沙坡头区城中村遗留户改造项目
房屋征收与补偿安置方案
因沙坡头区城中村遗留户改造项目需要，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，区人民政府决定对文昌镇和滨河镇14个片区城中村遗留户房屋实施征收。为切实做好项目范围内的房屋征收与补偿安置工作，结合沙坡头区实际，特制定本方案。
一、房屋征收部门：中卫市沙坡头区建设交通局
二、房屋征收实施单位：中卫市沙坡头区文昌镇人民政府
中卫市沙坡头区滨河镇人民政府
三、房屋征收签约期限：2017年7月18日—9月14日，征收期限60天。
四、房屋征收范围：文昌镇城中村遗留户位于鼓楼南街以东、滨河北路以北、宁钢大道以西、包兰铁路以南；滨河镇城中村遗留户位于鼓楼南街以西、沙坡头大道以北、机场大道以东、包兰铁路以南。涉及被征收遗留户251户，被征收房屋建筑面积约4.8万平方米。凡在此范围内的所有遗留户建（构）筑物均属征收对象。
五、法律法规及政策依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》；
（二）《中华人民共和国土地管理法》；
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（四）《中华人民共和国物权法》；
（五）国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
（六）住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》；
（七）《宁夏回族自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》；
（八）中卫市人民政府办公室《关于印发中卫市棚户区改造货币化安置实施方案（试行）的通知》；
（九）中卫市人民政府办公室《关于印发沙坡头区2017年棚户区改造工作实施方案的通知》；
（十）其他法律法规政策规定。
六、被征收房屋面积及性质认定
沙坡头区人民政府作出房屋征收决定前，协调市国土、住建、审计、财政、规划部门依法对征收范围内的宅基地和房屋的区位、用途、结构、建筑面积进行调查、认定和处理，并将调查结果在项目范围内进行公示。对认定为合法的给予补偿，对认定为违法、违规的不予补偿。土地面积以市国土局提供数据为依据，房屋面积以市住建局测绘中心实测面积为准。
（一）违法违规认定情形。
1.无国有土地使用权证；
2.无集体土地宅基地使用证；
3.当时不符合申领条件，违法取得集体土地宅基地使用证的；
4.无所在乡镇出具的土地使用权证明;
5.法律法规规定的其他违法违规行为。
（二）认定违法违章建筑的情形。
1.未取得建设工程规划许可证或者虽取得建设工程规划许可证，但单位未按批准范围、内容施工的；
2.未经批准在宅基地外、屋顶等自建建（构）筑物；
3.未经批准在承包地上新建、改建和扩建的建（构）筑物；
4.在非法占有的国有、集体土地上新建、改建和扩建的建（构）筑物；
5.未经批准占用过道、马路、公共绿地、人行道等搭建的固定亭棚、房屋等；
6.在征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建（构）筑物;
7.法律法规规定的其他违法违规行为。
七、评估机构的选定
房地产评估机构选定工作由房屋征收部门负责，房屋征收实施单位组织。被征收人在市财政局、市国有资产监督管理委员会联合印发的《关于统一确定市本级行政、企事业单位资产评估代理机构有关事项的通知》（卫财〔2015〕265号）规定入选的房地产评估机构名单中协商选定；在规定期限内（自印发选定评估机构文件之日起5日内）协商不成的，由征收部门组织被征收人投票；如投票形不成多数意见的，则采取摇号、抽签等方式随机选定。由公证部门对选定过程和结果进行现场公证，并出具公证文书。
八、被征收房屋价值的确定
被征收房屋价格由选定的房地产评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》规定评估确定。对评估确定的房屋价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内向中卫市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
九、房屋征收补偿计算标准
（一）被征收房屋、装修及附属物价值的补偿。由委托选定的房地产价格评估机构依法评估确定。
（二）政策性补助费。
