“五证”不全，你可能拿不到房产证！

相信很多人在购买商品房时，身边都会有朋友提醒，买房时一定要先核查开发商的“五证”是否齐全，但是对于不少新手购房者来说，对这个“五证”还是不太了解，也不更加不清楚购买“五证”不全的房子会有什么影响。今天我们就来聊聊这些。

• 壹丨商品房“五证”“两书”“一表”

1、商品房“五证”指什么?

商品房的“五证”类似于我们每个人的身份证，是证明房屋身份的合法有效证件，也是证明楼盘的开发商具有合法的销售身份，购房者与之签订的合同等协议是合法有效的。开发商必须五证全部拥有才能保证购房者拿到房屋的房产证。

“五证”指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设用地规划许可证》是开发商合法拿地、用地的凭证，证明该项目的位置、用途符合政府制定的城市规划。

《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。是城市规划行政主管部门依法核发的。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《国有土地使用证》是政府颁布的国有土地使用权的法律凭证，主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围。

《建筑工程施工许可证》，就是由县级以上人民政府建设行政主管部门核发，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

《商品房销售（预售）许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。

其实一般情况下，购房时只需要看一下《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》这两个证件就可以了。如果开发商没有取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是无法拿到《国有土地使用证》的，没有取得两个《规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》是拿不到《商品房销售（预售）许可证》的，没有《商品房销售（预售）许可证》的房子，卖出去也是不合法的。

去看房时，在条件允许的情况下可以要求开发商出具证书原件。如果是期房，要看看《商品房销售（预售）许可证》上的预售范围，保证自己想要购买的楼房，在预售范围内。

2、商品房“两书”指什么?

“两书”指的是房屋在交付时，开发商必须出示的，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两个文件是开发商对房屋质量承担法律责任的必要文件，也是保护购房者权益的重要文件。

《住宅质量保证书》，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

《住宅使用说明书》，是指为了使用户更好地了解使用住房及室内设施，正确使用室内设施，减少故障，延长使用寿命，开发商根据有关规定，对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

3、商品房“一表”指什么?

“一表”是指《房屋竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》是房屋交房使用时的必要文件。按照规定，《房屋竣工验收备案表》上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就不能交付入住。如若开发商未能取得房屋竣工验收，这就意味着房屋不符合交房条件，业主有权拒绝收房。

• 贰丨“五证”不全的后果

开发商销售商品房，必须具备一定的条件才能开始出售，而这个条件的标准，就是查看是否“五证齐全”，若商品房的五证不全，会导致什么后果呢？

1、土地性质的不合法

国家规定不能在农民集体所有的土地上进行商品房的开发，在该性质土地上建设房屋，又没有办理相关土地征用手续，这种情况下的卖房活动是不合法的。建房是否合法需要根据其规划手续是否齐全来判断。

2、土地使用权的不合法

有些楼盘，没有办理国有土地使用权出让手续，即使具备了规划、施工的手续，但也无法正常销售。这种情况，建房本身合法，但是卖房却不合法。开发商必须办理国有土地使用权出让手续，获得《国有土地使用证》后，进而办理《商品房预售许可证》后才能正常销售。

3、工程建设手续的不合法

项目上若是规划、施工手续方面有问题，无法获得规划证和施工证件，就是我们所说的违法建筑。这种情况，无论是建房还是卖房的活动，都是违法的。

4、项目施工进度未达到规定提前销售

这种情况出现于期房销售的楼盘，楼盘尚未达到准许销售的工程进度，销售的风险原本就很大，开发商往往先收取一定的认购金，等达到取得《商品房预售许可证》后再与购房者签订商品房买卖合同。这种情况，建房是合法的，但卖房是不合法的。

如果开发商“五证”不全，开发商的楼盘便没有销售/预售的资质。根据《城市商品房预售管理办法》中的规定，无证销售是违法行为，所签任何协议都没有法律效力，不受法律保护。且“五证”不全的房子，开发商无法在房管局备案，更无法为购房者办理房屋所有权证。

对购房者来说，简而言之就是以下几点：

1、房屋产权证办理不下来，缺少五证的房子在房管局是没办法备案的，办不了房产证的房子，买了也不是你的；

2、房屋质量难以得到保障；

3、没办法从银行贷款，缺少五证的开发商在银行那里属于资质不全的，因此银行很难通过你的贷款申请；

4、开发商很可能缺乏信用，欺骗消费者。

所以在购买商品房时一定要谨慎，一定要查勘“五证”，购买五证不全的房屋，轻则引起纠纷，重则房财皆失。

• 叁丨商品房五证查询方法

了解了“五证”及“五证不全”的后果后，去售楼部买房，关于五证的问题，千万不要相信售楼部的置业顾口头之言，通常他们会信誓旦旦的说全齐了，但事实或许并非如此，除非他们给你真正出示了五证，所以只有自己查询清楚才有保障。

查询“五证”三种方式：

一、对于普通购房者来说，如果想要了解清楚开发商的“五证”是不是齐全，一般在售楼处可以看到开发商公示的“五证”复印件，如果想查看原件，可向开发商提出请求。

二、如果时间充裕，可以去当地房管局进行查询。

三、如果在网上查询开发商资质，可以着重查询《商品房销售（预售）许可证》，具体查询办法如下：

1、通过透明房产网查询

①登陆透明房产网，点击“新房”按钮：

②进入新房页面后，在查询框中输入项目名称点击查询即可；

2、通过当地官方网站进行查询（以成都为例）

①登陆成都市城乡房产管理局（网址：http://www.cdfgj.gov.cn/）

②找到“市场信息一栏”，点击进入。

③进入预/现售项目公示界面，在商品房预/现售许可查询下方的预/现售号、项目名称、行政区域三栏中，选其中任意一栏填写，就可以查询到项目的预售证信息。

“五证齐全”是证明房地产开发商为合法销售主体，证明项目销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件。因此大家在买房时务必把好“证件”关，切莫只听信置业顾问的一家之言，只相信自己的眼睛。

小贴士

需要注意的是，一个项目有商品房预售证，很多时候不是代表整个项目都有预售证。因为预售证有预售范围，里面可能只包含了项目一部分楼栋有预售证。