2017广州规划回顾：4大重点区资源投入力度大，10条地铁线新开工

提要

2017年广州规划主要可分为“区域重点规划”“地铁及交通基建新布局”以及“旧改推进”三大部分.

接下来广州中原研究发展部将为大家逐一回顾分析。

— 区域重点规划 —

黄埔、南沙、花都及增城迎来重磅利好

老黄埔

第二CBD定位将刺激区域价值再提升

以黄埔临港经济区与金融城组成“第二CBD”在年初《广州市政府工作报告》中首次被提出，其功能以发展港航服务、总部经济为主。

为配合这一重磅规划，包括临江大道东延线（车陂-鱼珠）、鱼珠港南部片区规划等项目亦在年内有序推进，第二CBD黄埔部分各项资源投入加速。

另一方面，作为“第二CBD”另一重要组成部分，金融城今年建设速度提高。

首先，起步区基础设施及商业配套项目招标在12月完成，总投资达87亿，预计包括道路工程、岭南风情街在内的8个子项目将于两年半内完成。

此外，2017年金融城出让商服地摒弃了以往相对窄的“金融企业”，首次吸纳金融类全媒体企业。

广州中原研究发展部认为，金融城招商定位改变，更加贴近广州实际，金融城规划始于2012年，当时产业引进设计仅限于金融总部、金融贸易、金融商业等类别，引入领域相对较窄；

本次首度引进媒体企业可谓“一大突破”，这意味着金融城招商引资趋于多元。

目前第二CBD周边在售以二手项目为主，预计未来车陂、鱼珠港将有一定量一手项目可供应；作为广州市经济“黄金三角区”的辐射范围，未来周边楼市价值变动潜力较大。

南沙

自贸区推进更加强调“深度”

拓展新区域步伐加速

在自贸区、广州唯一副中心等光环的“加持下”，近年南沙发展步伐加快。

为了对南沙近10年发展有更加直观的理解，广州中原研究发展部对该区GDP、人口数据进行收集，情况如图表所示：

根据官方数据显示，南沙2006年GDP为209亿，2016年为1279亿，对比2006年上涨5.1倍。

而对比全市情况，近10年广州整体GDP增幅为2.2倍，由此说明南沙经济发展速度远高于全市水平。

2017年，该区在年初《2017年广州市政府工作报告》中单独列出一节，可见官方对其发展重视程度之高。

其后总理报告中强调积极推进“粤港澳大湾区”发展，南沙的定位将再次被拔高。

其作为广州的“南大门”，在大湾区中可承建珠江东、西岸资金、航运、人口交流的重要枢纽，其区位战略意义重大；

从自贸区发展的轨迹来看，未来南沙极有可能向开放层次更高的“自贸港”方向进步。

得益于规划利好以及地铁、交通的推进，2017年南沙成为全市一手成交表现最“稳”的区域。

在整体市场成交下跌3成的情况下，南沙全年成交14138宗，同比仅出现6.9%的小幅波动，“稳定”背后除了充足一手货量供应外亦离不开买家、投资者对于南沙发展前景的认可。

除自贸区部分外，2017年该区积极推进大岗、灵山岛、东涌等“待开发”区域发展；

2017年7月国规委对南沙大岗整体规划进行公示，拟将其打造为“国际一流先进制造业基地”。

此外正加快推进的22号线（广州东站-万顷沙）未来将途径大岗，虽然尚未设站，但预期随着未来该片区发展需要、人口流入，将会对公共交通进行进一步优化。

从规划文件来看,大岗基地建设用地面积为712万㎡，43%的面积将用于工业用地开发（约309万㎡）。其建设“产业新城”的方向清晰。

除规划布局外，2017年灵山岛、东涌通过出让商住商服用地吸引投资、人口流入亦值得留意。

花都

航运枢纽辐射范围扩大

地铁线网完善刺激区域价值

该区2017年规划、资源投入表现进取,其中空港区累计引入投资达700亿，其针对“产、城、人”重点发力。

目前空港区周边有多个产业园、商服区积极引导人流、产业落户。

政策文件从各方面为空港区“产城结合”发展保驾护航。

而相比起周边区域招商引资，空港区产业发展方向性更强，同时存在独特性，因此具有一定发展优势。

针对空港发展前景，广州中原研究发展部通过对比“北广深”三座城市的规划进行统计汇总：

综合而言，广州空港区面积适中，能够发挥“集中力量办大事”的效果，避免将战线延伸太长，不至于将建设效益摊薄。

在规划下发的同时，频密在白云新城、人和（航空产业基地，预计将成为2018年出让地重点之一）通过定向引资的方式出让地块，以吸引优质企业进驻。

另一方面，2017年东西贯穿花都的9号线通车，其可与3号线接驳；这意味着该区未来将成天河北、珠江新城、客村等重点商务区其中一个重要的人流疏散点；

此外地铁8号线北延段于2017年内落实预计2022年前完工，届时花都将可地铁直达琶洲，来往市区时间亦控制在1小时内。

广州中原研究发展部认为，目前花都部分优质二手项目仍处于1.4-2万元/㎡的水平，对比外围区以及白云北部区域存在一定价格优质，通勤效率提高将刺激中心区上班族北移至该区。

此外，2017年花都通过土拍引入企业推动花都湖、中轴线两大项目发展。

2017年5月，广州市国规委通过了《花都湖地区居住组团控制性详细规划》，将对花都湖周边区域进行统筹开发，预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。