1.临时安置补助费：按被征收房屋建筑面积每月每平方米6元计算。货币补偿补助期限为18个月；产权调换补助期限为24个月。
2.搬迁补助费：按照被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准计算。
（三）政策性奖励。
1.提前签约奖。签约期限为60日，征收补偿决定发布后，7月18日—8月6日内签约的，奖励6万元/户（宅基地）；8月7日—8月16日内签约的，奖励3万元/户（宅基地）；8月17日后签约的取消奖励。
2.提前搬迁奖。在签订《房屋征收与补偿安置协议》后5日内，完成搬迁并腾空交房的，奖励4万元/户（宅基地）；10日内完成搬迁并腾空交房的，奖励2万元/户（宅基地）。
（四）政策性补贴。
1.困难补助：残疾人、享受低保的困难家庭在征收期限内签订征收补偿协议的，经核实，每户分别给予5000元和3000元的困难补助。
2.补偿补贴：在方案规定的签约期限内签订《房屋征收与补偿安置协议》的，在被征收人房屋评估价值基础上增加35%的补偿。
十、征收补偿安置方式
本次征收补偿采取货币补偿+产权调换两种方式结合进行。鼓励被征收人选择货币化补偿安置，原则上货币化安置比例达到50%以上。
（一）货币补偿。补偿总价包括被征收房屋、装修价值及附属物价值的补偿，以及政策性补助费、政策性奖励、政策性补贴。被征收人签订《房屋征收与补偿安置协议》后，房屋征收实施单位在3个月之内将补偿款一次性支付给被征收人。若付款期限超出3个月，则对超出天数按银行贷款利息赔偿给被征收人逾期付款损失。
（二）产权调换。期房文昌镇区域在五里中心村安置房建设项目范围内予以安置，滨河镇区域在祥瑞二期、西关中心村安置房建设项目范围内予以安置；现房文昌镇区域在文博苑、美利城市花园二期等项目存量住房中安置，滨河镇区域在宜居家园、东方红二期等项目存量住房中安置。原则上每户（宅基地）产权调换不超过2套房屋。产权调换面积按货币补偿总价除以安置住房安置均价进行置换。
1.选择多层住房安置的，安置住房均价1880元/平方米，楼层价格调整系数一层为零，二层上浮10%，三层上浮12%，四层上浮8%，五层下浮9%，六层下浮21%。
2.选择小高层住房安置的，安置住房起价2060元/平方米，一层、顶层为安置价；一层以上每层增加20元/平方米。
实际置换面积不得超过应置换面积的20%。其中：超出应置换面积5%以内的，由被征收人在实际所选安置楼层对应价格的基础上按200元/平方米补交购房价款；超出应置换面积5.01%—10%的，由被征收人在实际所选安置楼层对应价格的基础上，按400元/平方米补交购房价款；超出应置换面积10.01%—20%的，由被征收人在实际所选安置楼层对应价格的基础上，按600元/平方米补交购房价款。
3.异地安置标准。根据不同安置住房用地等级给予相应的政策补助。标准如下：
（1）在原居住地土地等级向异地同等级土地安置，同等面积调换。
（2）原居住地土地等级为一类土地的，在异地二类土地上安置，在补偿基础上增加10%，反之减少10%；在异地三类土地上安置，在补偿基础上增加20%；反之减少20%。
（3）原居住地土地等级为二类土地的，在异地三类土地上安置，在补偿基础上增加10%，反之减少10%。
十一、安置办法
（一）文昌镇政府依据《房屋征收与补偿安置协议》安置文昌镇区域被征收人；滨河镇政府依据《房屋征收与补偿安置协议》安置滨河镇区域被征收人。
（二）安置房竣工验收后，代建房地产企业负责出具《住房买卖合同》及销售不动产发票。同时被征收人按照房屋征收补偿的各项费用与调换房屋的价格结算差价，实行多退少补。
十二、房屋征收有关事项的处理
（一）实行产权调换的，严格按照双方签订的《房屋产权调换安置协议》选择住房。
（二）被征收房屋存在租赁关系的，在本项目《房屋征收决定公告》发布之日起，被征收人（出租人）应当与承租人自行解除租赁关系，房屋征收部门不承担房屋租赁所产生的任何经济和法律责任。
（三）经营用房停产停业损失的补偿，按照被征收房屋评估价值7‰的比例乘以停产停业期限（月）计算，选择货币补偿的，一次性发给3个月的停产停业损失补偿；选择产权调换的，发放18个月的停产停业损失补偿。被征收房屋登记为住宅用房，但办理了工商营业执照和税务登记证，同时经营年限在1年以上，且实际用于生产经营的房屋，参照经营性用房给予停产停业损失的补偿。
（四）房屋征收工作经费按征收房屋评估总价的1%核定，评估费用依据市财政局、市国有资产监督管理委员会联合印发的《关于统一确定市本级行政、企事业单位资产评估代理机构有关事项的通知》（卫财〔2015〕265号）规定核定；建筑垃圾清运费按10元/平方米核定。
