万达、融创、恒大，为降负债都牺牲了什么？

来源：地产营销总（已授权）

作者：加贝

房地产业可谓金融体系之外最具杠杆属性的行业。

但在将高杠杆运用到极致，企业规模迅猛上升好几个量级的同时，高负债率也成为大多房企心头的伤痛。

首先，从房企自身来看。

中国指数研究院的报告显示，百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%（即每1亿的资产，就对应7890万的债务），相比2016年提高了2.2个百分点，逼近企业资产负债率红线。

如果房源滞销，资金无法及时收回，每天上亿元，甚至数亿元的资金成本支出就会拖垮企业。而且，由于众多房企在2016年左右发债，债务期限大多在2-3年，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰期。

其次，从国家层面看。

为了预防金融风险，2016年10月10日，国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，明确要提出降低企业杠杆率。

也许，一开始，大家还没把握住政策风向，或仍沉浸在销售额飞速增长的浪潮中，但随即，“部分银行暂停新增授信”、“提高发债门槛”、“贷款利率上调”、“叫停银行委贷”、“收紧个人按揭贷款”、“银保监会、证监会及各地银监局高压监管和开罚单两手抓”等一些列措施，把房企们的融资渠道条条封死。

国家都按“暂停键”了，你房企还能怎么办？

于是，从2017年起，“去杠杆、降负债”成了各大房企的主旋律。

那么，如何做才能去杠杆，降负债呢？

万达

我们先看2017年最受瞩目的万达。

有位朋友开玩笑，若问哪家房企在互联网时代影响力最大，毫无疑问，答案是万达。前有“国民老公”的极力吆喝，后有“国民公公”的一个亿小目标。国家要想高效传达自己的目标，拿传播力最广的下手自不必错。

于是，王健林哭了……

2017年7月19日，万达、融创、富力三方签约，万达售出万达商业77个酒店的全部股权以及13个文旅项目91%的股权，收回680亿元现金。

2018年1月29日，万达集团发布公告称，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创，共投资约340亿元人民币，收购万达商业约14%股份。

2018年2月5日，阿里巴巴、文投控股以每股51.96元收购万达集团持有的万达电影12.77%的股份，共出资78亿。

通过一连串的资金回笼，万达上演了断臂求生的一幕。虽然不少媒体还在质疑和嘲讽万达的贱卖，但是不得不说，万达求生的勇气是惊人的。

融创

然后，我们看看融创。

从绿城到佳兆业，再到江苏雨润，再到乐视，再到万达，哪里有风险，哪里就有孙宏斌，孙宏斌也因此获得了“兜底王”的称号。

在大众眼里，孙宏斌是个胆子很大的人。反映在地产上，就是他一路疯狂拿地，这一点，从他做顺驰起就开始展现。

但是疯狂的背后是风险。

2017年中报数据显示，融创净负债率为259.9%，为业内最高。

2017年7月12日，继标普将融创中国“B+”长期企业信贷评级及“cnBB-”长期大中华区评级列入负面观察名单后，评级机构惠誉，也把融创中国评级下调至BB-，把评级列入负面观察名单。

融创自身也意识到了危险，从2017年下半年开始，融创开始减缓买地，不仅提高了买地标准，还执行了严格的拿地纪律，大幅降低买地支出。

另外，在国内融资环境收紧的预期下，融创就开始去国外抢先融资了，在去年的7到12月份，2次配股融了118亿港元，并成功发行10亿美元两组高级债券。

而且，据融创内部人员反映，在很多城市，销售人员都要求全款购买优先，力求最大程度提升回款速度。最终，融创2017年实现合同销售金额3620亿，同比上年的1506亿大增140%。

减少支出+融资+提升回款速度，是融创在“去杠杆、降负债”大形势下打出的组合拳。

恒大

最后，我们谈谈恒大。

“1129亿元永续债，半年还清；

1300亿元战略投资，一年引入；

1650亿元的业绩承诺，三年实现；

成年人的生活里没有容易二字。”

网络上的这句话，昭示了恒大在2017年度的最终胜利。

从2017年开始，恒大就已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。

为了达到这一目标，恒大主要采用了三种方式：

①引入战略投资者，2017年度，恒大引入的1300亿战略投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等，囊括了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴；

②土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出；

③扩大盈利规模，进一步增加净资产。

最终，恒大2017年业绩报告显示，公司净负债率下降近六成，资产负债率下降至71.1%。并预计在2019年末将资产负债率下降到55%左右。

以上三家房企，可以说是众多房企中降杠杆的典型。其他各家或增大融资，或加速盈利，或减少支出，虽然打法各不相同，但万变不离其宗。

总体而言，在降低企业负债率的大趋势下，敢于取舍，积极布局，确保现金流充盈，这才是2018年的生存之道。