花都湖地区不建“巨无霸社区”，未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划；

根据官方介绍，未来社区中路网实现全开放，未来每宗居住地块用地面积将控制在3万㎡左右。

此外，2017年8月保利地产拿下占地14.9万㎡中轴线融资地块一。

此前花都中轴线建设由于规划、资源投入等问题已扰攘多时，如今顺利由千亿房企保利接手开发运营，其建设速度有望提高。

增城

永和、新塘新添高速路

名企布局产业发展注重“质量”

2017年该区主要着力发展“交通枢纽”以及“招商引资”两方面。

继早年开展的TOD、穗莞深城轨等项目有序推进外，今年该区公布了新塘-天河高速公路招标以及临江大道东延新塘，这将提高增城永和、新塘等居住板块通往中心区的通勤效率。

两条线路设计站点主要为增城交通基建完善程度相对较低的地区，短期内无地铁规划。

从楼市开发的情况来看，由于新塘一手住宅可售量少，预计未来永和、仙村等板块将会楼市重点开发区域，因此开通高速路将有利于日后上述板块业主来往市区。

未来两条线路将与已有的广园快速路平衡布局，将成为增城人口密集区来往中心区的“大动脉”，有利于引导住居人口往增城流入，减轻市中心压力。

另一方面，增城2017年招商引资能力不容小觑，其通过出让产城地的方式吸引包括碧桂园、新世界、丰乐等名企进驻。

2017年12月该区挂牌朱村凤岗村地块，积极引入“8K科技小镇”落户。

广州中原研究发展部认为，科技小镇落成、名企进驻表现了增城未来发展更加注重“质量”。

从目前名企入驻新塘、永和、朱村的情况来看，增城并不仅限于作为中心区的“睡城”。

大批优质企业落户意味着高精尖劳动人才将在未来3-5年内大量流入，对于未来区域楼市需求将起到拉动作用。

— 地铁建设 —

第三期建设规划公布，10条线路紧密各区连接

2017年3月《第三期地铁建设规划》获批，包括18、22、3号线东延在内的10条地铁线路将在2017-2022年期间建设推进。

10条线路中，18、22属于“南沙快线”，将有利于南沙通往天河、荔湾等中心区；

另外，本轮地铁计划中针对“广州人口第一大区”白云将设计3条线路，加上已开通的2、3号线，在建的11号线，14号线一期，该区未来地铁网路布局发达；

将覆盖包括三元里-新市、黄石路、嘉禾望岗在内的多个热门居住板块；

另一方面目前白云二手项目价格整体上比越秀、海珠等老城区低，相比之下性价比较高。

预计未来3-5年内该区交通轨道线网不断改善，加上三旧改造效率提高，产业园落成、投入使用情况可观以及空港相关产业落地，该区未来发展前景可观，市场价值或被进一步激发。

— 旧改 —

老区旧厂地集中释出

旧村改造多集中于萝岗

2017年已出让旧改用地：累计挂牌供应23.8万㎡，涉及中心三区。

根据共计，2017年6宗共计23.8万㎡旧改用地挂牌出让，均作为商住用地投入市场。

其中4宗共计17.9万㎡来自白云，占总额的75%，目前白云已成为广州中心区主要的供地区。

2017年公示拟修编旧改用地：总面积超220万㎡，荔湾项目最多。

根据国规委公示情况来看，2017年拟旧改修编用地（仅统计转为商住用地）约有13宗，涉及220万㎡用地面积，假如均能顺利推进，则有望为广州供应用地提供有力补充。

从各区修编情况来看，荔湾拟改造项目有5个合计172.34万㎡，其中包括广船、新隆沙-陆居路在内的3个大体量项目。

需要指出的是虽然该区立项较多，但除广船外其余涉及旧改面积、难度均较大，因此预期实际推进效率有待提高。

从推进的实际效果来看，白云区用地有望较快投入土地市场，该区2017年公示5宗用地共计26.9万㎡，用地主要分布在三元里、同和两大板块。

由于5宗用地均为企业旧厂房，改造程序较为简单，因此预计最快部分用地能公开挂牌出让。

此外，外围区增城亦公布了多宗旧改项目，涉及3宗用地合计40万㎡。

旧村

改造向东看

萝岗3项目总面积近100万㎡

2017年旧村改造以明确开工的主要为萝岗3个项目，包括暹岗村、火村以及红卫村在内3个项目，涉及面积共计96.6万㎡。

暹岗项目占地面积为8.82万㎡，由开发商大壮负责，体量较火村小但胜在区位条件较优。

而火村旧改项目则称得上“巨无霸”，其总占地面积达61.51万㎡，本次公布的旧改中仅次于茅岗村项目，由地胆珠光集团负责，预计总投资114亿；

从区位条件来看，火村位于广深高速与火村立交交接处，距目前地铁5号线香雪站2.5公里，公共通勤条件略逊于暹岗村。

但随着近期中海、万科、时代等大体量楼盘陆续交楼入住，预期未来香雪板块将会形成相对完善的生活圈。

而针对项目本身61.51万㎡的占地面积，未来自带配套预期亦相对完善。

而由时代主导的九龙镇红卫村旧改于2017年10正式动工，其位于知识城北部，将结合知识城规划建设居住部分以及产业部分。