尔湾新城的传奇（第二篇）

尔湾新城的投资开发是完全市场主导下完成的，其规划理念以及开发运营模式具有较强的代表性。今天，中邺将与您一起，重点从尔湾公司组织架构现金流循环模式、盈利模式、业务模式等方面进行分析。

尔湾新城现金流循环模式

总体上看，尔湾公司对尔湾新城的开发，主要涉及四天现金流；一是土地租售的现金流入，一是商业住宅开发的现金流出及回款现金流入；三是商业不动产的开发现金流出以及租金收入；四是以不动产为抵押物向金融机构进行贷款。

由于尔湾公司的土地为1864年获取的农场用地，20世纪70年代才开始大规模开发，相距100多年，所以在开发过程中，地价因素可以忽略不计。因此，尔湾公司在对尔湾新城开发过程中，就不存在购地支出，新城的开发资金需求就相对较低，开发难度也相应降低。

尔湾新城开发的现金流循环模式：一是以向公益机构捐赠土地的形式来实现学校、医院、公园、自然保护区的建设，实现城市的功能配套。二是通过房地产开发的现金回款以及土地出售款来实现对不动产(零售物业、酒店、度假村、商业广场等)的分期开发，以售养租。需要说明的是，尔湾新城的房地产开发一部分是由尔湾公司自主开发销售，另一部分是将土地卖给其他房地产公司，挣取土地销售款后，由其他房地产公司进行开发，如美国苹纳房产就是其中的一家。该公司在尔湾开发了大量的别墅如帕维利亚花园独栋别墅，目前售价在83万～93万美元。

尔湾新城盈利模式

从尔湾产业新城的盈利模式来看，这是一个长线投资的典型案例首先进行前瞻性地土地储备，当然这是在价格十分低廉的情况下进行。待时机成熟，对土地进行整体规划、综合开发，由于尔湾公司的土地购置与土地开发之间相差1 00余年，故20世纪了0年代进行土地开发时，其土地价格几乎可以忽略不计。那么，在此基础上进行房地产开发利润率相对市场同类房地产企业而言将是极高的。

从尔湾新城盈利模式中，可以得出，要维持尔湾城市整体持续开发，需要房地产开发和土地出售取得利润来支付不动产及其他开发成本支出。该模式与政府主导的新加坡裕廊工业园的盈利模式有着显著的差异,即裕廊工业园区的盈利来源主要是入园企业的税收、不动产租金。

尔湾公司组织架构

随着尔湾新城的逐步成熟，尔湾公司现已演变成高端不动产的投资、管理运营商。目前，尔湾公司旗下有房地产开发、服务式公寓、零售物业、写字楼、度假酒店，其中除房地产开发进行销售外，其余均为长期持有，通过收取租金来收回投资。

其中，尔湾公司开发的服务式公寓提供一系列度假酒店式服务，从游泳池到精装厨房。此外，服务公寓户型既有带车库和私家花园的公寓，同时也有LOFT.并且公寓周边专门配有学校、购物中心、就业中心等，这些齐备的服务设施重新确定了房地产租赁市场的服务模式。

在业务扩张的同时，尔湾公司的市场也在扩展，但其总体仍专注于南加州沿海城市物业的长期投资与运营管理。目前，尔湾公司物业资产主要分布在洛杉矶、橙县、尔湾、圣迭戈等四个城市，形成了优良的资产组合并获得了丰厚的投资回报。由于公司优异的业绩，2015年尔湾公司董事长唐纳德·布伦以152亿美元净资产(1000亿元人民币)位列全球福布斯富豪榜第64名。

尔湾新城

主要创新点及实施效果

尔湾市从一个开发区到全美极具吸引力的中型城市，成立时作了完整的城市规划，环境优美、街道宽广、市容整齐、社区内绿树成荫，是由建筑师精心规划出来的梦想城市。其成功之处在于完美地实现了产城融合发展，主要成功经验包括：政府政策支持与市场化的运作机制；均衡发展使城市发展和环境、居住舒适度等各个方面保有良好的均衡关系，以高科技为主导、多元化的产业结构，营造良好的人居环境，吸弓大量的企业和居住人口。

(1)政府的支持与市场化的运作机制，保持了城市以市场为导向的发展原则。尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。没有政府指令，没有行政干预，一切由市场来检验，人们遵守法律，维护市场规则。尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的。政府在建市后正式成立，市场导向是城市发展的政策起点，政府的所有决策都来自于市场并回归于市场。市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，尔湾完全靠优美的自然环境、便捷的交通、安全的居住氛围、良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。朝着利益最大化、可持续发展的方向发展，公司酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。

尔湾市的成功一定程度上得益于政府的支持与市场化的运作机制，得益于多兀的产业结构得益于环境友好的城市配套建设，这对我国城市开发区或新城建设具有一定的启发意义。

(2)规划保障城市发展与环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系人口的增加要求城市准备更多的物质条件。

尔湾市每年都需要根据设施的使用及需要，在遵循规划的基础上对规划不断地调整，确保城市发展与环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系。同2010年前相比，2015年尔湾的街道总长度增长了29%，公园总面积增长了36%街道绿化总面积增长了43%。

根据发展规划，从2010年到?01 5年尔湾在三个关键领域保持了持续增长：人口计划增长16%，逾21万居民；公园和公共空间面积计划增长56%，道路绿化和街道总长度都计划增长1 8%。

尔湾市80%以上的社区规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，有的有木桥区，至有人工湖，让居民在湖上泛舟和进行其他水上活动。尔湾市有超过1 00个公园和公共游泳池，拥有最美丽的高尔夫球场。尔湾市提供自行车道系统，以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具。现在这个系统已有32英里长的、独立的自行车专用道和1 26英里长的、同汽车道并肩设置的自行车道。有“加州阳光”之称的海滩——拉克那海滨和长滩海滨。

(3)以高科技为主导、实施多元化的产业结构战略，并提供有足够竞争力的就业机会。尔湾现有公司1 7000家，以高科技为主导、多元化的产业结构。一些著名的公司总部在尔湾，如福特汽车集团、爱德华生命科学等。以高科技为主导、多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在20世纪90年代末高科技产业破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大的影响。

同时，橙县与得克萨斯的奥斯汀、加州的圣迭戈、新泽西的瑞雷一多翰墨相比较，各个行业的总体工资水平都处于上等。而尔湾是橙县重要的经济城市，其收入水平在橙县处于上等，工资水平相对而言较具竞争力。尔湾现有就业岗位数20余万个，其中213的岗位是由当地居民消化，其余113的岗位吸引了很多外来人口。

(4)营造良好的人居环境，吸引大量的企业和居住人口入驻。2011年商业周刊杂志将尔湾市列为美国最佳城市排行榜第5位。尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美1 0万人以上的城市中犯罪率最低的城市，比国家平均犯罪率低83%，比加州的平均犯罪率低85%。城市治安能达到郊此令人满意的状况，是在整体规划思想指导下社区治安管理和安全标准监督强化建设的结果。尔湾市1亿美元的城市预算中，有三分之一花在公共安全方面，这不仅包括了160多名警员，还包括在打击犯罪方面的基础建设和规划。

城市环境设计也起到了重要的作用。具备良好照明的停车场租宽阔的街道等城市基础设施建设，必须通过警察局的审查，以确保达到基本的安全标准。同时，尔湾的警察在工作中根据社区的居民情况使用6种语言，包括汉语、朝语、西班牙语、波斯语等，这就消除了沟通障碍，在防止和降低犯罪率方面效果显著。