购买老人房产涉及继承 律师：注意是否共有财产

（原标题：买老人名下二手房小心继承纠纷）

房产证上写一人名 房子不只归一人

东方IC供图

即使房产证上只有一个人的名字，房子也很有可能不只归一个人所有，尤其是当房产证上的业主是一位老人时。记者调查发现，在现实的二手房交易中，凡涉及老人名下房产买卖时，多少都存在着继承的问题；要买老人房产，买家先得获得子女同意放弃继承的公证。

老人卖房 不一定能“做主”

“到底是换成别的可以不看公证的贷款方式，还是直接解约？”因为是头一次遇到这种棘手的事儿，网名为“Caiyier”的买房人在论坛上分享了他的故事，向大伙儿征询意见。

按照“Caiyier”的介绍，不久前，他通过一家中介公司购买了一套二手房，卖方业主是一位丧偶、已退休的老太太，房产证上就写着老太太一个人的名字。然而，就在网签已经完成、正准备办理贷款申请时，贷款专员告诉他，这套房子是业主在婚姻期间配偶去世前获得的，严格说来并不归属她一人所有，按照相关规定，需要业主的孩子、业主配偶的父母分别写一份放弃房产继承的公证，才能向银行申请贷款。

“既然贷款专员这么说了，我就去询问卖房的业主。”“Caiyier”说，卖房的业主表示，在她的丈夫去世之后，公公婆婆也去世了。丈夫还有个亲兄弟，同样也已经去世了。唯一涉及的就是儿子，儿子人在国外，办理放弃继承的公证不太方便。而就在同时，中介公司的经纪人也劝说他，只要改变付款方式，采取全款买房而非贷款买房的方法，就能绕过银行审批这一关，直接去办理房屋过户。

“到底该不该直接解约？”第一次遇到房屋继承的问题，“Caiyier”说他自己也拿不定主意，不知道究竟是该听从中介的话，还是一劳永逸地放弃购买该套房屋，以防止将来有麻烦上门。

“采取不贷款、换银行等办法即使能绕过贷款环节，在房屋过户环节也是走不通的。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，像此类涉及产权继承的房屋，必须要有其他继承人出示放弃产权继承的公证，否则在房屋过户环节是无法办理的。“即使侥幸办理，将来其他房屋继承人也可以起诉过户无效。”

购买老人房产 偶会涉及继承

记者发现，在现实的二手房交易中，虽然不经常涉及，但在购买老人房产时偶尔会遇到继承的问题，尤其是当两位老人中的一方在出售房屋之前已经过世的，只要是在婚姻存续期间，即使房产证上只写着一方的名字，所出售房屋也属于夫妻共有财产，就会涉及子女等的继承。而这些隐藏的产权分割，正因为不经常涉及，常常会被买卖双方所忽略。

市民杨先生就曾遇到过一次类似的情况。当时，杨先生购买的二手房的业主是一位年过六十的老人，从单位退休在家，老伴儿也已经过世。房产证上，产权人一栏写的是老先生一个人的名字，因此，在看房、交定金和签合同的过程中，杨先生都没有觉得这套房会有任何产权上的隐患，签订合同时也都是老人家一个人在场、一个人签字。

直到网签前的资质审核期间，杨先生和一位律师朋友偶尔聊起，对方一句“老人有儿女吗？你看到遗嘱了吗？有没有拿到儿女同意出售的公证书？”他才弄明白这中间还涉及房屋继承的事儿。

根据我国《继承法》的相关规定，子女继承父母财产有法定继承和遗嘱继承两种形式。如果父母生前已经订立遗嘱，那么子女可以依据遗嘱上写明的方式来继承遗产。如果没有遗嘱，则需要按照法律规定的顺序来继承，其中第一顺位包括配偶、子女、父母，第二顺位包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

