租售同权，北京早就有了，结果让人大失所望

昨天写了一篇三四线城市房价未来一两年的走向，大家关注度不小，四点儿很开心……今天，就再来聊一个最近比较热的话题吧——租售同权。

租售同权估计大家看到的各种观点不外乎两种，一种观点是房价就此崩盘，学区房没有意义了，支撑高房价最坚挺的“碉堡”被端掉，加之租房也能享受各种权利，房价会大幅下跌；另一种观点就是既然租房也能上好学校，那么学区房的租金自然会大幅上涨，租金回报率大幅提升，导致学区内的卖房者减少，间接推动房价上涨。

那么，到底哪一种说法实现的可能性更大呢？

免费的东西，往往是最贵的

学过一些哲学的童鞋们应该知道，世间万物是相互联系的，牵一发而动全身。同理，租售同权也不能孤立看待，而是应该放到更大的背景下。

跟租售同权相关的大背景还有不少，比如九部门联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等。

从各层级政府部分发布的一系列政策来看，之前我们一直在说的长效机制可能已经有了大纲——对于买不起房的人群，政府鼓励他们去租房。

单就这个思路，任大炮其实之前就提过类似的说法。任志强说，政府保障公民的居住权，而不是产权。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。居者有其屋，但并不一定有所有权。

听起来有些难受。对于最底端的人群来说，政府能保障他们的居住权，他们自然是欢迎的；对于高端的人群来说，房价涨跌对他们居住的权利并无太大影响，甚至还能大赚一笔，自然也无所谓。只是，对于中端人群来说，买房买不起，租房又没有安全感，还要受到各种制约，难难难。

所谓租售同权，很明显就是要把租赁和教育、医疗等公共资源挂钩，租赁者和所有者拥有同等权利。不过，天上不会掉馅饼，别人花几百万买的房子，您这每个月花几千元就能享受同等的权利，想想也不太可能。

别忘了，免费的东西，往往是最贵的。

就这么点儿资源，咋分

打个最直接的比方。名校的资源是很稀缺的，先不说北上广深，普通地级市的名校，想要上学，也得成绩说话，要不就是抓阄摇号、托人找关系。连产权人都无法保障的公共资源，怎么分配给租户呢？

这种稀缺的资源之前不是没想过办法。刚开始的“条子生”“赞助费”等等，都是一种分配形式。只不过，这种形势往往伴随着大量的腐败，随后逐步废除，从而诞生了所谓的学区房。

腐败没了，但是结果呢？学位伴随着房产，最后的结果就是价高者得，普通人这下是没了希望。有人说，还不如之前交择校费来的爽快，起码凑凑还能上的了名校，学区房一出，彻底没戏。至于这种说法对不对，大家自己评判吧。

回头再来看学区房。要打击学区房，北京想过划大学区的招，但结果呢？不过是更大范围内的房价又涨了而已。现在搞的租售同权，其实也面临一些问题，最核心的，还是稀缺资源的分配问题。

还是那句话，本身的业主都不够分，现在租房者又加进来，大家怎么分？也类似于北京自住房一样，分一二三段优先？那有户口有产权者自然排在前面，租房者排在末位，政策就会形同虚设。平均摇号抓阄？那众多产权人怎么办？这可都是长期住在这片儿的居民，他们能答应吗？

所以，伴随着租购同权的，必然是对租客的严格认定。按照广州的要求，先通过户口、人才绿卡、积分条件刷一大批人，然后再通过父母在广州市无产权住房的纯租户的条件刷一批人，再通过唯一租房且租赁合同要登记备案（登记也就是要交税），再刷一批人。

刷刷刷，三刷子下去，就剩不下多少人了。然而，还没完，“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读”，这个就是说，能让你就近入学，但没承诺是名校。毕竟，一个学区内，除了名校，不排除还有几所“烂校”，名校的业主争着上，那租客嘛……就近一下吧。

其实，很多人不知道，所谓的租售同权，北京早就有了，而且比广州条件还宽松。

北京的幼升小，其实就是租售同权。只要租房满半年，有居住证等证明，小孩上学的五证齐全，就可以就近入学。四点儿要提醒的是，北京的租房入学，跟广州还不一样，不要求唯一租房，更不要求有北京户口！这么看来，是不是比广州宽松多了！可现实呢？北京的房价，因为租售同权，跌了吗？

北京的学校大家都知道，名校那供不应求的难度，好比登天。按照北京版租售同权的排位，非京籍租房者排在第六顺位，别说名校了，普通学校都可能够呛，分分钟就被“就近”排到教学质量差的学校去了。

日本人想了个高招

那么，租售同权搞不定，怎么才能解决学区房的问题？

美国也有学区房，美国是怎么弄的？据了解，美国的学区房，跟税收制度有关。美国社区的公共服务，比如教育、治安等等，不是国家调配，而是居民缴税支持，也就是物业税。这样一来，高档小区的房价贵，物业税高，学校就好；一般小区房价便宜，物业税低，学校就差一些。这么看来，美国跟中国的没什么两样啊，都是有钱者上好学校，没钱者上烂学校，真的没招了么？

别急，日本有招。在日本，没有学区房的概念。除了一些收费及其高昂的私立学校外，公立学校是无法出名校这种概念的。原因很简单，公立学校是所有纳税人供养的，所有纳税人都有权利享受公共服务。所以，日本的公立中小学，不管是校长还是老师，都定期更换，不断地来回流动。这样一来，教育资源在各个区域巨能分布，教学水平基本差不多。从这个角度看，应该属于供给侧改革的一种，从教学资源的改革，直接打击学区房的概念，抑制了房价的同时，还缩小了教育水平的差距。

想上名校？私立学校多得是，掏钱呗。