上半年的三四线楼市，藏着未来的走向

2017上半年已走完，三四线楼市成为最大看点。近日，穆迪发布的《中国房地产市场焦点》报告称，三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，销量占全国市场比重目前已保持在 77%-90% 之间。

三四线楼市一路走来质疑声和追捧声都有，但半年过后，其中的一些走势也逐渐明朗化，甚至能摸到一定的规律，带我们评判三四线楼市接下来的走向。

五大类城市上涨领先

这轮上涨中，明显涨幅靠前的城市有几大类，它们上涨的动力较比其他三四线更大。

第一类是核心城市圈内三四线。随着城市群发展战略的明朗化，几个核心经济带的周边三四线都将会长远受益，这些地方的均价都已破2万关口，目前普遍进入限购模式。

第二类是暴涨二线城市周边三四线。以合肥为例，去年全国涨幅第一的弱二线城市，在其上涨的带动下，到目前安徽16个县市都有不同等的涨幅。

第三类是人口基数大的城市。一些人口大市，即使不属于前两类，早在去年全国大涨氛围中也已经扬眉吐气。比如安徽阜阳、河北邯郸，江西赣州等地。

第四类是旅游类三四线城市。像广西北海、桂林、山东泰安等城市，受外地置业客户增多，也大幅涨价。

第五类是小而精，但产业较健康的城市。这类城市虽然人口较少，但工业、文化、教育、医疗等方面有自己一定的特色和优势，也很容易被带动上涨。比如安徽蚌埠、四川绵阳、湖南株洲等。

对于这5类城市，去库存政策并不能完全解释其上涨。我们也会看到，仍然存在一些大力去库存，却房价涨不起来或涨幅很小的三四线城市，比如淮南因产业结构落后城市发展后劲不足，一直排在安徽上涨城市末尾。

上涨从分化走向普遍

早在去年年中，受一线城市、核心二线城市需求外溢影响，其周边三四线城市就已经上涨，譬如廊坊、东莞、珠海、中山、莆田、泉州、昆山、嘉兴、常熟等。

在这种影响下，去年的三四线楼市分化很明显。但今年上半年以来，上涨已经成为普遍现象。

不完全统计，春节期间，涞水、柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头、滁州、嘉善、赣州多市商品房成交量和涨幅双双上涨。

进入3月，全国楼市从春节的低迷中复苏，购房者热情依然不减，以北京为首，全国迎来限购加码潮。之前火爆的三四线相继出台或升级限购、限贷政策。而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市成交同比实现较大比例增长。

而后，三四线城市集体“复活”成常态。根据国家统计局的数据，4月份新房价格涨幅前三为唐山、蚌埠、宜昌，5月涨幅前三名的城市是蚌埠、北海、湛江。另有数据，莆田、张家口、威海、芜湖的新房成交面积在5月，环比分别上涨了27%到55%不等。

到了6月，蚌埠、徐州等地在调控政策影响下，成交量陡然下滑，房价趋于稳定。

基本上，我们可以得出结论，还会有其他三四线城市在上涨途中。而先前已上涨的楼市不会在高位停留太久，一旦去库存和补涨完成，会转入温和调控。值得注意的是，补涨现象非常明显。一定要和周边已经涨起来的一二线、甚至三四线看齐。比如沧州、唐山，去年没有涨起来，今年正在奔向2万均价。还有一些三四线城市的热度都传给下面的县城了。

上涨原因复杂化

三四线楼市受去库存政策鼓励是大背景，包括暂停或放缓土地供应、调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户等措施。在大背景面前，三四线楼市火爆程度及先后顺序却皆有不同，故而要想解释这种火爆，就要先抛开去库存政策去说。

首先是一二线城市和周边城市房价的示范效应。人们的恐惧心理和跟风心理助长了楼市热度的传递。造成上涨成了普遍现象。

其次，人群的城市流动置业。三四线购房者中有一大批来自于新三四线人口、邻近的新核心二线人口、“逆大城市”者、返乡置业人群。加上二胎政策影响，改善型刚需提前释放需求。

再次，棚户区货币化安置。这个词最近简直不要太火。毋庸置疑，棚户区改造对三四线楼市复苏贡献甚大，但并不是推动上涨的主要原因，因为棚改从2015年就开始推行，而这半年三四线才有大波上涨。然而，去库存任务完成后，2017年5月，政府提出的2018-2020年3年棚改攻坚计划，会扩大和延长三四线楼市上涨的空间和时间。

还有，大量农民进城置业。这一点在去库存政策中有体现，这里主要强调，农村的婚嫁文化带来的刚需人群。据了解，在邯郸，如果成年男子想结婚，在邯郸有房是标配动作，加上邯郸大面积扩新城等原因，楼市的热度至今仍很高。

高铁经济、轿车经济、基建发展等也为三四线房价上涨提供了较好的外部支撑。还有一些来自消费升级的置换需求，以及城市本身的产业发展、小城镇建设等吸引更多的人买房。

此外还有开发商、房产媒体的推波助澜。

不同的三四线楼市受以上原因的影响也不同。三四线楼市是涨是跌，可持续性等也绝不能一概而论了。但最起码可以确认两点。一个是，部分三四线楼市火爆有自己的逻辑和基本大面支撑，并非是盲目的“热”；一个是不少人所提到的“一二线楼市冻结，资金挤到三四线，使之成为投资天堂”并非事实，刚需和改善型刚需仍在给力。比如有机构调查显示，购房目的归为纯投资的客户比例仅在20%以下，芜湖、开封等城市的投资性客户比例在10%左右。

全国大型开发商和中介公司进入后的三四线楼市

前面提到，这波上涨也是一波房屋置换潮。大开发商的楼盘总是市场的香饽饽，从今年开始，碧桂园、恒大、保利、万科等大型开发商进入三四线拿地越发大胆了。

中原地产研究中心一份数据显示，上半年，中国200多个三四线城市合计土地出让收入8111.4亿元，与2016年同期相比上涨42.6%。这些城市土地溢价率达到了40%，相比往年显著上升。

容易忽略的一个现象是，楼市飙高，全国大型中介公司也闻风而动。从去年开始，全球房地产特许品牌21世纪不动产扩张迅猛，除了一二线稳扎稳打外，三四线是成绩亮点，进驻三四线城市集中在内蒙、山东、安徽、江苏、浙江等省，累计达20个城市。这也表明，新一波中介创业和升级迎来热潮，三四线正向一二线城市的专业化房产服务看齐。

大型开发商和中介公司都深耕三四线城市，说明本土的小开发商、老婆夫妻店中介已经在被整合，被排挤。对于三四线楼市的影响在于，房价将很可能倔强下去，楼市很快将迎来一个更成熟、更高维的市场阶段。

最后多提一句，永远不能低估国家政策的力量，大型开发商和中介公司也都在跟着政策的导向走。棚改的坚决执行，一二线正在大力推的租房改革、以及高铁基建等都在推动潮水流动的方向。