西安房价是被外地人炒起来的，这“大黑锅”有人敢背吗？

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最近因为发烧的缘故，身上没什么劲儿，说好的文章拖到了现在，实在抱歉；本期房哥问答停一期。下周六房哥见面会报名通道在文章结尾，扫二维码就行。

今天回答昨天见面会粉丝群里一位业主的问题，西安去年的房价是被外地人炒起来的吗？疑问来源于陕西省统计局近日公布的一组2017年西安房地产市场相关数据；

其中，去年三月和四月，外地购房者占到所有购房者的比例高达62.5%和78.6%，我说说我的看法。

西安房价

虽然只是简单的数据，但去年的三月和四月确实是西安房价的一个分水岭，这两个月到底发生了什么，我去翻了西安房哥那个公众号这两个月曾发过的文章，发现了这样一件事，那就是限购。

四月限购

4月18号，西安限购政策出炉，包括首付比例提高，二手房满两年可交易，首付比例提高等三项内容，当时房哥有做过如下解读：

（4月18号西安限购政策出炉）

1、限购范围调整为新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、长安、高新、经开、曲江、浐灞、航天城、港务区。

房哥观点：一月份西安限购的是城六区，没有包含长安区和各个开发区，当时就有人存疑，城六区的房子本身就没有多少，大开发商在西安的主要战场也不是城六区，此后二三月，虽然说房价确实涨了，但涨的最凶的恰恰是没有限购的区域，反倒是城内限购的在8000块左右徘徊。

这样算下来，那就只剩下西咸是不限购的，限购这种事儿，对于刚需影响不大，主要还是投资。政策的出台目的是与其说是限制投资需求，不如说是把你们都引导西咸去，去拓荒，去西部大开发。

2、新房二手房拿到房产证满两年方可交易上市。

房哥观点：不知道有没有人发现，证满两年才能交易才是这次最大的一个点。以西安举例，正经开发商遵纪守法，诚信友善的情况下，从交房到出证三年时间；

也就是等于五年以后才能买卖，大家想想2022年，那时候房地产税又该出台了，买卖的成本又加大了，在 房子上又被薅一层羊毛。

大家都知道二手房的价格是受一手房影响的，直接通过时间去限制二手房买卖必然会导致可售的二手房源减少，这房价能降下来吗？

3、严打变相炒卖期房和阴阳合同。

房哥观点：这一点年年喊，但上有政策下有对策，就拿五证不全违规销售的，房管局要真用心去查，一查一个准，阴阳合同更不用说了，哪个开发商没霸王条款，问题是谁去管，谁能管，谁敢管？

4、一套首付提到三成，二套四成，三套停贷。

房哥观点：无需多言，伤害的就是刚需和年轻人。对于炒房投资的，多10%的首付有用吗，人家也不差这点钱。而对于普通百姓必然会出现要么首付不够四处借钱凑首付，要么钱不够开发商把首付退了，看着房价再涨，愈发的买不起。

西安的市场现状，落户政策的指向都是想吸引年轻人，但对于刚毕业几年手头并没有多少积蓄的年轻人，这突然增加的首付确实能撂倒一批人。

5、取得预售证房源十日内一次性对外销售，禁止排号内购。

房哥观点：政策是好的，但难在执行，禁止排号内购也年年喊，但也没见哪个售楼部这么去做，无非就是查的严了，换个花样，不盖财务章搞个什么健身房的章，先把客户锁定了。

6、销售价备案后三个月不能上调，销售价不能高于备案价。

房哥观点：还是执行的问题，房管局统计西安房价的时候，总是用备案价去统计的，这样我们就能看到，三月房价怎么才7107块，但一到售楼部，压根就没有这个价，良心点的卖8000，黑心点的再涨个500块。众所周知，目前西安市场的销售价是远高于备案价的。核心是谁来管？

注：以上观点为16年4月18日当天发布。

限购影响

这次限购无疑是当年最爆炸的一条消息，今年此后几个月，限购有不断调整加码，但房价上涨从个别盘到普遍是以这个时候为界限的；

原本观望的业主坐不住了，售楼部的人多了起来，应了那句老话，越限购买的人反而越多，普通人对限贷限购的理解就是房价要涨，赶紧买，不敢上这趟车一切都晚了。

当时有业主提到这样的观点，各路外地投资客可以不用在观望了，政策已出。应了我说的话，西安只会提高首付比例，不会限购。20号以后，西安一定要火了，真正把穷人都挡在外面买不起了，有钱人，可以一次房款的客户，一定还照样会大量购房。