（五）安置房逾期交付造成的赔偿，超过期限部分加倍计发临时安置补助费。
（六）征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当依照国家有关法律、法规规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人和抵押权人协商一致的，房屋征收部门按照双方协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机关办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押人可以变更抵押物。
（七）只征收围墙、门房、大门、锅炉房、小煤房、树木等附属物的，不享受奖励政策。
（八）对农家乐房屋征收的，按以下方式处理：
1.农家乐用地属国有土地的，采取货币补偿和产权调换方式进行征收。货币补偿标准依据《中卫市棚户区改造货币化安置实施方案》（卫政办发〔2016〕195号）规定执行；产权调换标准按货币补偿总价除以安置住房安置均价进行。安置房均价及楼层调整系数按文中第十项标准执行。
2.农家乐用地属集体土地的，地上建筑物参照第一项标准（国有土地上的农家乐建筑物征收标准）进行征收补偿；土地及附属物补偿参照《中卫市人民政府关于实施中卫市市辖区中心城区土地级别与基准地价的通知》（卫政发〔2012〕100号）及《关于规范中卫市沙坡头区土地征收附属物货币补偿标准的通知》（卫政发〔2014〕107号）规定标准执行。
3.农家乐连续实际经营期限在1年以上的，给予停产停业损失，补偿标准按照被征收房屋评估价值7‰的比例乘以停产停业期限（月）计算，被征收人选择货币补偿的，发放3个月的停产停业损失补偿；选择产权调换的，发放18个月的停产停业损失补偿。
（九）对种植养殖用地房屋征收的，按以下方式处理：
1.征收标准。地上管理用房补偿价格委托有资质的评估公司进行评估确定；土地及附属物补偿参照《中卫市人民政府关于实施中卫市市辖区中心城区土地级别与基准地价的通知》（卫政发〔2012〕100号）及《关于规范中卫市沙坡头区土地征收附属物货币补偿标准的通知》（卫政发〔2014〕107号）规定标准执行。
2.被征收人可在现有安置房项目中购买存量住房，原则上不超过2套住房。安置房均价及楼层调整系数按文中第十项标准执行。
3.经核实被征收人确无房居住又无经济能力购买住房的，符合住房保障申请条件的，可优先安排公共租赁住房，解决被征收人居住问题。
十三、具体要求
（一）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等，违反规定的不予认定补偿。
（二）在本方案确定的签约期限内，达不成补偿安置协议的，由房屋征收部门报请区人民政府按照本方案做出征收补偿决定。
（三）本征收补偿方案仅适用于沙坡头区城中村遗留户改造项目房屋征收与补偿安置。
（四）本方案未尽事宜按有关法律法规规定执行。
沙坡头区刘台村棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案
因沙坡头区刘台村棚户区改造项目需要，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，区人民政府决定对柔远镇刘台村棚户区改造项目范围内房屋实施征收。为切实做好项目范围内房屋征收与补偿安置工作，结合我区实际，特制定本方案。
一、房屋征收部门：中卫市沙坡头区建设交通局
二、房屋征收实施单位：中卫市沙坡头区柔远镇人民政府
三、房屋征收签约期限：2016年7月17日—8月15日，征收期限30天。
四、房屋征收范围：项目位于201省道以北、包兰铁路以南、柔一路以东、柔石路以西，占地面积65亩，被征收房屋建筑面积约2.2万平方米，共涉及被征收人145户。凡在此范围内的所有建（构）筑物、附属物均属征收对象。
五、法律法规及政策依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》；
（二）《中华人民共和国土地管理法》；
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（四）《中华人民共和国物权法》；
（五）国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
