深度踩盘博林君瑞，80万平沙井海岸城+地铁11号线+沙井深南大道

淘哥的话

这一篇是前几天淘哥发布过的博林君瑞的踩盘报告，今天和万科星城一起发布出来，供大家对比。

其实博林君瑞的价值下图中就可以看出来了，沙井海岸城+地铁11号线+沙井中心路（相当于沙井的深南大道）

深圳楼市最热片区之一——沙井，已经有9个月没有住宅新盘入市了！上一个拿预售证的住宅新盘，要追溯到2017年8月份。

贰哥置业群里，近期有不少朋友在询问沙井项目。好消息来了，沙井将有一个新盘即将入市，这就是——博林君瑞。

贰哥火速赶往了现场探盘，客观评测博林君瑞项目！

出了地铁11号线马安山地铁站，贰哥用百度测了下距离，地铁站距离博林君瑞1.2公里左右。

百度测距-楼盘距离地铁站约1.2公里

博林君瑞，也叫万丰沙井旧改项目，位于沙井街道中心路与上星南路交汇处。

贰哥骑了个共享单车，大约6-7分钟，就到了博林君瑞楼盘门口。目测，目前楼盘这7栋楼都已经建到中高层，即将封顶。

5栋楼700多套将一次性推出

细节打造很有特色

目前，博林君瑞展示中心已经开放，正在接受诚意登记。展示中心所在位置是未来下沉式商业的一部分，位于负一楼。

虽然是工作日，但是仍有不少人过来看房。看来，隔了9个多月，沙井新盘仍然受注度很高。

营销中心实景

根据现场销售介绍，博林君瑞总建面约18万㎡，其中规划住宅约11万㎡，含地下商业约达到2.1万㎡。整个地块，面积不算太大，不过，根据贰哥了解，开发商还是在产品细节上做了很多优化。

