一、领展的发展历程与现状
注：领汇房地产信托基金于2015年更名为领展，下文中一律称之为领展
领展房地产投资信托基金（The Link Real Estate Investment Trust）是全球首家在香港上市的房地产信托基金，同时也是以市值计算亚洲最大规模的房地产信托基金、此外还是世界范围内最大的以零售物业为主的REITs。2005年香港的下属房屋委员会将旗下的核心商业物业打包成立REITs，由领展管理有限公司管理，并完全由私人和机构投资者持有。旗下物业组合包括内部楼面面积约1,100万平方英尺零售物业以及80,000个泊车位。物业组合的零售设施与香港约40%的住户的居所毗邻，提供顾客日常所需。
领展在香港的物业分布
此外，领展还拥有香港市场最大份额的零售设施，同为房地产上市公司的九龙仓和新世界发展的零售物业拥有量也仅排名第五和第七。
香港主要房地产企业零售物业拥有量
自2005年领展上市后，完成了一系列的资产提升、并购以及和实力强大的内陆房地产企业进行战略合作，迅速扩张了自己的资产规模、进一步提升自身的运营实力，一步步成为全球最大的零售物业REITs。以下为领展的主要发展历程事件表：
从领展的发展重要事件表中可以看出，在香港地区，领展主要开始缩减自身规模，逐步出售非核心的零售物业，并且开始收购核心区域的物业，同时和其他房地产企业合作拿地，建设高端商业综合体。于内地方面，积极和内地房地产企业寻求合作，通过收购的方式，逐步拓展内地市场。
截止2016年第一季度，领展在香港的物业的出租率已经达到了96%，续租租金调整率为25.9%，而零售租金的年增长率为6.7%。而在背景的零售物业和上海的办公物业的出租率更是达到了100%。以下为领展近几年的财务状况表：
二、领展房地产投资信托基金的设计与特点
领展房地产投资信托基金是香港房屋委员会将旗下151个商场、178个停车场资产打包，并向外聘请专业管理团队负责经营。其上市目的是将政府资产私有化、提高营运效率，同时也为有心投资房地产的个人和机构提供了一个回报相对稳定的投资渠道。领展基金的交易结构如下图所示：
领展基金从交易结构的设计和运作上呈现三大特点：
1、稳定的投资和收入预期
首先在运行规则上，严格按照《房地产投资信托基金守则》，主要投资于不动产；每年用于分红的部分至少占经审计的税后净利润的90%；累计借贷比率不超过资产总额的35%；不进行积极的不动产买卖；不投资于空置的土地等。
其次，在基金的结构设计中，领展基金起源是香港房屋委员会要逐步剥离非核心的零售业资产和停车场物业。为此，房屋委员会在2004年2月成立了子公司，领展管理有限责任公司（本基金的GP）。其后，又在开曼群岛成立了领展控股有限责任公司和领展财产有限责任公司。由该两家子公司直接和间接持有项目公司。此外，领展控股又成立了全资子公司-领展金融有限责任公司来为该基金提供融资工具。发行完成后，领展控股成为领展财产的控股公司，领展财产成为标的资产所有权人。
最后，该基金的派息每年增长，保障了投资人的收益水平。成为联交所表现最为突出的一只房地产投资信托基金。如下表所示，十年间的平均股利支付率达到了54%，平均投入资本回报率达到了15.50%，每股股利的年均增长率达到了11.17%。
2、独立化、专业化的治理结构
领展基金建立了包括独立管理人、托管人、战略合伙人在内的专业化、独立管理结构，以最大程度地保障投资人的财产安全。
首先，领展管理有限公司负责基金的投融资战略，包括资产的提升、收购以及退出策略。其次，汇丰信托（香港）有限责任公司作为该基金的托管人，进行本基金的财产托管。最后，该基金引入了战略合伙人-凯德集团。该集团本身就是新加坡的上市公司，在新交所也发行了REITs，是亚洲排名前十的大规模房地产集团。凯德集团根据合作协议的规定，为领展管理有限公司提供五年的专业咨询意见。同时，凯德集团根据合作协议，以配售申购香港与18000万港元的基金单位，约基金发行份额的5.9%。
3、基金单位权益分散
