不知不觉 北蔡房价就这么上9万了

要说浦东的房价哪里最贵？我们的第一反应可能会是陆家嘴、世纪公园、联洋这样的核心地区，这里的房价卖到9万多、10多万/平我们早已见怪不怪。但如果我告诉你如今北蔡的房价也上9万了，你会不会感到有些惊讶呢？

无论是北蔡板块去年推出的大华斐勒公园还是凯利海华府最近全新推出的小户型产品，均价都接近甚至突破了9万/平。而板块内的别墅、洋房类的一手产品单价有不少甚至都已经突破了10万元/平，这样的价格已经和传统的市中心地区有的一拼了。

“闷身发大财” 板块7年房价涨幅203%

的确，比起张江、前滩、唐镇等近年来浦东比较热门的置业区域，北蔡真的算很低调了。但即便如此，在2011年-2017年的7年间，整个北蔡的商品住宅成交价涨幅依然达到了近203%，相当于翻了3倍。

如此一个没有太多利好、没什么噱头也少见有炒作的板块在7年的时间里取得如此稳健的房价涨幅，板块自身的“内功”可见一斑。

那时候 开发商是真的来搞开发的

提到北蔡，就不得不提到板块内的2个超级大盘---大华锦绣华城和万科海上传奇。

这2超级大盘对于整个板块房地产市场的贡献无疑是巨大的，从成交数据上我们不难看出，除了2015年和2016年，北蔡板块绝大多数的成交都来自这2个超级大盘。

其实，无论是大华锦绣华城还是万科海上传奇，2者的前身都是上海当时名不见经传的“城中村”地区，城市面貌曾经一度非常落后。

北蔡镇旧版地图

而通过大型商品房社区的开发，在居住人口不断引入的同时，当时的开发商也参与并承担了部分社区配套基础设施的建设，大大提升了社区的居住环境和居住氛围，从而带动了整个板块的房价上涨和价值的提升。

▲图为大华锦绣华城完整街区地图，其中有不少配套设施就是开发商在建设社区时一并建设的

如今，无论是大华锦绣华城还是万科海上传奇都已成为了地区内房价的领头羊，区域内无论是新房还是二手房在衡量价值时都会将这2个超级大盘作为参照。

万科海上传奇配套的万科2049社区商业体

而这2个超级大盘内的商品房也成为了地区内的“香饽饽”，二手挂牌价普遍高于周边的同类小区，却依然被广泛认可。

13号线的开工让大华翻了身 之后就愈发不可收拾

提到大华锦绣华城和万科海上传奇，还有一个非常有趣的现象不得不提。

查阅2者从2012年-2017年这6年的成交均价我们不难发现，大华锦绣华城和万科海上传奇虽然一个在中环内的六里地区靠近花木和世博板块，另一个在中环旁边的御桥靠近康桥，但二者起初的成交价格几乎是平起平坐、不相上下。

大华锦绣华城VS万科海上传奇房价走势对比图（2012-2017）

随着2013年下半年轨交13号线二期延伸段即将全面开工的消息不胫而走，大华锦绣华城的房价随之迅速走上了上升的“快车道”。

图为建设中的轨交13号线华鹏路站工地

据网易房产数据显示，2013年大华锦绣华城社区年度成交均价涨幅就达到了45.75%。也正是从那时起，大华锦绣华城逐步建立起了其在北蔡板块的价格领先地位。

不过有意思的是，大华锦绣华城似乎并没能赶上“好时候”

2015-2016年几乎可以说是上海整体房价涨幅最大的2年，可也正是在这2年间，大华锦绣华城却“断供”了。

据网上房地产信息显示，在2015年-2016年上海楼市最“火爆”的2年中，大华锦绣华城却仅仅拿到了154套大别墅的预售证---大华伊斐墅，单套面积从200平到300余平不等，最高备案达到近20万/平。

大华伊斐墅预售证公示信息

再上一张预售证则要追溯到2013年7月拿到新预售证的珐朵公馆四期了，当时对外报价仅4万-4.5万元/平，且全部为精装修交付，这批房源直到清盘对外报价也仅达到约52000元/平。

珐朵公馆小区主入口实景

小编至今还清楚记得2016年夏天探访大华锦绣华城时，当时社区内带电梯的商品房二手挂牌价就已普遍达到8万元/平左右。

在这154套别墅之后，直到市场逐渐转冷的2017年春节前后，大华锦绣华城才又一次拿到一张住宅预售证---大华斐勒公园。这次的主力户型才回到公寓上来，不过这批房源光公寓的备案价就已经达到72500-114000元/平，叠墅的最高备案价更是高达13.95万元/平，不过好在这批房源目前也已经全部售罄。

大华斐勒公园外立面实景

不过由于大华很早就拿下了整个几乎整个六里地区近19个街区的开发权，而社区内目前依然有不少暂未开发的住宅用地，大华锦绣华城的“时代”并没有就此结束。

图为不久前刚刚开工的大华锦绣华城6号地块项目一期工地

相比之下，万科海上传奇还算比较幸运

虽然自2013年以后其在价格上已逐渐被大华锦绣华城拉开了差距，但在上海房地产市场开始转暖的2015年7月，万科海上传奇三期拿到了预售许可证，均价约48000元/平。

万科海上传奇三期预售证截图

而那时候大华锦绣华城前期仅存的公寓产品基本已接近清盘，签约价格也基本是之前的。因此也就是在2015年，万科海上传奇的成交均价侥幸的超过了大华锦绣华城，之后很快就又被“秒杀了”。

同样有意思的是，因为妄图想卖到8万/平以上，万科海上传奇也完美错过了2016年最火爆的一波行情。后来不得不于2017年3月和2018年4月装修减配后清掉了所有的库存，成交均价约68984元/平（统计周期2017年3月18日至2018年5月9日）。

传奇就此终结。

万科海上传奇社区正门实景

而同期大华锦绣华城的成交均价已高达96865元/平（统计周期2017年3月18日至2018年5月9日）。

除了大华锦绣华城和万科海上传奇，在2016年及以前，北蔡板块内的其他一手商品房楼盘均价都远远低于目前的价格水平。

▲图为2016年北蔡板块其他在售一手商品房成交情况

现如今，放眼整个北蔡在售的二手次新商品房，2016年一手成交均价约5万元/平左右的乾景雅园目前二手挂牌价已达到8-10万元/平；

乾景雅园近期二手房挂牌情况

而大华锦绣华城社区内的二手商品房挂牌价也普遍维持在8万元/平左右甚至更高的水平，就连社区内的动迁房挂牌价也高达近7万元/平。

大华锦绣华城社区二手房挂牌情况

而御桥的万科海上传奇的二手房挂牌价也普遍在7万元/平左右。

万科海上传奇附近二手房挂牌情况

房价上涨幅度之大无疑是显而易见的。

另外值得一提的是，整个北蔡板块挂牌的二手商品房源大多为业主自住，卖房也多是为了改善居住面积，很少碰到房屋空关的情况。

耐人寻味的是，在上海楼市有些低迷的2014年，北蔡的不少楼盘都曾经沦落到打折促销的地步。

但就在楼市最火爆的2015-2016年，当人们都在满世界寻找所谓的“价值洼地”的时候，谁又能想到没什么概念、没什么噱头的北蔡 房价居然就这么悄悄的上了9万。