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在纽约、洛杉矶和旧金山等市场，EB-5 融资的微型公寓倍受青睐。

尽管美国国会对 EB-5 项目以后的发展仍争议不断，但在纽约、洛杉矶等人口密集城区，开发商正大举创新，建造保障性住房，同时为投资者提供丰厚利润。

最近，纽约市针对开发商发起了一项全市竞赛，旨在帮助解决全市住房价格过高问题。由于地价暴涨，又缺乏减税或融资利率下调等财政鼓励措施，开发商将无力承担保障性多户住房项目的建设，这类项目目前极度紧缺。80/20 税率奖励和 EB-5 等项目促使开发商重返保障性住房开发项目。

2012 年 7 月，当时的纽约市市长 Michael Bloomberg 主办了一项竞赛，并邀请开发商针对微型公寓住房模型提交建议方案 (RFP)。 他认为在高房价地区，开发商可以建造微型公寓，为租户提供价廉物美的住房。

这次 adAPT NYC（适应性纽约）竞赛收到了美国和全球开发商提交的 33 项方案。2013 年 1 月，获胜者名单揭晓，由此诞生了纽约市首栋微型公寓，这栋建筑位于曼哈顿基普斯湾区的一块政府所有土地上，于 2014 年年初动工。

为修建基普斯湾微型公寓项目及其配套设施，Monadnock Development 与微型住房与合住专业品牌 Ollie? 开展合作。该公司由 Chris 和 Andrew Bledsoe 兄弟共同创建，兄弟俩原本是金融领域的精英人物，却辞去工作，在这个项目的设计和微调上花费了数年时间。

该项目于2016 年 6 月正式落成。典型的微型单间公寓面积从 265 到 365 平方英尺(24.6到33.9平方米)不等，户型根据市场需求各有不同。每处空间面积都经过反复设计，确保实现最大利用率。微型公寓功能齐全，不存在任何空间浪费。

浴室配有无障碍设施。床铺具有多种功能且经久耐用，白天可嵌入墙壁中变成沙发。每间微型公寓均带有完整的厨房和多个储物空间。整栋公寓空间设计和装修时一切都以实现可使用面积最大化和功能性为目的。最为重要的一点是，这些公寓不仅具有高度美感，而且还配备有完整的设施和服务。对于年轻上班族和那些经济能力有限只能居住旧公寓或在 Craigslist 上寻找与他人合租的租户而言，微型公寓堪称理想之选。

与周围类似楼盘中的传统公寓相比，这些微型公寓的租金要低近 10-15%。纽约市单间公寓的平均起价为 2500 美元。 纽约传统公寓的住户还需支付各种隐性费用，如房子装修费、上网费或健身费。

这些微型公寓还为住户节省了时间，不仅是安装家具或设置有线和无线网络所需的时间，还包括清洁、内务整理和各种杂事所需的时间。无需支付其它费用，住户就能享受名为 Hello Alfred 的家政服务！这样住户们便可安心忙于自己的事情，因为有人为他们整理床铺、购买日常用品，甚至为他们清洗衣物。工作日里节省的这些时间让住户们有更多时间做一些更有意义的事情。

在纽约和洛杉矶等人口拥挤的城市，人们对于优质实惠住房的需求巨大。在基普斯湾项目中，22 套低于市场租金的公寓被 60,000 多名申请者竞相争夺。在这 22 套公寓中，其中八套通过退伍军人事务支持房屋 (VASH) 项目留给了之前无家可归的退伍军人，14 套用作提供给低收入家庭的普通补贴房。对于与市价相同的 33 套公寓，在线注册申请者也多达 500 名。

站在开发商的立场看，这些公寓每平方英尺的租金应高于市场价大约 50%。随着纽约、洛杉矶和旧金山港湾区等市场的地价不断飙升，在这些地方开发多户租赁项目，对于开发商而言成本过于昂贵。通过修建微型公寓，特别是在 80/20 减免税政策和 EB-5 基金的支持下，开发商就有理由进行多户租赁项目的建设，而不再建设价值数百万美元的公寓套房。微型公寓项目对住户和开发商来说是双赢模式。

开发商 Simon Baron 就竭力拥护这一趋势，努力实现多户微型公寓建设项目的潜力。该公司目前正在洛杉矶市中心开发一个微型公寓项目。之前，Simon Baron 在曼哈顿上西区创建了他们自己的微型公寓项目，名为 AMSTRDM。AMSTRDM 迅速被租赁一空，与此同时，Simon Baron 决定携手 Ollie? 在洛杉矶进行一项新开发项目。该项目曾是历史上著名的塞西尔酒店，有相当的知名度，还曾在电视剧《美国恐怖故事》中亮相。这座著名的酒店修建于 20 世纪 20 年代，配有 600 间客房。Simon Baron 对这座酒店进行重新改建，将其建成 299 间酒店客房和 301 套微型公寓。与纽约类似，洛杉矶市场上的公寓租金高昂，许多年轻上班族都负担不起。

Ollie? 新址临近洛杉矶市中心的活力洛城 (LA Live)，步行便可到达，周边正涌现出大批重建项目。该项目有望以起价租金为 1,350 美元每月的低廉价格震慑市场，而附近那些设施条件稍逊的单间公寓，通常每月租金高达 2,000 美元或以上。

越来越多的年轻人选择市区以及生活方式多样化的地区作为居住地，而不像祖辈那样搬往郊区。对于在洛杉矶市中心工作且希望避免上下班高峰期的租户，这类公寓为他们减少了上班路上所花时间，在洛杉矶，这可是前所未有的新鲜事。住在这类公寓里在市中心工作的年轻上班族可步行上班。此外，现在的年轻人更倾向于使用优步 (Uber) 和来福车 (Lyft) 等租车服务，他们可能不需要依赖私家车作为主要交通方式。

在最近的金融危机中，当传统银行贷款因某些类型的项目得以耗尽时，在纽约、加利福尼亚、德克萨斯和佛罗里达等众多人口密集市区，开发商开始使用 EB-5 基金为房地产项目进行融资。EB-5 投资者（其中 85% 来自中国）开始转向这些城市项目，并将其视为更安全的投资模式，此外，这也是大型城市外来移民不断增加所导致的结果。进行 EB-5 投资时，外国投资者更愿意选择那些外来移民较多且开发项目有利可图的地区。

一直以来，开发商始终处于创新的前沿。在最近的金融危机中，如果不是开发商勇于创新，在寻找其它资本来源时转向 EB-5 项目，数以千计的房地产项目可能就无法建成了。

EB-5 项目的优势在于EB-5 投资者为美国经济发展提供了急需资金。在 EB-5 项目所在的地方刺激当地经济的发展，并提供就业机会，而其它国家的创业精英也因此纷纷涌向美国。

Simon Baron 的最新项目为美国居民提供了价格公道的优质住房。无论美国国会会作出怎样的决定，EB-5 计划已经为美国经济做出了巨大贡献，并为人们创造了就业机会，这都得益于外籍人士对 EB-5 项目的投资。希望该计划日后还能得到一如既往的推广。

文/杨震(jw8800wj