三大利空，下半年房价将会面临大调整？

当全国房地产市场沉浸于上半年三四线城市房价快速上涨的亢奋期之际，很多人更为没能踏准这次购买热潮而心存懊恼。近期，却有三大利空让下半年房地产市场充满阴影，楼市真的要大逆转了。

一是，住建部等七部门决定对北京、上海等30个城市先行开展为时半年的房地产市场乱象专项治理行动。重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

二是，发改委收紧房企海外融资，限制房企通过借外债投资房地产项目。有分折称，发改委限制房企发行海外债券，等于把其海外融资渠道已经卡死了。截至2018年4月底，房地产企业海外资本市场融资数据达到233.2亿元，较去年同期的112.35亿美元上涨了107%。

三是，近日有传闻称，国开行将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改。后经证明消息不属实，但是国开行将逐步收紧棚改贷款趋势已非常明显。未来棚改货币化安置将大幅减少，对于房价涨幅过快的三四线城市将执行实物安置办法。

受此三大利空消息的影响，上周地产股领跌A股市场。6月27日，地产股持续领跌。A股中，中南建设自6月25日开始连续三天领跌，27日一度跌停；新城控股最高下跌7.04%；港股中，碧桂园最高下跌8.43%、旭辉控股最高下跌6.87%、融信中国最高下跌6.38%。

那么，下半年房地产市场该如何走，房价是否会出现大的拐点呢？对此，我们认为，无论从七部门联合重拳打击房地产市场乱像，还是房企海外融资渠道被卡，还是棚改贷款的审批权开始收紧，都说明上半年房地产的火爆场面将要过去，下半年房地产市场将重新转入大调整周期。

首先，由住建部牵头七个部委将耗用半年时间，联合打击北京、上海等30座大中城市的房地产乱象，这次是由住建部牵头七个部门联合打击，在历史上还是罕见的。这意味着，从此炒房者和房企的好日子算是到头了。也印证了，中央对规范房地产健康发展的决心。

之前我们看到，尽管各地都推出了各类房地产调控政策，但是房价还是一直往上涨，主要是房地产市场的乱像把调控政策给搞乱了。比如，一些连首付款都付不出的家庭，通过“黑中介”暗中获取首付贷款，从而暂时获得购房能力，但是这样潜在的金融风险将是巨大的。如果把这30座城市的房地产市场乱像都治理好了，那么房地产调控起来效果会更好。

再者，下半年房企偿债周期到来，各大房企有望通过大降价方式促销。一方面，国内房企的还债高峰期在今年下半年集中到来。2014年底，我国央行放宽了货币政策，到了2015至2016年国内房企开始不顾后果的举债搞开发，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构。

另一方面，房企境内外融资的渠道都被封堵。5月，40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%，是近一年来的最低额。而现在发改委开始收紧房企海外融资，限制房企通过借外债投资房地产项目。房企通过借新债还旧债的可能性大幅减少。为了保证业绩能够持续，资金链不会断裂，就必须加快促销的力度，降价促销将是房企的促销手段之一。

最后，棚改货币化安置贷款审批权将收归国开行总部的消息虽被传为不实，但是棚改贷款开始收紧将是肯定趋势。实际上，三四线城市棚改货币化安置，加上房企下沉至三四线城市开发房地产，都是推高当地房价的根本原因。未来棚改货币化安置比例将会大幅下降，由2018年上半年约80%，将会回落到30-40%左右。这样一来，三四线城市房地产缺少了炒作的热点，原来投机性购房需求被踩了刹车。下半年三四线城市房地产市场将退烧，房价可能会出现有较大跌幅。

对于下半年的房地产市场来说，房企的偿债期集中到来，现在海外融资渠道又被收紧，只有降价促销一条路可走。而七部门联合打击房地产乱象，将会使房地产调控政策更有效执行，并发挥出应有的作用。更关键的是，棚改货币化安置下半年会降温，更多取而代之的是实物安置。房地产市场将会全面降温，楼市的大调整已离我们不远了。