政策！军队经济适用住房超面积如何计算？又该如何处理？

经习主席批准，军委办公厅印发了《关于军队经济适用住房超面积处理有关问题的通知》(简称《通知》)。为什么习主席和军委对此项工作如此重视？究竟有何重大意义？政策出台前后又有什么背景？所谓“超面积”，究竟该如何计算？又该如何处理？本期内容为您详细解答。

重大意义

习主席对军队住房保障工作高度重视，多次作出重要指示批示，强调要切实解决军队干部安置住房中普遍存在的问题，严格按标准建房住房，不能搞变通，不能巧立名目扩大面积。处理超面积住房问题，是军队正风肃纪反腐的重要内容，要高度重视，完善政策，严肃纪律，确保取得实效。习主席的重要指示，为军队经济适用住房超面积处理指明了工作方向，提供了根本遵循。

军队经济适用住房超面积处理，是贯彻深入推进全面从严治党、依法治军从严治军要求的具体体现

军队建设经济适用住房，是当年国家房改大背景下的产物，是解决军人自有住房的一个重要方式。自1999年实施以来，对于改善官兵住用条件、促进部队全面建设发挥了积极作用。应该说，经济适用住房建设法规政策标准体系是比较健全完善的，但在执行过程中渐渐走了样，导致一个时期经济适用住房超面积问题十分突出，一定程度损害了军队形象。一些单位借口为干部谋福利而集体决策闯红灯，在落实法规制度上打折扣、搞变通。十八届六中全会对坚定不移推进全面从严治党作出部署，军队作为党绝对领导下的武装集团，在这方面要标准更高、要求更严。军队经济适用住房超面积处理，充分体现习主席和军委认真落实全面从严治党要求，深入推进依法治军从严治军的坚定决心和鲜明态度。

军队经济适用住房超面积处理，是做好古田全军政工会议下篇文章、全面彻底肃清郭徐流毒影响的实际行动

前些年，在郭徐制造的恶劣风气下，军队经济适用住房建设贪大求洋、盲目攀比之风越刮越盛，房子越建越大、档次越来越高。有的单位营连职干部都可以买，有的单位干部退休十几年也买不上，苦乐不均、差距悬殊，失去了公平公正，败坏了军队风气，影响了军心士气。这些问题，扰乱了住房建设管理秩序，成为滋生腐败的“温床”。十八大以来，党中央、中央军委和习主席紧紧扭住党风廉政建设和反腐败斗争，全面彻底肃清郭徐流毒影响。有错必纠、知错能改，是我党我军在不断自我革新、发展壮大进程中总结形成的宝贵经验和优良作风；漠然置之、一味迁就，搞网开一面、下不为例，与当前从严治党、正纲肃纪的形势要求格格不入，绝不允许。军队经济适用住房超面积处理，是对以往违规违纪行为的彻底纠治，是回应广大官兵普遍关切、纠治不正之风的重大举措，体现着除恶务尽、肃清流毒的立场和态度，必须下大气力攻坚克难，坚决打赢这场正风肃纪纵深仗。

军队经济适用住房超面积处理，是打结处理历史遗留问题、助力改革强军的重要举措

我军正在经历一场整体性、革命性变革，前进道路上必然遇到许多“腊子口”，必须啃下许多“硬骨头”。深入除积弊、强力正纲纪，重整行装再出发，是改革强军的题中之义，也是改革成败的实际检验。历史遗留问题不会自动消失，如果不彻底解决，就会成为改革强军的绊脚石。从这个意义上讲，处理住房超面积问题，把多年的矛盾积弊解决掉，是助力改革、服务强军的重要环节，是为顺利推进改革扫清障碍。大家为国防和军队建设奋斗半生，现在无论是在职，还是已转业、退休，都应自觉站在拥护支持改革的高度认识思考问题，为改革强军加油助力。

主要政策内容

《通知》起草和讨论修改过程中，始终坚持以习主席系列重要讲话和军委领导指示要求为指导，既遵循国家政策、又紧贴军队实际，既严格规定标准、又注重操作落实，既坚决纠治问题、又体现人文关怀，着重把握了以下原则：一是依法处置、公平公正。经济适用住房是党和国家给予军队干部的特殊政策，标准面积的住房已是极大福利，超面积相当于享受了“不当福利”，必须坚决纠治。二是尊重历史、实事求是。住房超面积属历史遗留问题，处理这一问题，要根据当时的政策规定，结合现实情况，把握处理尺度，做到宽严相济，于法有据、于理应当。三是区分情况、分类处置。以住房超面积幅度划线，分别采取加收房款、承租过渡、分步置换、腾退整改等方式，综合运用行政、经济、产权等手段妥善处置。主要涉及5个关键政策点：

01

关于处理范围

2013年9月30日，原总政、总后和军委纪委印发《关于加强经济适用住房建设管理坚决遏制超标准建房问题的通知》，《通知》以该文件的印发之日（2013年9月30日）为时间节点，划分处理范围。明确凡在1999年9月20日至2013年9月30日期间，已竣工或已开工不具备调整条件的经济适用住房项目，全部纳入《通知》处理范围。