例如，整个地块被上丰路分隔成两块，据销售介绍，这条路两侧，开发商移植了多棵蓝花楹树，装扮成一条常开蓝紫色花的蓝花楹大道。（稍后，贰哥会去现场核实）

宣传册上，蓝花楹大道效果图

其中，蓝花楹大道隔开的北边的A、B两栋为原村民的回迁房，南边的C、D、E、F、G五栋楼为可售的纯住宅商品房。两个地块，由桥连接，可以共享空中花园的配套。

这5栋可售的纯住宅商品房，为合围式小区，中间有一个非常大的游泳池。同时，销售介绍，项目还配套有一所幼儿园。

根据销售人员介绍，博林君瑞项目还有一个很大的特色，就是配套的2万㎡的下沉式商业广场和休闲街区，设计理念有点像现在华润万象天地那种盒子状的分布。

目前，项目户型主要为90㎡左右的3房，有4个不同户型，由于不让拍照，贰哥没有办法呈现户型图。此外，还有130㎡和160㎡的大户型单位。

贰哥了解到，本次博林君瑞5栋可售商品房共700多套，将一次性推出。目前，项目正在申请预售许可证，预计6月份左右开盘。

沙盘呈现的商业街区效果

楼盘打造的特色细节

贰哥实地求证

本着严谨的踩盘态度，从展示中心出来后，贰哥对销售人员所说的几个产品细节和特色实地进验证。

项目蓝花楹大道

蓝花楹树-资料图

贰哥查了下蓝花楹树资料，项目两个地块之间的十多株迎宾树，叶子确实跟资料里蓝花楹叶子一样，确实是蓝花楹树。伴随着花树长大，未来，观赏效果确实不错，很有特色。

连接南北两区的廊桥也已经修好，有特色的是，桥的中间留了一个洞，一棵蓝花楹树，穿过洞就生长在桥的中间，桥上还建了遮阳棚。

小区大门也已经基本建好，设计的阶梯式大门，看起来比较上档次。

沙井“深南大道”旁配套齐全

宝中第二外国语学区

博林君瑞紧邻的中心路，可以称得上是沙井的“深南大道”，沙井最好的商业、文化、体育、医疗、学校都分布在中心路两侧。

宝中第二外国语

博林君瑞所属的学区，划在了宝安中学（集团）第二外国语学校（原上寮学校）范围内。

上寮学校，为公办九年制学校，2017年4月，原上寮学校正式加盟宝安中学（集团），并更名为宝安中学（集团）第二外国语学校。

2016年的中考成绩排名中，上寮学校成绩在宝安区名列前茅，考进八大学生比例占16.58%，考进十大的学生比例为18.59，位列宝安区第4名、深圳市第38名。

相信加入宝安中学（集团）后，师资力量和生源情况也会得到更大提升。

百度测距，博林君瑞距离学校2公里

天虹商圈+海岸城商圈

天虹商场

形色城商场

沿着中心路，向北800米，就是天虹商场、形色城商场，分布着丰富的服装、餐饮、超市、影院等多业态商业。

项目正对面，将来要建80万㎡的沙井海岸城，将来要配建14万方的商业面积，比南山海岸城大得多。

百度测距，距离天虹商圈和沙井海岸城1公里以内

新桥文化艺术中心+沙井市民广场

沙井市民广场-俯瞰图

项目向北1-2公里，分布着沙井最好的文化休闲设施——沙井市民广场，目前在建中。

从高耸的罗马柱和超大的面积来看，未来，沙井市民广场建成后，必将大大改善周边局面的休闲环境。

沙井市民广场-总平面图

此外，还有新桥文化艺术广场，定期会有话剧、歌剧等文艺演出。

百度测距，距离市民广场和文化艺术中心在2公里以内

华润万家+书城

再往北走一点，就到了华润万家和沙井深圳书城，满足购物、看书等需求。

百度测距，博林君瑞距离华润万家和书城2公里

万丰医院

博林君瑞距离万丰医院，也比较近，不到1公里的距离。

周边二手房最贵4.6万/㎡

万科星城出地面、海岸城动工

根据中介公司的挂牌价，博林君瑞周边价格最贵的小区是棕榈堡花园，均价在4.6万元/㎡，根据目前新房限价政策，预计博林君瑞的预售价格在4.6万元/㎡左右。

同时，周边较近的有万科上星旧改项目和万丰海岸城旧改项目。

那么这两个项目，目前都是什么进度呢？

万科星城

万科星城一期最新施工照

万科星城，建筑面积达64万方，分两期开发，一期，目前已经出地面，建了有3层左右，二期，在打地基阶段。

根据万科以往的开发经验，未来将在社区内引进名校，建设九年一贯制学校。

沙井海岸城

沙井海岸城，也叫海岸城万丰旧改项目，由海岸集团和万丰股份合作开发。拆除用地面积25万方，计划建设80万㎡的建筑面积，未来将成为深圳第四座海岸城娱乐中心。

目前，沙井海岸城还处于土地平整阶段，贰哥现场看到大型机械进场，似乎已经在打地基。

未来，随着博林、万科、海岸城等旧改项目陆续竣工，沙井将面貌一新！

踩盘总结

贰哥认为：

1、在新房限价的背景下，每一个拿到预售证的新盘都值得关注。周边海岸城、万科星城都处在建设初期，博林君瑞作为先发项目，价格极具优势，性价比会很高。

2、沙井目前旧改林立，除了万科星城、海岸城外，还有星河、鸿荣源、星河湾等多个大型房企主导的旧改项目。未来陆续建成后，沙井将极具想象空间，而目前，在开发初期购房上车，未来几年将能分享沙井旧改兑现的利好。

3、除了宝安中学（集团）第二外国语之外，万科、海岸城未来规划都将引入九年制学校。未来，沙井学校资源将会逐渐增多。

4、从城市发展角度，贰哥看好西部，尤其是沙井作为大空港片区，距离前海很近。未来深中通道建成后，沙井将成为连接中山、深圳的桥头堡，发展空间很大。

5、目前，唯一的问题是，沙井小产权房太多，相信随着旧改的稳步推进，沙井面貌将焕然一新。

文杰淘楼小密圈

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有640多位资深投资者。

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