复盘2017，看看为什么只有北京的房价跌得最明显？

在这一轮调控中，被提及最多的肯定是北京，原因很简单，北京调控效果最明显。

先来看看北京这一年来的楼市的相关数据。

北京11月份二手房成交价格相比3月份的成交价格下跌12.2%；而成交的二手房中，有超过95%的二手房价格是比预期价格低的。11月份，二手房的议价空间扩大至6.6%。

2017年，北京居民购房杠杆率下降至23%，贷款比例明显下降。

本轮调控过后，北京学区房的劣势被放大，以往学区房靠着名校价格只增不减，但这一轮调控过后，北京学区房价格下跌明显，名校集中的西城区和海淀区二手房均价分别累计下跌了16.2%和11.6%。西城区跌得狠，跟片区内的学区房居住价值更低有比较大的关系。数据显示北京有76.7%的二手房楼龄超过10年，有38.6%的二手房楼龄超过38.6%，随着时间的推移，居住价值劣势的问题会被持续放大，学区房也不能任性买了。

最后，北京2017年二手房成交量大概在13.4万套左右，相比2016年27万套，回落了51%。

行业方面，中介收入大幅下滑，超过9成的房产中介几乎没有成交，龙头中介链家和我爱我家，这一年收入也明显缩水。

以上数据来源于公开报道及相关机构的研究报告。说了这么多数据，我们来看看这一年来北京都做了哪些事？

当然，除了这些措施，还有些特殊的，比如对二手房挂牌价的管控，鼓励银行上浮房贷利率等，教育部门配合的多校划片。

我们在这里就三个效果明显的“本地化”措施展开说一下。

1、商住房

北京对商住房并未一刀切，个人仍然可以购买存量商住房（购买条件等同于普通住宅）。但新建商办类项目不可能再出售给个人，也不能分割成类住宅，最小分割单元面积不得低于500平米。这番规定直接导致商住房市场几乎哑火。

从2016年开始，北京的商住房市场一路上扬，一度贡献了8成以上的新房成交量，这方面我的感触颇深，2016年跟着看房团走的时候，一天看5个项目，可能有4个都是商住。但3.26以后，商住房一众缺点被放大到极致，数据显示，从3月份到现在，北京的商住房价格已累计下跌40%，比住宅跌幅狠多了。

商住房的哑火直接导致购房者陷入观望，也在相当程度上影响了住宅市场的预期。

2、多校划片

多校划片最直接的效果是买名校学区房不能保证100%入学。这个就要命了，毕竟上千万的学区房，很多人是卖掉了外环的大房子，砸锅卖铁挤进去的。在上学这件事上不能保证100%就不能动，所以多校划片效果还是挺明显的，西城和海淀的学区房普跌，文章开始的数据已经说明。

需要指出的是，多校划片是一个大趋势，不排除其他城市后续也会跟进。但不得不说，在这件事上，北京是走的最决绝的，效果也的确看到了。

3、管住二手房价格

二手房价格掌握在业主手里，怎么管？办法还是有的，通过中介管住二手房挂牌价。

二手房中介的确在不折不扣地执行，每个片区都有指导价，超过这个指导价的房子是不能挂牌出售的。

北京的二手房市场寡头效应还是挺明显的，所以要管住二手房价格并不难。

我们之所以将这三个因素单独拿出来说，是因为北京在调控中，除了常规的限购限贷和针对房企方面的调控之外，还有些非常特殊的措施，这些措施在其他城市也许不好使，但在北京效果还是挺明显的。

这一年来，北京楼市已经将炒房客挤得差不多了，虽然成交量在缓慢回升，但目前贡献成交量的主要是改善性需求和部分刚需。对于其他城市来说，不妨多学学北京的一些经验，如何根据本地市场出台一些针对性强的措施，而不仅是“有个交待”。