官方敲定：合肥40年公寓水电气可按居民标准执行！申请流程曝光，商办房要爆发！

继1月9日，官方回复40年公寓确定实际居住可改居民用电之后。

刚刚，合肥供电公司、供水集团再次发声：“商业改租赁，享民用水电气！”申请细则曝光！

国家支持、政策力挺！北上广商住房也将微调，商业用房将迎来大爆发！

官方回复：商业可改租赁，享民用水电气

近日，有网友在12345政府服务直通车网站上咨询“商办公寓能改民用水电吗？”合肥供电公司、供水集团给予回复：商业可改租赁，享民用水电气！

网友咨询：商办公寓能改民用水电吗？

合肥供电公司、合肥供水集团回复：

关于商住公寓楼能否办理居民用电价格事宜，目前合肥市的政策为：允许符合条件的商业用房以栋为基本单位，由产权单位提出改建方案，经市政府批准后，改建为租赁住房，改建的租赁住房不得销售，用水、用电、用气按照居民标准执行。

2017年10月30日，合肥市政府第101次常务会议，审议并原则通过《加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》，引发全城关注。

这份《通知》中明确表示，商业用房可改建租赁用房，享民用水、电、气。具体内容如下：

允许符合条件的商业用房改建为租赁住房，但需要注意的是，房屋改建时，不得擅自改变承重结构和主体结构；改建后，土地用途、土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气按居民标准执行。

商改住申请细则曝光，每年可省下1100元！

此前，有网友在12345政府服务直通车上咨询关于“合肥市关于符合条件的商住房水电气改民用的政策”，官方对此作出回复：“确定核实该公寓楼为实际居住，有开发商携相关证件统一至供电公司申报，即可改为民用电”。

从官方回复中可以看出，40年公寓确认为实际居住是可以改为民用点的。随后，小编拨打了包河区供电部的电话进行确认，得到的答复也是40年公寓可以改民用电，具体如下：

如果住户有单独的出户电表，实际为居住用途的，可直接申请改民用电；

如果住户没有单独的出户电表，电费是由物业统一收取，实际为居住用途的，可以由物业/开发商统一申请改民用电；

供电部门受理后，需要由工作人员上门核实，确认申请民用电的40年公寓为居住用途，可以改为民用电。

至于用水，小编也咨询了合肥供水集团，答复基本和用电一致：

个人用户，实际为居住的，带身份证等有效证件即可申请；

单位用户，由单位统一申请改民用水；

供水部门受理后，经相关工作人员核实详情，确认申请民用电的40年公寓为居住用途，可以改为民用水。

那么商用水电改为居民水电能省多少钱呢？

小编算了下，合肥市居民生活电价为0.5653元/千瓦时，居民水费为2.85元/吨；商业电价不满1KV按0.8895元/千瓦时执行，商业水费4.3元/吨。按照一户家庭每月150度电，30吨水计算，如果改为民用水电后，费用每年可节约1100多元左右！

国家支持，政策力挺！40年公寓利好不断！

1国务院: 商业用房可改成住宅性质 享民用水电气！

早在2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中第12条就提到了商业用房：

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2安徽7部委支持购买，可获贷款支持

据合富研究院数据显示，截止至2017年底，合肥九区商业库存量为446万方，同比上涨12.6%，库存去化周期为7.7年。办公库存量为493万方，同比下跌1.4%，库存去化周期为7年。整体市场去化压力较大。

在今年5月，安徽省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门又联合发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。

房企方面：

1、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业；

2、支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变；

3、鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务。

个人方面：

1、个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房；

2、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓；

3、安徽省还鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。

值得一提的是，安徽省“两会”期间，省政协委员李影提出关于深化商业用房供给侧改革的建议。对此，相关部门回复表示，我省即将出台《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策文件，有望允许公积金购买自住的商住公寓或酒店式公寓。

3合肥官方发话：40年产权到期不收回

近日，合肥市国土资源局在12345政府直通车网站上回复“40年公寓产权续期”的问题中，表示“土地使用年限到期后，房子不会收回的，因目前未办理过土地使用年限到期的情况，目前无执行标准”。