（六）住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》；
（七）《宁夏回族自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》；
（八）中卫市人民政府办公室《关于印发中卫市棚户区改造货币化安置实施方案（试行）的通知》；
（九）其他法律法规政策规定。
六、被征收房屋面积及性质认定
区人民政府作出房屋征收决定前，协调市国土、住建、审计、财政、规划部门依法对征收范围内的宅基地和房屋的区位、用途、结构、建筑面积进行调查、认定和处理，并将调查结果在项目范围内进行公示。对认定为合法的给予补偿，对认定为违法、违规的不予补偿。土地面积以市国土局提供数据为依据，房屋面积以市住建局测绘中心实测面积为准。
（一）违法违规认定情形。
1.无国有土地使用权证；
2.无集体土地宅基地使用证；
3.当时不符合申领条件，违法取得集体土地宅基地使用证的；
4.无所在乡镇出具的土地使用权证明;
5.法律法规规定的其他违法违规行为。
（二）违法违章建筑认定情形。
1.未取得建设工程规划许可证或者虽取得建设工程规划许可证，但单位未按批准范围、内容施工的；
2.未经批准在宅基地外、屋顶等自建建（构）筑物；
3.未经批准在承包地上新建、改建和扩建的建（构）筑物；
4.在非法占有的国有、集体土地上新建、改建和扩建的建（构）筑物；
5.未经批准占用过道、马路、公共绿地、人行道等搭建的固定亭棚、房屋等；
6.在征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建（构）筑物；
7.法律法规规定的其他违法违规行为。
七、评估机构的选定
房地产评估机构选定工作由房屋征收部门负责，房屋征收实施单位组织。被征收人在市财政局、市国有资产监督管理委员会联合印发的《关于统一确定市本级行政、企事业单位资产评估代理机构有关事项的通知》（卫财〔2015〕265号）规定入选的房地产评估机构名单中协商选定；在规定期限内（自印发选定评估机构文件之日起5日内）协商不成的，由征收部门组织被征收人投票；如投票形不成多数意见的，则采取摇号、抽签等方式随机选定。由公证部门对选定过程和结果进行现场公证，并出具公证文书。
八、被征收房屋价值的确定
被征收房屋价格由选定的房地产评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》规定评估确定。对评估确定的房屋价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内向中卫市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
九、房屋征收补偿计算标准
（一）被征收房屋、装修及附属物价值补偿。由委托选定的房地产价格评估机构依法评估确定。
（二）政策性补助费。
1.临时安置补助费：按被征收房屋建筑面积每月每平方米6元计算。货币补偿补助期限为18个月；产权调换补助期限为24个月。
2.搬迁补助费：按照被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准计算。
（三）政策性奖励。
1.提前签约奖。签约期限为30日，征收补偿决定发布后，7月17日—8月5日内签约的，奖励6万元/户（宅基地）；8月6日—8月15日内签约的，奖励3万元/户（宅基地）；8月15日后签约的取消奖励。
2.提前搬迁奖。在签订《房屋征收与补偿安置协议》后5日内，完成搬迁并腾空交房的，奖励4万元/户（宅基地）；10日内完成搬迁并腾空交房的，奖励2万元/户（宅基地）。
（四）政策性补贴。
1.困难补助：残疾人、享受低保的困难家庭在征收期限内签订征收补偿协议的，经核实，每户分别给予5000元和3000元的困难补助。
2.补偿补贴：在方案规定的签约期限内签订《房屋征收与补偿安置协议》的，在被征收人房屋评估价值基础上增加35%的补偿。
十、征收补偿安置方式
本次征收补偿采取货币补偿+产权调换两种方式结合进行。鼓励被征收人选择货币化补偿安置，原则上货币化安置比例达到50%以上。
（一）货币补偿。补偿总价包括被征收房屋、装修及附属物价值的补偿，以及政策性补助费、政策性奖励、政策性补贴。被征收人签订《房屋征收与补偿安置协议》后，房屋征收实施单位在3个月之内将补偿款一次性支付给被征收人。若付款期限超出3个月，则对超出天数按银行贷款利息赔偿给被征收人逾期付款损失。
