首套房贷利率上浮，刚需还能刚吗

20多个标杆城市的首套房贷款利率出现大幅上浮，当地房价上涨的势头得到了明显的抑制，有些城市的房价还出现了明显的下行趋势。但是，这种看似简单直接的调控手段，是否会为刚需一族的购房加重负担，是否利于房地产市场的健康可持续发展也是一个值得深思的问题。

20城市首套房贷利率上浮，最高3成

《证券日报》一篇关于“南京首套房贷款利率最高上浮30%”的报道刺激了大家的神经。报道说，多地银行上调首套房贷款利率，南京地区有银行甚至上浮30%，另外有多个重点城市的首套房贷款利率按照基准利率上浮5%-10%作为“起步价”。

更早的《21世纪经济报道》也调查显示，当前热点城市房贷不仅放款时间普遍延长，房贷利率尤其是首套房贷利率也明显上浮，不少城市不仅仅是取消房贷利率优惠，而且在基准利率4.9％的基础上还有所上浮。

　　调查显示，目前包括北京、上海、广州等大部分城市在内，今年内都多次收紧了房贷政策，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。据不完全统计，7月出现首套房利率上浮现象的城市共有20个，包括四大一线城市和部分二线城市，如合肥、厦门、南京、杭州、武汉、苏州等。芜湖、连云港、惠州、中山等三线城市也有银行将首套房贷利率在基准基础上提升5％-10％不等。

　　以这轮最早开始调控的深圳为例，工行、招行、建行、农行、交通银行等大行均已取消首套房贷利率折扣优惠，执行基准利率；兴业、民生银行等首套房贷款利率则上浮10%。在调控最为严厉的北京，6月开始提供首套房优惠利率的银行数锐减至2家，分别为汇丰银行和花旗银行，大多数银行已取消优惠折扣，部分银行首套利率执行基准上浮5%-10%。

这一措施的出台，对于抑制房价过快上涨的效果，也是立竿见影。

国家统计局数据显示，7月70个大中城市房价环比持平或下降的城市个数增加，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅继续全部回落。数据显示，深圳7月新房成交均价54446元/平方米，环比下跌0.08%，同比下跌4.01%。自去年“10·4新政”以来，新房成交均价连续第10个月下滑。上半年新房价格同样处于下跌趋势的还有北京，北京7月新建商品住宅价格整体比6月份下降0.1%。

首套房利率上浮，刚需还能刚吗？

对于首套房的贷款利率，不仅不再优惠加以扶持，反而上浮，这与楼市调控的初衷是否是背道而驰呢？

近几年来楼市调控的经验证明，追求速效的“堵”的调控方式，虽然短期内可以获得明显的抑制效果，但往往会带来报复性反弹。

众所周知，中国的房地产市场过去的黄金十年，也伴随着炒房猖獗、房价疯涨、调控屡屡失效的现象。直到去年，中央提出明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一根本定论之后，楼市调控开始逐渐回归到保障民生，可持续发展的思路上来。加大保障性住房建设、租售同权、只租不卖等等措施的出台，都体现了这一主导思路。

但是首套房房贷利率的上调显然会增加了普通购房者的负担，会影响有住房刚需的普通大众，这与中央“房子是用来住”的调控思路似乎又有一点背道而驰。

以贷款200万元、贷款25年计算，按照等额本息还款法，基准利率上浮10%后，相比去年的八五折优惠时期，利息成本高出421603.07元，每月月供增加1405.34元。基准利率如果上浮30%，购房者的负担当然更大。

显而易见，首套房贷利率上浮，让刚需一族房贷支出压力激增。对于房地产市场里这部分切实有住房需求的“刚需一族”，如果金融（利率）调控将他们赶出市场，或者在别无选择的情况下增加其支出负担，会是一个什么样的场景？这或许也不是管理层希望看到的结果。

应该给予首套刚需购房者应有的优惠

仅从银行贷款的角度看，老百姓需要什么样的房贷政策呢？

要回答这个问题，还是得回到“保障民生，确保房地产市场健康可持续发展”的初衷上来。简而言之，房贷政策作为杠杆，作为金融调节工具，扶住自住，抑制投资（炒房）才是正道。

对于首套刚需购房者应该给予其应有的优惠政策。具体操作来看，首付支付比例、房贷利率优惠、税务优惠政策都是过去已经成熟的手段，这些措施针对刚需要应当有所保留，减轻刚需购房者的压力，保障他们的基本住房需求。

而对于炒房者，可以针对其购买与售卖环节进行严厉的控制，比如付款比例、贷款利率上浮幅度、限售时间、甚至持有房地产税务等一系列措施，严格执行调控措施，大幅增加炒房者的购买、持有成本，提升其“投资”风险，将恶劣炒房者赶出住房市场。只有如此，房子才能真正回归到 “是用来住的，而不是炒的”这一基本属性上。

这需要我们管理者的智慧与决心。