网友：最近想买一套公寓，但是发现产权是40年的，就想了解40年产权到期后怎么办，房子会被收回吗？

官方回复：房子是私人永久产权，不会收回的，目前为止没有办理过产权有超过40年的，如果超过应该是补交土地出让金。

4合肥非住房转让可按1%征收个税

2017年6月，合肥地税出台最新政策，规定：个人转让非住房可按1%征收个税！

《关于个人转让非住房核定征收个人所得税问题的公告》明确了非住房转让核定征收个人所得税的规定：

对个人转让合肥市非住房，难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。公告自2017年8月1日起实施，有效期3年。

从以上可以看到，无论是国家还是合肥，都在积极出台非住宅去库存新政，政策非常密集，涉及的面也非常广，各项利好都在向40年产权商办产品倾斜。

安徽8市已经出台新政 落户+同等入学+契税补贴等

据了解，今年以来，安徽多个地市已经陆续发布新政，鼓励购买商业住房，同时在落户、入学、就医、契税补贴等方面给予最大支持。

1 六安市：购买商业公寓可入户、上学

2017年10月，六安市住建委公布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见(征求意见稿)》，拟出台非住宅商品房去库存新的意见。

意见内容如下：

1、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，凡是购买公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。

2、个人因房屋被征收选择货币化补偿的(包括购房券和货币补偿)，可以使用补偿资金购买非住宅商品房。使用补偿资金购买非住宅商品房的，由当地政府给予被征收房屋评估价值5%的安置补助。

3、鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度，加快放款速度。

4、从2017年开始，对国家级、省级、市级领军人才和毕业五年内的本科及其以上学历毕业生在我市租赁非住宅商品房开办企业进行创新创业的，由企业注册地政府给予20000元的租房补贴，分两年补贴到位。

5、对符合改造条件的商业、办公等非住宅用房，可以由政府进行收购，作为保障性住房使用或其他投资者收购、长期租用。

2 滁州市：购买商办用房享双重补贴

2017年9月，《滁州市人民政府办公室关于加快商业办公用房去库存的若干意见》出炉，购买新建商业办公用房享受购房补贴！

新政一出，商办市场沸腾了。购买新建商业、办公用房的，不仅有契税补贴，还享有200元/㎡的购房补贴。

滁州新政内容

1、自2016年12月28日至2017年12月31日期间，凡个人在滁城(含两区)购买新建商业、办公用房的，按所缴契税等额给与补贴。

2、自2016年12月28日至2017年12月31日期间，高校毕业生(具有国家承认的本科以上学历毕业两年以内的)选择自主创业需购买新建商业办公用房的，除享受所缴契税等额补贴外，再给予200元/㎡的购房补贴。

3 蚌埠市：允许商业改住宅

2017年8月2日，蚌埠市住建委重磅发布“四措”并举，推进非住宅商品房去库存。

明确对已出让未开发的商业用地，按规定补缴相关费用和地价差价后，经审批可改为住宅用地（商改住）。

4 池州市：控制非住宅用地供应

2017年7月17日，池州市召开第91此常务会议，在会议上，明确要加快非住宅商品房去库存，合理控制非住宅用地供应规模，优化各类非住宅项目布局，分门别类推进非住宅项目调整转型，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

5 淮北市：与住宅享受同等入学条件

2017年5月19日，淮北市出台了非住宅商品房去库存相关政策。文件指出，购买商业办公等非住宅商品房的购房家庭子女就读义务教育阶段学校的，与住宅享受同等入学条件，可就近入学。这是我省首个将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩的城市。

此外，对个人购买非住宅商品房的（包括持购房券购买），由市、县受益财政给予实缴契税额100%的补贴，每平方米再奖励150元。

房企对商业办公等非住宅商品房整体招租运营租赁所缴纳的增值税、房产税，凭缴税凭证由县(区)政府给予留存部分30%的补贴。

6 黄山市：购买非住宅享购房补贴

2017年5月15日，黄山市发布关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见，在意见中明确提出给予购买非住宅类商品房一定比例的补贴。

