老挝的土地投资政策

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近日，在关于土地管理的会议上，老挝总理通伦·西苏里要求有关部门关闭非法使用土地的服务通道，加强土地保护与管理。

关于非法土地使用服务已由来以久，各有关部门必须加强管理，严格控制国家土地资源。部分取得土地特许使用权的公司及各人要严格控制土地用途，不可违规使用土地。

通伦表示，如果各省，县地方政府，村委等机关在地方有权利随便批准土地特许使用权的权利，那么中央如何控制管理土地。

在会议中，通伦表示，在今后，政府将出台更加严格的政策控制管理土地问题，各有关部门必须严格遵守，对于违反者，将受到严惩。

土地是治国之本，是国家的根基之所在。

关于老挝土地资源，及一些相关政策，如下将作详细分析。

◆土地资源、土地价格

土地资源：老挝是中南半岛北部唯一的内陆国家。湄公河流经1900公里，国土面积23. 68万平方公里。湄公河大多流经丘陵和平原地带，每年河水泛滥后，在两岸沉淀下一层肥沃的土壤，沿岸的冲积平原成为老挝的农业区。

老挝的农业人口约占全国人口的80%，农业在老挝国民经济中占据主要地位。2005年全国耕地面积约108万公顷，森林面积约1 614万公顷。

2007年全国农业生产总值约为14.5亿美元。主要农作物有水稻、玉米、薯类、咖啡、烟叶、花生、棉花等。老挝的农作物种植以水稻为主，稻谷种植面积占全国农作物种植面积的80%。虽然农业产值在老挝国民生产总值中占据主要地位，但是由于在农业生产中资金和技术投入不足，以及农民低收入、农业低产出使其农业发展受到影响，如主要农作物品种落后，农业生产、农产品加工业经营方式落后，农业机械化水平低，农田水利设施不配套，缺乏农业科研以及农业技术推广服务体系等。

土地价格：目前政府规定的农业用地租赁价格每公顷每年6～9美元，执行过程中的价格通常是10～16美元，随着土地需求的增加，价格逐步上升。其他建筑、工业用地价远高于农业。目前土地销售价在不同区域和不同行业有不同价格。如首都万象：远郊40～50美元／平方米，近郊60～120美元／平方米，市区120～250美元／平方米。其他省会城市通常在40～50美元／平方米。

房租主要不以面积计算，而以所处位置、院内、房内设施、房屋新旧、间数计算统计。2008年以来，以万象为代表的房地产价格有较大幅度上升，目前郊区售价在80～120美元／平方米，市区在100～220美元／平方米左右，具体价格应视房子新旧、大小、交通便利条件差异决定。

◆土地投资政策

老挝实行土地公有制，土地所有权禁止交易。地产市场的交易仅为土地使用权交易。老挝土地法根据老挝宪法的规定将土地国家所有权制度确立为国家唯一的土地所有权制度，即作为土地唯一所有者的国家对于自己所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家按照法律和规划统一管理全部土地，保证有目的和有成效地使用土地。但由于国家不能亲自行使占有、使用权能，所以老挝土地法规定了个人、家庭及组织，经济组织、武装部队、国家机关、社会及政治组织可以成为土地的用益权人。该法同时对本国人与外国人在土地使用形式上作了区分。本国个人、家庭及组织享有土地使用权和土地租赁权。而外国人、无国籍人仅仅享有土地租赁权。

老挝土地法规定，政府在全国统一范围内集中管理土地，政府授权有关管理部门如：农林部、工业手工业部、交通运输邮电建设部、新闻文化部、国防部、内政部，授权财政部为集中管理者。以上管理机关按国家经济社会发展规划，进行土地登记，发放土地证，出租土地并直接管理建筑用地。因此，在老挝，政府授权部门的管理活动具有主权性行政管理、产权性行政管理和一般国家行政事务管理的性质。

老挝土地法规定，全国范围内的土地划分为以下八个类型：农业用地、林业用地、建筑用地、工业用地、交通用地、文化用地、 国防、治安用地和水域用地。关于各类土地范围划分权和程序方面，中央一级政府在全国范围内分配和划分各类土地，然后向国会提议以便审议通过。地方政府在自己负责的范围内规定各类土地自范围，使之符合政府制定的土地类型范围的规定，然后向自己的上级政府提议以便审议通过。

老挝土地法规定，一旦认为有必要，可以把一种土地类型转向另一种类型，但在用作其他目标前，必须事先征得有关部门的许可并不得对自然环境和社会造成不良影响。

农业土地是指规定用于种植、养殖和农业试验研究包括水利白土地。农林部是农业用地的管理者。农业用地的使用权，一般指农业经营者在国家所有的土地上长期直接从事耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。它为一种用益物权，一旦设定，农地使用权人的权利即获确定，不待他人行为之介入即可直接行使对土地的占有、使用及收益，他人不得干涉。

老挝土地法对农业用地使用权限作了专门规定，政府批准个人和家庭按分配计划、目标、长期、有效地信用农业用地，农业用地使用权实行政府审批授予制。县政府把自己管辖的农业用地使用权，以出具土地证的形式审批授给个人和组织使用。该土地证有效期3年，如果在上述期限内，土地按规定、目标、正确使用并且无任何异议或该异议已被解决，方可有权向省市或特区土地管理办公室提议，以便申请长期使用权的土地证。

外籍人、无国籍人、外国人以及上述个人的组织均没有土地的使用权，只享有土地租赁权。它们之间的差异表现在：

(1)有权批准授予租赁权的机关因外籍人、无国籍人、外国人的不同存在行政级别区分。外籍人、无国籍人、上述个人的组织如果需要从老挝公民手中租赁已开发的土地，应获得土地所在地省市或特区政府的批准。至于外国人上述个人的组织，如果需要从老挝公民手中租赁已开发的土地，则应由土地所在地的省、市或特区政府向财政部建议审批。

(2)土地租赁权最高年限因外籍人、无国籍人、外国人和租赁土地的来源或用途不同作了区分。无国籍人、外籍人以及上述个人 的组织，从政府租赁土地的期限是根据产业的条件、规模、特性而定，但最高不得超过30年，亦可以按政府的同意视情形续租。无国籍人、外籍人以及上述个人的组织从老挝公民手中租赁已开发的土地，其期限最高不得超过20年并可以按土地所在地的省、市或特区政府的同意视情形续租。至于外国人及上述个人的组织，是由土地所在地的省、市或特区政府向财政部建议决定。至于给来老挝人民民主共和国投资的外国人的期限，是根据项目、产业的条件、规模、特性而定，但最高不得超过50年并可按政府的决定视情形续租。虽然老挝土地法规定外国人、无国籍人、外籍人、上述个人的组织仅享有土地租赁权，不享有土地使用权，但是他们所应当履行的土地法上的义务与土地使用权人完全相同。

老挝的房屋政策同土地政策一样，外国人一般以租房为主，不购买房屋。

（老挝快讯）

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