【湾区房产攻略之Richmond】新华埠的4大魅力

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除了传统意义上的旧金山华埠（Chinatown），越来越多的华人选择前往金门公园北侧的列治文区（Richmond District）居住和工作，而华裔人口和小商业非常密集的内列治文Clement街因其规模之大被称为了「新华埠」。发达的小商业、往返市区便捷的公共交通、宜居的自然与人文环境、丰富完备的教育体系，都是华人聚居列治文区的重要原因。

列治文区人口约为6万500人，其中，华裔约占40%，即大约为2万5000人，全区面积为2.705平方哩。

★ 中餐馆多元 让人有家的感觉

星期五晚上是不少基督教会的团契时间，星期日早上则是所有教会固定的主日崇拜。教会活动结束后，Steven Lim和几位弟兄姐妹都要来到新华埠，选择一家中餐厅聚餐，在他们聚餐的同时，往往会发现附近几张桌子的顾客也是来自不同教会的年轻朋友。

列治文区新华埠餐馆数量众多，繁忙时段停车位一位难求。 （记者黄少华／摄影）

Steven已经在列治文区居住了7年多，对整个区的情况，尤其是中餐馆非常熟悉，这是他总喜欢选择新华埠作为聚餐地点的主要原因。他介绍，在Clement街的三街至十街一带（新华埠），人们所看到的上百家小商业，饮食类不少于30家，大部分是华人经营。

位于3街至10街之间Clement街路段的新华埠有上百家华人小商业。 （记者黄少华／摄影）

中餐馆种类繁多，尤以粤菜和港式茶餐厅为主，环境卫生总体上保持得很不错，价格公道，让从香港移民过来的Steven在这里消费很有家的感觉。午饭或晚饭过后，到附近的奶茶店叫上一杯冷饮或甜点，去电影院看上一场刺激的电影，也让他觉得生活多姿多彩。

★ 营商环境好 15分钟到金融区

与Steven同一教会的Roger Wong和太太移民来到旧金山近15年，现在在列治文区经营属于自己的杂货店。虽然仍未能赚到大钱，Roger却觉得，目前的收入能帮助夫妻俩每月按时偿还房贷，满足家庭的正常生活，已经是上帝的恩典。

Roger介绍，由于没有太高的学历，刚刚移民来到旧金山时，为了省钱，夫妻两人都只能在老华埠租住条件比较差的散房单位，并且都起早贪黑地每天干两份体力工作，拿的都是最低时薪。这样的生活大约持续了近十年，Roger和妻子省吃俭用地存到了「第一桶金」，于是决定辞去在旧华埠的所有工作，来到列治文区创业，并以较低的首付在新华埠附近买下了一栋三房一厅一卫浴一车库的两层高房子。

中列治文区充满不同建筑特色的教堂。 （记者黄少华／摄影）

列治文区的小商业大多集中在Geary、Clement、Balboa三条东西走向的大街上。由于人口不断增长，铺租也逐渐上升，部分经营不善的小商家被迫结业离开，从而留下一些空置商铺。 Roger认为，这其实正是一个机会，相对于旧华埠和市中心寸土寸金、一铺难求的局面，列治文区的营商环境其实比较合理，无法盈利的商家把铺位主动快速地让出来，既减轻自身负担，又给有更多门路的小商业者腾出经营空间。

Roger表示，除了新华埠所在的Clement街上停车位确实紧张之外，消费者前往其他街道的商店购物，找停车位都不会太难，如果能花点耐心往周边的居民区转一转，是很有可能在10分钟内找到免费停车位的，这就给了不愿走太远的驾车一族前来列治文区消费的吸引力。即使是不驾车的市民，搭乘班次很多的MUNI 1路、2路、31路、38路和38R快车，也能穿梭在列治文区不同的商业街道之间，轻松方便地购物，特别是38R快车，10至15分钟就能从内列治文区抵达金融区。

Geary街上的38R及38路MUNI公车白天可以维持在二至五分钟一班，方便市民往返列治文区和市中心。 （记者黄少华／摄影）

列治文区几条交通主干道上，大部分的楼宇都是商住两用，二楼以上是住宅，一楼是商铺。 Roger认为，各种有利条件让本区居民愿意留下来消费，小商家只需要做的是不断提升服务品质，老顾客就愿意长期光顾，这是他能实现盈利的理念。

★ 安全性很高 教育资源超诱人

列治文区是旧金山全市唯一集幼儿园、小学、初中、高中、大学所有层次教学机构的区域，教育资源非常丰富，不少有孩子的家庭也冲着孩子的教育搬到这一区。此外，位于内列治文区的旧金山大学（University of San Francisco，USF）除了本地生源，来自中国等不同国家的留学生成为了带旺列治文区服务性消费及租赁市场的重要因素。

位于内列治文区的旧金山大学（USF），为数众多的本地及国际学生将带旺了周边的房屋租赁和小商业。 （记者黄少华／摄影）

在旧金山大学就读的黄同学说，她跟另外两位同样是来自中国的女生合租了学校附近一处条件较好的独栋屋，不算公用事业费用，每月共支付给房东4000元，每人月均1300多元。她说，加上其他的费用，每月支出的压力还是有点偏大，但住在这一区，安全性很高，而且搭乘31路MUNI公车上学，只需要5分钟车程，非常方便，也省去了买车和寻找停车位的烦恼。

来自房地产中介Century 21 Realty Alliance的资深房产经纪人Bailey Cheung介绍，列治文区范围很广，好的学校也不少，在这些学校附近也实际形成了学区房，比如中列治文区的华盛顿高中，内列治文区的Sutro、Frank McCoppin、George Peabody等学校，外列治文区的Presidio初中和Alamo、Argonne、Lafayette三所小学。

★ 价压日落区 房市稳步中上升

Bailey Cheung表示，由于集合了学校数量众多、公车服务完善、公园设施多样、商业配套齐全等多种因素，列治文区近年来的房地产交易数据呈现出不错的上升势头，房屋售价比起金门公园以南的日落区还要高出不少。

列治文区的住房建筑包含了独栋屋和为数不少的共渡公寓。 （记者黄少华／摄影）

根据Bailey Cheung提供的数据，列治文区独栋屋2017年度的售价中位数为190万625元，比起2016年度的182万元有4.4%的增长；2017年度平均售价为211万6746元，与2016年度的212万2652元基本持平。

中列治文区部分中高端独栋屋开价在300万元以上。 （记者黄少华／摄影）

在共渡公寓方面，列治文区2017年度的售价中位数为117万5000元，比起2016年度的108万5000元有8.3%的大幅度增长；2017年度平均售价为122万0084元，比2016年度的113万8061元增长了7.2%。

来自旧金山估值官办公室提供的平均购买价格（Average Purchase Price）数据也印证了列治文区房地产价格整体上扬的趋势。其中，最为昂贵的内列治文区（新华埠和旧金山大学所在区域），2016-2017财年的数据为176万元，比起2015-2016财年的155万元，增长幅度达到13.5%。外列治文区2个财年的数字对比为122万元和105万元，增长11%。中列治文区2个财年的数字各为134万元和133万元，基本持平。

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