随着各省市全装修、精装修政策陆续出台落地，毛坯房正在进入退场倒计时。
在限价背景下，精装房虽成为房企利润增长的一个有效来源，但大规模的批量精装不是件容易事，一旦做不好，不仅会拖延工期，浪费成本，还会影响房屋品质，最终对房企品牌口碑造成影响。
要追求高周转，还要保证千亿之路又快又好，碧桂园和万科都不约而同在装配式应用、新工艺和穿插施工上下足功夫。
主体结构新工艺，为精装进场做铺垫
要想缩短工期同时保证品质，针对主体结构的施工工艺改良必不可少。目前行业内，标杆房企们使用最多的基本上是系统模板、全现浇外墙、装配式内隔墙、爬架等几类创新工艺。
拿时下最火的碧桂园SSGF体系来说，相对传统的建造方式，SSGF能够更好地控制房屋尺度、精度和内外墙的平整度，同时，新体系免抹灰还能解决如空鼓、开裂的质量通病，简化施工流程已缩短工期。
1、免抹灰体系，减少湿作业
免抹灰工艺，简化了找平层施工工序，能够缩短工程总工期和减少劳动量，为装修工程节约时间，缩短工期。大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患。前面的案例，A房企在一个施工环节能够节省半个月的工期，很大程度上就是得益于免抹灰工艺。
免抹灰体系，包括内贴复合XPS板保温、外墙全砼结构、内隔墙板体系、G9A实现100%免抹灰工艺，比传统施工工艺减少一道工序，在相同质量要求下工期更短，造价更低。
▲免抹灰工艺观感
2、铝模板技术工艺
通过铝合金模板工厂化生产，精细到毫米级，降低对工人技能的依赖。而且针对标准层的施工速度很快，现场操作简易，完全是流水化作业，减少了人力投入和对工人技术的依赖。
采用这个新工艺后，不仅传统的抹灰工序可以取消，而且大大提高了工程进度。
▲铝膜板施工工艺
3、预制内墙板
预制内墙板可以在工厂成品预制，生产集中化、规模化，对环境影响小。因产品精度和安装精度高，采用该新工艺可实现免抹灰，减少废水、建筑垃圾的产生，节能环保、减少空鼓、开裂等质量隐患。
4、高精度地面
在结构板浇筑时，控制楼面水平度和平整度，免除装修二次砂浆找平，大幅减少砂和水泥的使用，节能环保，木地板可以在结构面直接安装。
装配式内装，让项目又快又好
上面的新工艺可在一定程度上缩短主体结构的建造工期，但节省下来的时间有限，提速的关键还在精装工程上。
通过装配式内装，则可以明显缩短工期，有些房企甚至能在精装上缩短50%的工期！并且，新工艺能够帮助房企更好地管控精装品质。在第七届中国(沈阳)国际现代建筑产业博览会上，万科就分享了自己的5+2体系。其中，干法地暖+整体卫浴这两大装配式内装应用，以及空贴壁纸等新工艺，已经明显走在了行业前列。
下面我们具体看看万科在装配式内装和新工艺上，有哪些成熟先进的研究成果？
1、分电器
传统强电使用暗埋工艺，易破坏墙面。且不方便维修。
万科最新推出的分电器系统2.0，可以实现室内强电管线快速安装，通过与隔墙技术有效协作，减少对房屋破坏，并能提升用电安全，便于后期检修。
它最大的特点就是安装简单、方便、灵活，只需要将电线插进“快接式开关”即可安装完成，遇到墙角或拐弯时直接折弯即可，容易操作。
2、可贴砖蓄热干法地暖
传统湿式地暖存在安装法施工难度大、施工工期长、安装完毕后维护困难的问题。万科的“可贴砖蓄热干法地暖”相较于传统湿法地暖施工速度提高300%、起温速度提高200%、楼板载荷降低70%、高度降低30%、能耗节约30%。
干法地暖减少建筑预拌混凝土用量，减少废水、废气、废物排放，利于文明施工的管理；独特的模块构造能承受每平米1吨以上的重量，可满足业主入住后放置家具、钢琴、冰箱、雕塑等大型重物的要求。
