区域实探|顶着五月最烈的太阳，暴走仲恺惠环站点周边1KM

　　最近，应广大读者要求，顶着五月里最烈的太阳，跑了趟仲恺惠环站点周边，以广惠城际惠环站为圆心，1公里为半径画了个圈，今天的内容，就来给你们好好的唠唠被炒的红到发紫的仲恺惠环站板块，楼市现状如何？

　　先来看本次实探区域的基本情况：

　　从上图中可以看到，沿惠环站周围，从配套上来讲，1公里范围内，学校、医院，集中型商业中心均处于步行可达范围。整个板块的楼市现状来看， 二手市场与新房呈现均衡发展 的局面。

　　其中，新房主要以仲恺大道沿线城市更新项目为主，包括正在土地平整阶段的 星河冠球工业园更新，碧桂园更新，以及已经推出市场的更新项目雅居乐铂琅峯，昊翔源壹城峰荟，中鑫悦府 ，另外，开发周期超过10年的大社区 康城四季 ，当前也有少量尾盘在卖。

　　二手房方面，板块成交热度最高的为 花样年康城四季，另外，海锦香槟小镇，华邦首付以及壹号公馆 的在二手市场的成交也相对活跃。

　　接下来，我们分新房与二手房市场的情况，一起来还原一下仲恺惠环站周边楼市的真实情况。

　　先来看新房市场的情况。

　　当前惠环站点周边1公里内，新房的售价在 11000-13000元/平米 之间，但整体呈现出货量不足的特点。对比当前这个新房价格，其实变动还是很明显。一年以前，惠环站点周边1公里内，价格还多徘徊在 9000-10000元/平米 的区间。

　　碧桂园与星河的更新项目当前暂未推出市场，正在销售期的雅居乐铂琅峯，花样年康城四季两个盘，住宅又均接近清盘阶段，另外两个新盘昊翔源壹城峰荟以及中鑫悦府，属于中等体量社区，房源也不多。

　　来看航拍视角下的区域现状：

　　星河 在惠环的城市更新体量相对较大。全面改造面积约23.4万平米，计容可售建面约45万平米。按照前期更新地块出让要求，这里会配建一所 54班九年制学校 、1所12班幼儿园，需安排的回迁物业面积16174㎡，地块楼面价2913元/平米。

　　从高空视角看，地块拆迁工作已完成，当前正在进行土地平整工作，另外，靠近仲恺大道一侧，能看到正在进行部分绿化工作的施工。此前@惠州房价指南了解到的信息，推进顺利，该项目应该会在年底亮相。

　　经过步行实测，星河冠球更新项目前往惠环站的时间在5分钟左右。与其相邻的，是碧桂园的更新地块。

　　再来看当前已经报批的星河冠球地块的改造方案：

　　回迁物业位于靠近仲恺大道一侧，学校靠近航天工业园。

　　接下来，再来看碧桂园的更新地块。从高空视角看，碧桂园惠环轻轨站更新地块，当前靠近惠风三路方向，还有部分建筑物未完全拆除。靠近仲恺大道一侧，土地平整已完成。

　　碧桂园惠环轻轨站更新地块计算指标用地面积约12.9万平米，最大建面约41.7万平米，楼面价约2296元/平，需更新改造6条道路， 配建1个公园 ，4000平米文化活动中心，1年9班制幼儿园，返还物业面积共54638㎡。

　　来看已经公示的碧桂园惠环地块改造方案：

　　回迁房靠近仲恺大道一侧，靠近轻轨站点一侧，会建 商业综合体及步行街。

　　从碧桂园惠环更新地块步行，3分钟左右能到达惠环站，也就看到了距离惠环站最近的项目:雅居乐铂琅峯花园。

　　在惠州，打站点去做销售的楼盘很多，但在房价君看来，能够步行到达的社区，才能称的上真正的轨道站点物业。

　　雅居乐铂琅峯花园与惠环站点的距离基本相当于出了家门进站点的感觉。

　　该项目住宅的销售已经接近尾声，住宅销售完成后，项目还有商住两用的公寓，35-72平米。备案均价14700元/平米。

　　住宅部分正在销售的是6号楼，两个户型，分别为95平米2+1房以及113平米3+1房。备案均价12800元/平米。算了一个5楼01户型95平米的价格， 单价12620元/平米，首付约37万，贷款20年，月供约6200元/平米。 无优惠。