自发文之日起至2017年12月31日期间，在黄山市中心城区购买非住宅类新建商品房，开具销售发票并缴纳契税的购房人，由市财政按计税购房总价的1%给予购房补贴；购买非住宅类二手房，由市财政按计税购房总价的0.5%给予购房补贴。免征契税部分不再享受购房补贴。

并且鼓励将商业办公等非住宅商品房转化为开发企业自持物业，鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。

7 铜陵：买非住宅商业房地产有补贴

2017年3月27日，铜陵发布非住宅商业房地产去库存新政。其中提出：激励社会资本购买或租赁库存非住宅商业房地产，给予适度财政补贴。

8 蚌埠市：允许商业改住宅

2017年8月2日，蚌埠市住建委重磅发布“四措”并举，推进非住宅商品房去库存。

明确对已出让未开发的商业用地，按规定补缴相关费用和地价差价后，经审批可改为住宅用地（商改住）。

上海广州微调商办限购政策，北京或将跟进！

去年作为楼市调控组合拳的重要组成部分，商住房的概念已经在北京、上海、广州等重点城市中成为了历史名词。商业办公类土地不再允许建设成居住类产品的要求，让本已成为楼市成交主力的商住项目，一下子坠入谷底。或许是由于政策太过严厉，大量商办类项目面临库存积压的困境，一些城市也开始有条件地尝试为商办产品去库存。

1 上海：恢复了商办的居住属性

去年12月29日，上海宝山区发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。

有业内人士分析认为，上海的商办项目转型租赁住宅，不仅盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，让商办物业做长租公寓的合法性更进一步。要知道按照之前的调控要求，商办项目是不能用于居住的。因此有不少此前购买了商住楼的投资人，都认为此举相当于放开了商办的居住功能，未来还有可能进一步放宽。

2 广州商服项目可开发小户型公寓，但个人不能购买

不仅是上海宝山，在新年交替之际，广州的公寓市场也迎来了一次小小的“松绑”。近日，广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》。

通知中表示属于旧改商服类项目，可以不执行“3·30”新政中商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。这也意味着旧改商服项目又将可以开发小户型公寓，但是销售对象依然不能是“个人”，必须是 “法人单位”才能购买，且2年限售。

3 北京商办库存创纪录，可能将商改租！

政策严控近一年来，商办类项目受到了巨大的冲击。

来自市场研究机构《地产营销人》的数据显示， 2017年北京商办市场的供应套数大幅增加，但成交套数却大幅下滑，商办产品的库存量也达到了四年来的最高位。

对此，安居客首席分析师张波认为，北京政策微调的可能性较大，但会严守“商改住”这条红线，回归商业本质和“商改租”是未来商办类项目的两个大方向。其一是回归商业的本质，严格按照土地性质改住为商，对于有着优势地理位置的项目可以考虑；其二是转住为租，未来政策对于租赁会有更多倾斜，租赁的市场也将进一步扩大，在国家多渠道并建的政策指引下，租赁市场也将有更多发展机会。

业内专家韩乐也认为，北京也有可能会对商办产品放开租赁的限制，引导商办库存转入租赁领域。不过，韩乐同时表示，期待北京对商办产品放开更大的口子是不可能的，也一定不再允许曾经的商改住再次入市。

合肥市场上有哪些商办公寓？

合肥市备案成交的商办产权公寓项目约有54个，目前市区有24个热门商办产权公寓项目在售，在售公寓的主力户型集中在40-70㎡，而且大多数项目的在售均价集中在8000-14000元/㎡。

从目前合肥市场上来看，热门区域、商圈以及地铁口附近的商办公寓较为抢手。

此外，投资公寓要从地段、物业、回报比等多个方面考量。

1、地段及配套：有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近地铁口，周边是否有便利店、超市、丰富的饭店和商场等。目前，投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心。尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。

2、物业及品牌：由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租值的关键。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。

3、精装：投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。

4、户型：首选小户型。一般而言，小户型适合租住、开小公司，而户型越大，则总价高，投资成本越高，出租越不易，单位租金也很难提的上去。

5、投资回报：算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，投资价值越大。投资型产品，回报率永远是第一位的。

总体而言，今年或将是40年商办公寓的爆发年，随着租售同权政策的不断推进和落实，商办公寓或迎来“井喷”期。

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