减少三分之一，则2018-20年年均非标融资减少1.4万亿，占2017年行业融资总额的9.1%。从房地产行业的偿债压力时点来看，1Q19、3Q19、3Q20和1Q21是房企信用债的偿还高峰，4Q2018和1H2019是信托偿还高峰，2020年前非标偿还的压力都将存在，此外为了配合非标转标，预计开发贷渠道顺畅保持正增长。
申万宏源指出，在行业资金压力最大的时刻，也是机遇之际，于留在“白名单”中的房企而言，此时便是扩大市场份额的好时机。
以下推算过程为申万宏源报告原文：
房地产融资渠道收紧，资管新规下非标转标是重点
2016 年10 月以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等全面严查，私募资管、信托、企业债、银行委托贷款等均在不同程度受到严控。随着4 月资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资将在2020 年底前无法续发或存续，融资重点转向标准化融资渠道是未来地产行业的趋势。
融资向上市公司、央企、规模房企集中
2017 年约八成房地产融资余额在30 强以外的房企手中，融资余额集中度远低于销售额集中度。可以看出，一是top30 房企资金利用效率更高，二是中小房企对外部资金依赖度高，因而通过外部融资收紧倒逼中小房企退出的空间较大。（融资余额反映的是过去的资金占用情况，目前融资集中度正在加速提高。）
银行贷款主要提供给全国规模房企与地方规模房企，销售top30 样本房企银行贷款占融资总额占比约为50%。一般的，银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低。
根据申万银行团队，目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控。我们整理了房地产存量信用债和2018 年新发债券的融资主体变化，可以看到，上市公司、央企、规模房企的融资比重大幅提高。
融资压力较大时，行业有望加速洗牌
我们从银行非标倒算得出，2017 年房地产行业非标融资余额约为4.7 万亿，为当年用于开发投资非标资金的1.4 倍，与房地产非标融资期限（1~2 年）大体一致。非标融资主要资金来源为银行理财，投放渠道为信托、券商资管、基金子公司、保险资管等。
4Q2018 和1Q2019、3Q2020 和1Q2021 是房企偿债高峰，预计信用债发行额度视到期偿债压力波动。目前开发贷渠道顺畅，预计未来银行贷款余额保持个位数正增长，每年Q1 为贷款净增加高点，Q3Q4 还款金额较高。
我们用“非银贷款+自筹-自有”表示房企到位开发资金中的非标融资，2017 年用于房地产开发的非标规模预计为3.4 万亿。2017 年自筹资金（包含自有资金、以及明股实债与土地融资部分）与非银贷款（大多为符合“432”条件的非银融资）增速拉开差距，违规非标增速出现下滑。
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