3、整体卫浴
卫生间装修一直以来是施工过程中的重点、难点。而万科的整体卫浴解决方案推出，可有效解决瓷砖的空鼓、脱落等问题，提升了房屋的品质，整体卫浴的整体防水托盘也解决了卫生间渗漏的质量通病。
而且整体卫浴全部工厂化生产，精准度高，安装快，从建设周期层面看，提升了建造效率，相对缩短了客户签约到收房的周期，提升了房屋的质量与品质。
4、集成吊顶
传统吊顶容易开裂，材料加工容易造成浪费，异型吊顶加工难度高，成型质量难以保证。
现在最新的集成吊顶模具成型，造型准确；一体化实现了异型结构、造型和表面光洁度的需求，集成度高，造价是同类GRG石膏制品的30%左右，价格相对低；直接安装在基础结构上，工艺简单、巧妙，安装精准、快速。还保证了异型吊顶可以不借助平面吊顶，提前、独立进行施工，方便吊顶区域的交叉施工。
5、空贴壁纸
传统壁纸使用过程中易产生发霉和接缝起翘等后遗症，空贴壁纸工艺通过无纺柱和无纺墙面纸，代替传统的铲墙批墙，有效解决了项目石膏板、建筑墙体、水泥压力板等墙体开裂等难题。
而且这种新工艺比传统壁纸工艺快30倍以上，家居住宅一个房间仅需3个小时；其次是施工快，水泥墙面、石膏板面、涂料墙面均可直接快速施工。
穿插施工是关键，合理赶工期
新工艺可以提升某个环节的建造速度，但要整体施工节奏快速进行，关键是要尽量减少甚至消除施工中的停歇现象。这时候，穿插施工就变成重中之重！
一般来说，主体工程完成封顶之后，精装修单位才进场施工，这样精装修项目需要在封顶后14.5个月才能交付。而提前穿插作业，精装施工单位在主体施工至2/3左右就进场随主体流水施工，可以在封顶后7个月就完成交付，节省7-8个月的工期！
▲某房企穿插施工的工期改善效果
但是要做到高效的穿插式施工，事实上管控是比较复杂的，需要详细的前期策划和统筹指挥，同时由于每一层楼实施的工序不同，需要的建材也不同，因此必须要做到严格的现场管控，否则会出现系统崩溃，要注意几个重点细节：
① 工序交接。每层楼安排工序尽量做到互不干扰，各工序在不同楼层之间流水施工，做到流出去就不流回来，实现彻底干净的作业面移交，避免返工和连锁返工。
② 组织固定。每道工序施工时间固定、人员固定，形成等循环流水施工。
③ 垂直交通。由于装修前置，增加了施工电梯的运输量，需根据施工计划合理安排垂直运输。由总包提供人、货梯担任垂直运输任务，统一协调各分包单位使用电梯运送材料的时间。
④ 楼层止水。由于结构工程和精装修同步，为了防止上下影响，楼层止水非常重要，楼板预留洞、地平水、室外雨水都要有针对性的防渗漏和排水措施。
之前我们就说过，2018年可能是房企最难的一年。
一方面，限价政策逼着房企做快周转。现在楼盘的价格从你拿地那一刻基本就定下来了，这样房企投入的成本越少越好，开盘也是越快越好。
另一方面，85后90后正成为市场主力，这批客户无论是审美观还是见识度都在提升，对好房子的需求更加迫切。与此同时，政府也要求开发商要做好房子，以满足客户对美好生活的需求。这就要求开发商不能为了快周转控成本而随意降低房子的质量。
从目前来看，全国范围的限购潮正逐渐演变为地方性差异化调控，那么未来这段时间里，真正能活得好的房企，必须要做到又快又好！
为此，明源云链将于7-8月份在16座城市举办“2018房地产工程管理创新大会”，通过解析“高周转下，千亿房企的品质、效率双提升之道”，来为整个行业工程管理赋能。点击【阅读原文】，立即免费报名
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