　　去园林转了一下，整个园林的公区空间留的宽阔。图片来感受一下：

　　再来看花样年康城四季。相对比其它社区，花样年康城四季因为开发周期比较久，整体社区的居住氛围已经很成熟。当前在卖的楼栋靠近TCL科技大厦，货量不多。学区划分到仲恺二小。

　　在售楼栋为40号楼，这一栋卖完后，整个康城四季开发周期完成。40号楼户型为82平米，109平米，以及123平米。

　　12楼02户型，单价为11484元/平米，总价943870元，无折扣，20年月供约4800元/平米。 对比来看，同样为小三房，康城四季户型面积段最小，单价与总价也比较低。

　　再来看仲恺大道另一侧，与康城四季对望的是 昊翔源壹城峰荟 项目。

　　当前昊翔源在售为4号楼，主力户型面积90、98、126、144平米。 备案均价12767元/平米。准签99折优惠 。整体货量还余3栋左右。

　　以上便是惠环站的新盘情况。简单总结一下整体的新房市场：

　　1、当前惠环站的新房在供应方面， 并没有呈现大量供应的情况 ，实探的三个新盘，所余货量均已不多，在大规模更新以及轨道利好的带动下，区域热度以及认可度，还是有所提高；

　　2、 银行房贷利率上浮很高 ，首套房，除壹城峰荟表示购买理财可以首套申请到5.88外，康城四季的利率，最高上浮居然达到7.2，最低申请的也在6.0以上；雅居乐都汇雅郡利率上浮情况也在6.0以上。

　　3、 优惠很少。 踩盘的三个项目里，除去壹城峰荟表示准签有99折之外，其余两个项目均表示，按备案价销售；

　　4、惠环站点周边，房价11000-13000，新房单价已经稳定到这个水平， 对比二手房，新房的价格会高一千块，但从质量、物业等方面，新房的竞争力更强。

　　看完新房，再来看看二手房的市场情况。

　　经常看房价君文章的人都知道，我们一直强调一个观点：区域二手房市场的表现，是衡量一个片区价值的重要指标。那么，惠环轻轨站周边，二手房的市场表现怎么样？

　　来看4月份整体挂牌均价（贝壳数据样本，挂牌均价≠ 成交均价）

　　从挂牌均价来看，惠环站周边二手价格相对比新房，依旧是有一定竞争力的。但房价君与周边做成交的经纪公司聊天中被告知：二手房价格低，但销售依旧不如新房好卖，一方面是银行信贷政策紧，另一方面，当前新房主要围绕仲恺大道这样的地方建设，交通更方便，品牌接受程度也更高一些。

　　最后，整理了一份二手房成交明细。给正在买房的你做个参考。

　　好了，以上就是对于仲恺惠环站点周围1公里的楼盘实探了。很多人问房价君，仲恺能不能买？其实，每个区域都有其自身特色，仲恺这两年热度上保持的很不错，但买房需要根据个人实际情况判断。如果城区工作与生活，还是更建议马安这样的区域，但如果莞深到惠州双城，轨道交通也许能为你带来便利感。

　　仲恺惠环站点周边不同于新区，他的配套是完善的。随着更新工作的陆续推进，两侧的整体城市界面会发生很大的变化。

　　最后的最后，想说一下：城市更新推倒重建的是城市面貌，但区域最终想要达到稳定的高度，需要人气，从这些方面来看，仲恺依旧是投资属性比较强的区域。

　　至少当前，建设已经相对完善的仲恺大道惠环站点，还是有很大需要完善的空间的。比如前去踩盘时房价君发现， 大道两边的车流量十分巨大，躁音与尾气、建设中的粉尘污染，对于大道两边的生活依旧有很大影响。

　　另外， 对标深南大道的仲恺大道，绿化真的没眼看。 尤其是燥热的太阳底下，连个遮荫的树都没有。深圳大道两侧，那可是城市绿廊般让人羡慕的景观大道。

　　希望参与更新的品牌商们，能够好好对待这片土地，该做的绿化，该建的配套，都能用心做，要不然，整个仲恺大道两侧更新起一排排的高楼大厦，对于城市来讲，其实也不过多了一些水泥钢筯的建筑罢了。

　　好了，今天的文章就是这样，点赞点在看，你的鼓励是继续写作的动力哦~