“那是头一次听说买房还能牵扯进继承的事儿，当场就懵了，赶紧给卖家打电话。”杨先生一询问，才发现卖家的老伴儿在过世之前，并没有立下“名下房产全归老伴儿继承”的遗嘱，而老人还有两个子女。所以，从法律上说，已过世一方所拥有的这1/2房产要平分给他的老伴儿、父母和儿女。也就是说，答应将房屋卖给他的老人，其实并不拥有全权处理房屋的权利。

律师朋友替杨先生分析，已过世的老人所拥有的1/2房产，在无遗嘱的前提下，将由老伴儿和两个子女各得其中的1/3，即每人各拥有整套房屋的1/6。这套房屋的实际产权情况为：卖房的人拥有1/2+1/6=2/3，儿子和女儿各拥有1/6。

“北京的房子不比外地，哪一套都得三四百万元，是整个家庭财产的重要组成部分。”杨先生说，经过他的强烈要求，在正式进行网签前，卖房的业主就开始办理继承公证的事儿。由于老人的子女中还有一位不在北京，长年居住在国外，老人在国外的孩子还特意飞回来去公证处做了一份放弃房产继承的公证，很是“折腾”了一阵子。“不过，现在回想起来，幸亏那时折腾了，买完房子后才没有后顾之忧。”杨先生笑着说，以后身边的每位朋友买房，他都会下意识地提醒对方，看看有没有可能涉及房产继承的问题。

市民吐槽 亲戚全拉进来不太合理

“正常的二手房买卖，谁会注意到房产证产权人背后的继承问题？”针对二手房交易中可能涉及的老人房屋继承问题，记者询问了十几位曾有过购房经历的市民，几乎没有人知道买老人房屋时还要先询问继承的事儿。

而市民在办理房产继承时，针对公证程序过于繁复、产权继承顺位人过多的吐槽之声也是不断，比如“如何证明我家老人确实已经死亡”、“父母去世后房屋却不属于独生子女？”都曾在网络上传得沸沸扬扬。“房产继承这事儿太复杂，老人的公婆若死在老人后面，那么这房子还有小叔子的份额，若小叔子也死了，就成小叔子后代的了。”在该不该继承的讨论中，网友“qingdog”就提出，法律存在不合理之处，死者父母继承死者的份额应当以给他们养老为限，他们死后不该再传递给其他子女。

曾为了继承父亲房产而跑断了腿的市民刘女士也吐槽，现在法律在房产继承这个问题上确实不人性化，把七大姑八大姨都扯进来了。而且，即使把方方面面的亲戚都说通了，都愿意做一份放弃继承的公证，公证时所需要的各种材料也极其多，而且不一定能找全。“一劳永逸的方法是，直接去法院起诉其他继承人，可中国人又觉得亲戚还得走动，更何况要人家放弃继承还告人家，人情上说不过去。这就陷入了进退两难。”

律师提示 购买二手房注意是否共有财产

北京威诺律师事务所的律师赵爱梅曾在接受采访时告诉记者，鉴于北京的房屋价格较高，属于家庭大宗财产，近年来由于房产继承所造成的纠纷也呈现出不断增多的趋势。通常来说，纠纷的焦点都集中在房产分割上。

律师提醒市民，为避免继承纠纷的出现，建议老人尽可能在生前订立遗嘱，并在遗嘱中写明房屋归属和处理方式。同时，最好要在第三方见证的情况下，对遗嘱进行公证，避免出现遗嘱无效等情况。而对于老人过世前没有订立遗嘱的情况，房产将按照法定继承来办理，原则上是将遗产在各个继承人之间均分，也允许继承人之间协商划分。

同时，买房人在购买二手房时，也应该注意这套房屋是否属于共有财产，而不能单纯只注意房产证上产权人一栏的名字。举例来说，如果是属于夫妻共有财产且夫妻双方都健在，则在签订购房合同之前，需要另一方出示放弃权利、同意出售的公证书。而如果属于夫妻共有财产但夫妻中有一方已过世且有其他继承人的情况下，则在签订购房合同之前，需要除卖方以外的所有继承人都出示放弃房产继承的公证。