（二）产权调换。期房在五里中心村棚户区安置房建设项目范围内予以安置，被征收人凭本人身份证原件及复印件通过设计图纸选定房屋，签订《房屋产权调换安置协议》，如最终竣工验收测量面积和图纸面积有差距，实行多退少补；现房在福润苑A区存量住房中安置。原则上每户（宅基地）产权调换不超过2套房屋。产权调换标准按货币补偿总价除以安置住房安置均价进行置换。
1.选择多层住房安置的，安置住房均价1880元/平方米，楼层价格调整系数一层为零，二层上浮10%，三层上浮12%，四层上浮8%，五层下浮9%，六层下浮21%。
2.选择小高层住房安置的，安置住房起价2060元/平方米，一层、顶层为安置价；一层以上每层增加20元/平方米。
实际置换面积不得超过应置换面积的20%。其中：超出应置换面积5%以内的，由被征收人在实际所选安置楼层对应价格的基础上按200元/平方米补交购房价款；超出应置换面积5.01%—10%的，由被征收人在实际所选安置楼层对应价格的基础上，按400元/平方米补交购房价款；超出应置换面积10.01%—20%的，由被征收人在实际所选安置楼层对应价格的基础上，按600元/平方米补交购房价款。
3.异地安置标准。根据不同安置住房用地等级给予相应的政策补助。标准如下：
（1）在原居住地土地等级向异地同等级土地安置，同等面积调换。
（2）原居住地土地等级为一类土地的，在异地二类土地上安置，在补偿基础上增加10%，反之减少10%；在异地三类土地上安置，在补偿基础上增加20%；反之减少20%。
（3）原居住地土地等级为二类土地的，在异地三类土地上安置，在补偿基础上增加10%，反之减少10%。
十一、安置办法
（一）柔远镇人民政府依据《房屋征收与补偿安置协议》安置被征收人。
（二）安置房竣工验收后，代建房地产企业负责出具《住房买卖合同》及销售不动产发票。同时被征收人按照房屋征收补偿的各项费用与调换房屋的价格结算差价，实行多退少补。
十二、房屋征收有关事项的处理
（一）实行产权调换的，严格按照双方签订的《房屋产权调换安置协议》选择住房。
（二）被征收房屋存在租赁关系的，在本项目《房屋征收决定公告》发布之日起，被征收人（出租人）应当与承租人自行解除租赁关系，房屋征收部门不承担房屋租赁所产生的任何经济和法律责任。
（三）经营用房停产停业损失的补偿，按照被征收房屋评估价值7‰的比例乘以停产停业期限（月）计算，选择货币补偿的，一次性发给3个月的停产停业损失补偿；选择产权调换的，发放18个月的停产停业损失补偿。被征收房屋登记为住宅用房，但办理了工商营业执照和税务登记证，同时经营年限在1年以上，且实际用于生产经营的房屋，参照经营性用房给予停产停业损失的补偿。
（四）房屋征收工作经费按征收房屋评估总价的1%核定，评估费用依据市财政局、市国有资产监督管理委员会联合印发的《关于统一确定市本级行政、企事业单位资产评估代理机构有关事项的通知》（卫财〔2015〕265号）规定核定；建筑垃圾清运费按10元/平方米核定。
（五）安置房逾期交付造成的赔偿，超过期限部分加倍计发临时安置费。
（六）征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当依照国家有关法律、法规规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人和抵押权人协商一致的，房屋征收部门按照双方协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机关办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押人可以变更抵押物。
（七）只征收围墙、门房、大门、锅炉房、小煤房、树木等附属物的，不享受奖励政策。
（八）种植树木补偿以市人民政府《关于规范中卫市沙坡头区土地征收附属物货币补偿标准的通知》（卫政发〔2014〕107号）规定的地面附着物补偿标准为依据。
十三、具体要求
（一）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等，违反规定的不予认定补偿。
（二）在本方案确定的签约期限内，达不成补偿安置协议的，由房屋征收部门报请沙坡头区人民政府按照本方案作出征收补偿决定。
（三）本征收补偿方案仅适用于柔远镇刘台村棚户区改造项目房屋征收与补偿安置。
（四）本方案未尽事宜按有关法律法规规定执行。
信息来源：沙坡头区人民政府网站
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