一文读懂2017年北京土地市场

2017年，北京楼市调控一方面通过限购限贷等压住需求，另一方面则加大土地供应，以加大未来的房屋供应，平衡市场供求。（文末有项目对接）

2017年土地供应128宗 为2016年近3倍

统计显示，2017年，北京各类型土地供应共新增128宗，同比2016年大幅增长190.9%，同时也超过了2014年、2015年，改变了2013年以后的连续下降趋势。

所有的土地供应中，居住类用地共计91宗，占全部土地供应量的71.09%；商服金融类用地、工业用地、综合用地、其它类型用地均不超12宗。

宅地供应超90宗 为十年之最

2017年，北京的居住类用地供应达91宗，同比2016年增长了435.3%；91宗地的总建设用地面积为688.6万㎡，同比2016年增长437%。从近十年的数据来看，2017年北京的宅地供应宗数超过2013年，为十年最高，总建设用地面积则次于2013年和2010年，排名十年来第三。

91宗宅地大兴区供应最多，有13宗，丰台区其次，有11宗，朝阳区8宗，列各区域前三名。整体上，2017年北京91.65%的宅地供应都在五环以外，其中五、六环之间的有47宗，六环以外的有31宗。

土地成交106宗 环比增长135.6%

在土地供应大幅增长的情况下，2017年北京的土地成交量也大幅增加。据统计，2017年北京各类型土地共成交106宗，同比2016年大幅上涨了135.6%。

虽然106宗的成交量在近十年中仅高于2016年，但所有的土地成交中，居住类用地达到了71宗，占全部成交的66.98%，相比之下，2008年到2016年，北京各年宅地成交占比从未超过50%。

宅地成交量增长3.7倍 溢价率为十年第二低

2017年居住类用地的71宗成交量同比2016年大幅上涨373.3%，总的建设用地面积为549.73万㎡，同比2016年更是增长了454.9%。

成交的71宗住宅用地里，大兴最多，有10宗，房山其次，有8宗，接下来丰台、顺义、平谷各有6宗，其他区域均在5宗或5宗以下。88.7%的宅地成交位于五环以外，其中五、六环之间成交39宗，六环以外成交24宗。

而从成交金额来看，2017北京全市住宅用地成交总金额为2398.1亿元，同比2016年上升356.5%，创下历史新高。

与成交金额创新高相呼应，2017年北京成交宅地的平均楼面价同样为历史最高，24749元/㎡的价格同比2016年增长3.6%。不过，3.6%的涨幅其实并不高，从2008年到2016年，除2011年环比下降以外，其它各年北京成交宅地的楼面价同比涨幅都在10%以上。

2017年北京成交宅地的平均溢价率则不高，25.81%的溢价率较2016年减少4.02个百分点，2015年以来连续降低，在十年的数据中仅高于2011年的8.58%。

共有产权房土地大幅增加

2017年北京加大了自住型商品房用地的供应力度，并将自住型商品房进一步升级为了共有产权房。据统计，2017年北京共新增共有产权房用地38宗，在全部91宗宅地供应中占41.8%；成交的共有产权房用地为26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。

2017年北京的土地供应节奏明显加快，住宅用地的供应力度大幅提升，还制定了北京土地供应的五年规划，明确2017年到2021年北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设，这其中又包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在各种政策的控制下，2017年北京拍卖的土地基本都没有太大的利润空间，开发商的拍卖热情也大大降低，互相之间的竞争很小，大部分宅地只经过几次报价便得以成交，许多共有产权房用地甚至是以最低价成交。因此，虽然2017年北京的地价高，成交金额创记录，楼面价也达到历史新高，但土地市场的拍卖热度却并不高，平均溢价率也得到了很好的控制。

胡景晖认为，通过增加土地供应量，限制价格、限制户型面积，北京大幅增加了中低档住房的供给，缓解了之前两年的豪宅化趋势，满足了大批中低收入者的置业需求。从这些土地的区域位置来看，由于北京土地资源日益减少，新增供地基本都位于五环以外的远郊区域，其价格天生就相对较低，加上政策的各种调控，这些新增的土地供应转化为中低价的商品房供应则将有效的拉低北京的新房价格，尤其是共有产权房用地。在未来五年北京大批量供应土地及“限房价、竞地价”背景下，“地王”未来恐很少再有。

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