02

关于面积核定

《通知》明确，住房套内建筑面积与阳台建筑面积之和，超出购房人职级购房补贴建筑面积标准与阳台控制面积标准之和的，就认定为超面积。为便于理解，可以用下列公式表示：

超面积＝（住房套内建筑面积＋阳台建筑面积）－（购房人职级购房补贴建筑面积标准＋购房人职级阳台控制面积标准）

1、套内建筑面积

指户门以内的使用面积及墙体面积之和，不包括阳台建筑面积和公摊建筑面积。详见下图：

2、阳台建筑面积

按照国家建筑面积计算规范执行，以专业机构的测绘报告为准，一般是按照投影面积的一半计算。详见下图：

3、购房人职级购房补贴建筑面积标准

正军职为220平方米、副军职为190平方米、正师职为120平方米、副师职为105平方米、正团职为90平方米、副团职为80平方米、营职为70平方米、连排职为60平方米。如为双军人，职级购房补贴建筑面积标准按购房人和配偶职级较高的一方确定。

4、购房人阳台控制面积标准

军职12平方米以内，师以下8平方米以内。

计算举例

例如有一名正团职干部，购买了一套军队经济适用住房，套内面积121.56平方米，阳台7.52平方米。他的购房补贴面积标准是90平方米，阳台控制面积标准是8平方米。代入上面的公式：

超面积=（121.56 7.52）-（90 8）=129.08-98=31平方米

03

关于限售条件

《通知》明确，超面积70平方米以上的住房，不得向现住户出售。主要考虑，军队相邻职级住房面积标准最大差距为70平方米，超过这个幅度的，理论上都可以调整给高职级人员住用。为避免不当利益合法化，参照中央国家机关政策，《通知》强调，这类住房不得向现住户出售。

此外依据军队现行政策规定，《通知》还明确，以下3类住房也不得向现住户出售：一是建设地点位于军事行政区、公寓区等不符合营区划区管理要求的；二是战区职(含)以下干部住房建成平房、独门独院、独立小楼或者建筑容积率低于0.5的，以及军职(含)以下干部住房建成两户一栋、建筑层数低于四层或者建筑容积率低于1.0的；三是其他经战区级单位认定不宜出售的。

04

关于处理方式

符合出售条件的住房，不得退房，通过经济手段加价处理。具体分两种情形：

超面积在50平方米（含）以内的

超面积部分按不低于经济适用房价的110%计收购房款，也就是说，超面积部分每平方米要加价10%。

举例说明

假设核定的经济适用房价为2000元/平方米，某名干部所购住房超面积31平方米，则超面积处理需加收房款为2000×10%×31=6200元

50平方米以上70平方米（含）以内的

超面积50～70平方米（含）部分，按经济适用房价的300%计收购房款，但最高不超过购房当年同地段商品房评估价格。也就是说，超面积在50～70平方米的这部分，每平方米要加价200%，加价后的单价不超过购房当年同地段商品房价格。

假设某名干部所购住房超面积67平方米，核定的经济适用房价为2000元/平方米，则超面积超过50平方米的部分（17平方米）要加价200%，即每平方米加价4000元。这名同志的加收房款分段计算：

①50平方米以内部分=2000×10%×50=10000元

②超过50平方米的部分=2000×200%×17=68000元

加收房款总额=① ②=78000元

对于不符合出售条件的住房，《通知》明确，不得为个人办理房屋产权手续，巳办理的予以收回，逐步调整置换标准住房。未置换住房前，标准内部分按公寓住房租金标准计租，超面积部分2倍计租，超面积1倍以上部分4倍计租。其中，超面积70平方米以上、1倍(含)以下的，可以选择租住，但夫妇去世后子女不能承租，可按父母生前待遇购买单元式住房；个人申请腾退的，优先安排符合标准的住房。超面积1倍以上、1.5倍(含)以下的，分步组织腾退置换，由战区级单位逐项目制定整改置换方案，军职以上干部住房整改置换方案报中央军委审批。超面积1.5倍以上的，由战区级单位逐户明确置换时间表，立即整改，限期腾退。

05

关于配套政策

为确保政策落地，《通知》还就加价款收缴、装修费补偿和购房款返还、配套政策跟进等问题，明确了配套措施。关于加收超面积房款，《通知》设计了《已购军队住房权属变更登记许可证》，将加收房款与产权变更登记权益挂钩，按规定补齐房款的住户，整套住房给予经济适用住房产权，统一核发《许可证》，作为产权变更登记的必备要件，在上市交易准入制度出台前，先给予继承、遗赠、夫妻间房屋转移、离婚析产4项权益。

关于装修费补偿和购房款返还。不符合出售条件的住房，现住户继续承租的，原交纳的购房款返还本人，同时按规定计收房租。腾退住房的，个人出资装修住房的费用，在退房时给予合理补偿。《通知》明确了两种补偿方法，由干部在退房时选择：①置换住房时按经济适用住房装修标准给予补助；②个人提出原住房装修残值补偿的，需履行个人书面申请、提供原始票据、专业机构评估、进行审计公示、纪检部门备案等5个步骤程序，退房时再给予补偿。

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