全球发售完成后，没有单个基金单位持有人拥有等于或超过10%的领展的股份。如果在以后的交易中有某个基金单位持有人单独拥有等于或超过10%的领展的股份，必须向受托人和管理人披露相关权益。
三、领展的资产管理与运营
领展能够成为全亚洲市值最大的REITs与其强大的资产管理和运营能力不无关系，尤其是在其发展过程中，对资产的几次提升使原来经营不慎的零售物业起死回生，成为了“现金牛”。以下主要介绍领展基金对资产管理的五大特色：
1、稳健的行业组合
如上图所示，领展基金在餐饮及超市的物业占比达到了48.3%，主要以居民服务为其物业的核心定位，其次在各类物业中基本平均配置。分散化的投资组合能够有效防止某类物业因市场周期或消费群众大幅下降而产生的现金回报下跌。
2、八大租户确保了稳定的租住率
领展基金旗下零售物业有八大固定租户，租户强大的实力也保障了基金的现金来源：
（1）牛奶国际控股有限公司：1980年代前名为牛奶公司，公司在百慕大注册，是怡和洋行属下在亚洲的一家零售集团，主要经营超级市场、量贩店、便利店及药房。
（2）屈臣氏集团（香港）有限公司：创建于1828年，是和记黄埔旗下的国际零售及食品制造机构，业务遍布34个地区，共经营超过8400间零售商店，集团涉及的商品包括有保健产品、美容产品、香水、化妆品、食品、饮品、电子产品、洋酒及机场零售业务。
（3）麦当劳有限公司：麦当劳公司除了麦当劳品牌外还掌控着其他一些餐饮品牌，例如午后浓香咖啡（Aroma Cafe）、Boston Market、Chipotle墨西哥大玉米饼快餐店、Donatos Pizza和Pret a Manger。
（4）大家乐集团有限公司：拥有超过120间港式快餐店和特色餐厅，包括阿二靓汤、一粥面、Bravo le Café、意粉屋（The Spaghetti House）、Espressamente illy、满洲镬等。
（5）美心食品有限公司：香港美心集团创立於1956年，为香港最大最多元化之优质餐饮集团，目前拥有650多间分店。拥有品牌美心餐厅、美心西饼和香港星巴克咖啡。
（6）华润零售（集团）有限公司：华润零售集团旗下拥有华润万家、华润苏果、Olé、Vango、欢乐颂、中艺、华润堂、Leonardo等多个知名品牌。
（7）日本城（香港）有限公司：是日本城集团旗下的家庭用品连锁店，现时于香港的连锁店超过180间，遍布香港各区。
（8）大快活集团有限公司：公司经营高档中西快餐，进行连锁经营。集团总部设在香港，在香港已有30余年历史，旗下拥有大快活分店100余家，另外还拥有“老友记”、“滚滚红茶”、“嚤罗街”、“一叶家”、“Café porto波涛”、“Café OASIS”等多个香港知名特色餐厅品牌。
3、为租户提供辅助的培训和金融服务
（1）领展商户学堂：于2007年成立，旨在提倡愉快学习，优化社会，以进一步实现领展作为关怀社会的公司的使命，共组织多达80多项活动，参加人数超过17,000人次。
（2）优质小商户贷款计划：协助中小型商业租户进行本身店铺的装修及发展计划；获得三甲银行的支持（中银香港、大新银行、东亚银行）；旨在帮助优质小商户透过获得营运资金充分拓展业务商机。
4、通过社区活动来增加人流及建立品牌
（1）都市梯田活动：鼓励人们可持续的有机生活，吸引数以万计的人参加并荣获了亚洲企业社会责任奖。
（2）相关者沟通：维持与立法会议员、区议会议员及公众利益团体的定期沟通，让他们知晓领展的业务措施并促进互相了解。
（3）拨出约8%的可出租面积及以特惠租金将物业租给非政府机构及慈善组织。
5、资产提升的重新定位
对于老旧、人流、现金流状况较差的物业，领展会对其重新定位，以改善购物环境、改善交通、改善人流为主要措施来活化商场；同时引入多样化的业态组合和差异化的品牌来迎合市场的需要。在进行重新定位时，会充分考虑人口变化、文化及购物习惯的改变、与邻近商场的协同效应、政府政策及多种因素。
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