上海一季度投资市场活跃 中资加速收购与布局

　网易房产申°工作室 李莉

据戴德梁行华东区研究部最新统计，2018年第一季度上海资本市场录得30宗交易，总交易额达到266.5亿人民币，成内地第一季度最活跃的投资市场。

“这主要是国内资金涌入导致的。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部主管叶建成面对网易房产的采访时表示，“我国的商业地产现在已经进入了一个新的台阶，过去的投资市场主要还是靠外资来支撑，但仅靠外资支撑的投资市场其实并不是一个成熟的市场。近年来，国内出现了越来越多的资本，开始进入存量房的市场。由此一来，我们的市场才开始逐步走向成熟，”

超千亿的大宗交易市场

叶建成告诉网易房产，目前来看，这是一个千亿的市场。据戴德梁行投资部数据显示从2016年起，上海大宗交易市场就已迈入千亿门槛，2017年上海全年大宗交易超120宗，交易金额超1200亿元，累积交易金额连续第二年突破千亿级别，达到1200亿元。

在这其中，写字楼依旧最受青睐，有约70-80%是办公楼的交易，剩下的是酒店、住宅&服务式公寓、商业、工业、物流等。

“值得注意的是，我们从这些交易用途上看，这些交易并不像以往国内企业为了做总部大楼等自用的用途，更多的还是投资用途。事实上，这几年已经出现了大量的地产基金，各种形式、结构等的基金进入了存量房，在这其中，一些高端的商业物业的需求和投资意愿比以前强了很多。”叶建成说。

在这其中，网易上海房产就曾报道过，建成于2000年前后的浦汇大厦十年间成交单价从27,364元/平方米上升至63,800元/平方米，累计涨幅高达133.15%。而上海核心商圈内的老牌物业上海广场也在第三次易主后，资产价格翻了近三倍。

事实上，从戴德梁行的报告中可以看到，这类传统市场中位于核心CBD的写字楼资产，租金收益相对稳定，退出流动性强，在完成商业资产交易后，也可整体或部分多被改造为符合潮流与趋势的城市更新概念的写字楼，因此这一类交易在以往历史成交中比例较高。

中资加速收购与布局

在千亿级的资本追逐市场的同时，推动了近几年大宗交易成交单价的持续上涨。而随着成交单价的持续上涨，十年间大宗交易的投资回报率也在持续下跌，目前毛回报率仅为4.4%上下。

对此，叶建成认为：“现在的投资回报率低，主要是由于供应量跟不上需求量，因此导致了物业价格的上升，但是随着运营改造提升后，租金价格也会随之提升，但是从目前情况来看，还是有很多资金在进入这个市场，所以短期内这个租金回报率并不会有太大的提升，更多的还是抢占优质物业。”

据网易房产了解，近五年来，上海的写字楼土地出让以非核心区占绝对主导，其中青浦、闵行、浦东为出让前三。主城区用地布局，由中央活动区向四周扩散，其中闵行、浦东、杨浦等区较为密集。

“从目前情况来讲，对上海办公楼市场而言，不太可能再出现那种持续较大的供应量，供应周期已经进入了尾声。从投资角度来说，还是需要小心观望非核心新区域的新增供应所导致的市场竞争，去比较成熟的商业区市中心。”叶建成表示，他比较看好上海核心区域的未来租金发展趋势。