房价照样不会降，这就是现实。外地的客户朋友们，你们不需要观望，首套30%二套40%。而这个月，恰好就是统计局数据中外地购房者数据最高的时间。

时间再往回推半年，16月的9月，当时西安的房价还稳定在7500左右，我印象非常深的一件事是当时有业主让房哥去帮忙谈一个团购，北郊的金科天籁城，当时开发商给的报价是7300块左右，现在这里均价13000块。

房价和低价

第二个是，地价和房价的关系，众多周知西安是很难拿到地，尤其是大面积的净地，为什么16月12月，东二环那块地能拍到18.5亿，也是因为在西安主城区几无净地的情形下，土地出让方忽然抛出面积超100亩的地块，自然吸引力不小。

更值得注意的是，该地块为净地。这就意味着，摘得地快的开发商不用参与城改繁复的程序，也可以避免城改项目拆迁与安置的“头疼”问题。

由此可知，地很难得，主城区的地更是“物价”，而这一年又恰恰是众多全国性开发商集中进入西安的一年，本地开发商集体“陨落”，自然好地更是难求，仅2017年就有新城地产、中南置地、旭辉地产、远洋地产、朗诗集中进入西安，大开发商进入西安的背景又是这样的。

有研究机构总结为，2017年是“大西安”发展元年，各项利好消息不断，“史上最宽松落户政策”、西成高铁开通、陕西省自贸试验区建设等，这些消息都利好西安楼市，进而推高西安房价，落户能带动人口，带来购房人群，这个因素是有的，但自贸区，高铁的因素和普通人的关系实在就很小了。

目前大家能看到的新盘，基本都集中在三环外或者更远的西咸新区，且未来五年西安土地的供应计划中，基本也集中在长安，临潼，高陵等区域，主城区几乎无地可寻，因为土地的稀缺，主城区的拿地成本势必更高，这个成本必然会加到房价上。

大开发商的因素

众所周知，从2017年，西安市场销量基本被外来开发商承包，根据2017年销量统计，全十名全被外来开发商承包，包括万科、融创、恒大、绿地、碧桂园、金地、保利、龙湖、华远、金辉，这十名总销量为792亿，占市场总销量的的38.4%；

大开发商霸占市场能不能带来品质的提升这个还有待商榷，但价格的垄断确实是看到的，同时对于业主而言，可选的楼盘范围也集中再这几家里面，这几家又占据整个市场；要想买房，你就必须得接受这个价格，当西安所有的大品牌开发商均价都在一万以上的时候，这也几乎代表了西安整体的房价。

而且从最近几批物价局公示的在售商品房价格看，一万块是西安现在的一个标准价，2018年，全国性的大开发商占据西安市场的份额只会更多，希望高价能带来对得起这个价格品质的房子。

谁是外地人

这个是今天文章最主要的一点，即谁是外地人；我看到昨天那个帖子的留言，几乎是一边倒的说外地人如何如何把西安的房价带动起来，各种地图炮不断，首先什么是外地人，也没有谁能说得清；

先不说姓甚名谁，只要一说外地人炒房这几个字，咱们的土著就打了鸡血，把房价上涨的因素都归给外地人。外地人不知道怎么就背了西安房价上涨的这个锅。

大家去百度里搜素外地人买房的关键词，几乎每个城市都有一帮外地人，它们啥都不干，就负责去别的城市去炒人家的房价，于是就有了北京的房价高是上海人干的，上海是重庆人干的，重庆是成都人干的，西安是郑州人干的，总有人背锅，反正看不见摸不着，一句话总结，都是外地人干的，这个就很有意思了。

房哥理解的是，反正外地人个泛指的感念，能让大家在高房价下找到一个宣泄的出口，谁是外地人；

在西安上学留在西安工作的算吗？

外地的准备回西安发展的算吗？

周边县市想来西安安家的算吗？

看好西安发展，想来投资的算吗？

按照这个逻辑，只要户口不是西安的，你们都是外地人，都是你们在炒房，把西安房价搞这么高，这个逻辑有点扯吧。

炒房的人是谁，百度的解释是由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，利用各种媒体宣传房价会继续上涨，怂恿大家买房，增大供应，进一步提升房价，转手获利，这部分人又能有多少呢，二手房交易满五满二的政策，几乎把炒房的全部套牢；

还在买的要么是落户西安的，要么是结婚用的，要么是想换个大点房子的，说到底大家都是刚需，房价再怎么上涨，和已经上车的刚需没有关系，因为你不可能把自己住的卖了，卖了你住哪儿，换的钱能否再买一套，这些都是未知数；

两年社保的限制，加上严查资格造假的背景下，所有的目标就是一个，要求你落户，买房，最终留住人在西安。房子是用来住的这句话会再2018年持续发酵，保刚需是必然，如果把买房的比做绵羊，是一次性薅秃，还是每年都来薅一波，结果不言而喻，当然这些对于刚需而言，意义并不大，刚需早点买这五个字永远不会过时！