工资倒数，房价全省第四，撕裂的聊城楼市！

　　不少读者一再想让我们聊聊聊城，对聊城的房价，也有不少怨言。

　　确实，这几年聊城房价涨得不少，2017年之前城区均价还在5-6千，到2018年8月就已经翻一番，涨到一万上下。

　　而且聊城房价不仅涨得快，还十分“坚挺”。普涨大潮过后，周边不少城市都在2019年之后出现不同程度的遇冷震荡，就连山东的两极城市，济南和青岛这两年房价也有不同程度的震荡，而聊城的房价，却依然在涨。

　　有一份2021年3月份山东房价数据，显示聊城城区均价10623元/平米，这还只是均价，实际上聊城不少楼盘已经卖到一万一二，一万四五，甚至个别项目卖得更高。

　　如，莲湖新城33层高层卖到了10000-11000；荣盛江山印26层高层均价11700；翰林天悦高层10500；民生城市之尊12000；碧桂园国岳府洋房13500-15000；孟达中央帝景洋房15100-15500……

　　一万多的房价，放在一二线城市或许不算高，但对于聊城这样经济实力并不强的三四线城市，确实有些高高在上，并且在许多城市楼市遇冷的时候，聊城楼市依然坚挺，热销，让人摸不着头脑。

　　一边是房价居高不下，另一边是地王频出。这一点和临沂有得一拼，都是楼市火爆，地王频出的城市。

　　我们粗略统计了一下，从2017年到现在，聊城的地王可以说一茬接着一茬，没有最高，只有更高：

2017年10月24日，章丘市碧桂园房地产开发有限公司以5.4105亿元的价格竞得陈口路南、徒骇河东两地块，先后以416.02万/亩和514.83万/亩的成交单价，两度刷新单价地王记录。

2017年12月28日，聊城精诚房地产开发有限公司又以单价676.46万/亩拿下位于东昌路南、燕山路西的2017-53#地块，晋升2017年度地王。

2018年3月15日，浙江祥生地产集团以总价5.06亿元拿下聊城电机厂约57.7亩地，折合877万元/亩，又将2017年度地王刷新。

2018年5月29日，裕昌地产又以94573万元拿下嵩山路东、湖南路北97亩地，折合974.8万元/亩，成为聊城2018年度地王。

2019年8月21日，聊城民生以1004.3万元/亩单价拿下振兴路南、恒昌商业街西地块，至此地王记录再次刷新，聊城地价成功突破千万大关。

2020年上半年，聊城土地市场短暂沉寂，下半年又掀狂潮，10月23日东昌府区东南片区2020-117地块竞拍16小时，轮次高达568轮，最终以900.23万/亩成交，虽然没有出刷新整体地王记录，但成为了东南片区的新晋地王。

2021年聊城土地市场依旧炸裂，1月13日东昌府区西关街以北2020-125地块拍出1054.41万元/亩的单价，成交楼板价高达13205万/㎡，成为新晋地王。

2021年3月10日，聊城地王记录又一次被刷新，2019-09地块出让，历经229轮加价最终由山东融鑫置业有限公司以82092万元竞得，单价约合1066.28万元/亩，楼面价破13000元/平米，问鼎聊城新地王。

　　房价上涨，带来了土地市场的火爆。而不断刷新的地王，反过来也是鼓噪着楼市持续火爆，关于地王的新闻频出，房价再上新台阶让多少人进入恐慌购房者的队伍。就这样，房价、地价相互推波助澜，分不清是到底是房价催生地王，还是地王拉升房价。

　　经济实力并不怎么强，房价过万，地王不断，很多人表示看不懂聊城楼市。

　　确实，市场需求这么紧缺，为什么供应跟不上。我们先看看所谓的“面粉”供应量：

　　根据聊城市自然资源和规划局土地出让结果统计：

　　2018年聊城市本级成交住宅用地26宗，土地面积约148.95万平米；2019年成交住宅用地18宗，土地面积约73.28万平米（与自然资源和规划局网站公示的2019年聊城市本级住宅供地完成数据有些许出入）；2020年成交住宅用地27宗，占地面积约157.31万平方米。

　　可以看出近三年聊城住宅用地供地量非常少，三年加起来也不过5700亩左右，这其中还包含多宗划拨土地，也就是非公开市场拍卖地块。不只是这三年土地市场供应量不足，前几年的土地供应也不多。

　　尤其值得注意的是2019年，在聊城楼市正值火爆的情况下，供地量不增反减，甚至还不足2018年供地量的一半。

　　根据聊城市自然资源和规划局发布的数据，2019年聊城市本级商品住宅计划供地量为188.10公顷，完成量为92.7公顷，也就是说2019年实际供地量仅完成49%，还不到一半。

　　2019年供地量的骤减，直接导致2019年和2020年新盘供应短缺。

　　前期老盘陆续进入尾盘阶段，一些2020年拿地新盘还未入市，整个市场处于一种青黄不接的状态。所谓供不应求，当撩拨起的购房热情无法被满足，自然会造成热销场面。

　　这也是为什么别的城市疯狂过后都开始纷纷遇冷，而聊城却能一直火爆至今的一个重要原因。

　　据相关数据显示，截至2020年12月聊城城区存销比仅为5个月左右，可见聊城市场库存之紧俏。

　　2019年4月，自然资源部发出通知制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标，其中就有：“消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要适当减少供地；18—12个月的，维持供地持平水平；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。”

　　而2019年，聊城供地却是断崖式骤减。至今，供应量还没能上来。这节奏，如何让市场供求相对合理？

　　有人称赞聊城的供地节奏把握得好，对地方政府和开发商而言，确实是好极了，这直接带来的是房价和地价的持续上涨。但对老百姓来说，供不应求的市场却让他们买上房的希望越来越渺茫。

　　房住不炒。但聊城的房子真的少。这个值得玩味。

　　聊城土地市场还有一个明显的特征就是，不像枣庄、临沂、泰安等三四线城市，有不少外来房企进驻。在聊城，拿地的多是本土房企，而且个个都比较生猛，外来房企基本不占优势。

　　比如2018年成交的26宗住宅中，20宗是本土房企拿地；2019年成交18宗住宅，14宗是本土房企拿地；2020年成交27宗住宅，23宗为本土房企拿地。

　　即便外来房企来拿地，也多是与本土房企合作开发。这些微妙现象的背后，相信少不了精彩故事。这些故事中，有的拿了地无奈再退出，如金科；有的地价一年就可以翻一番，如金科2019拿下东昌府09地块38502万元，无奈退地后的2021年3月，融信置业拿下，却是82092万元，涨的好快；

　　有的地王还可以退地再拍，直接便宜16799元，而拿地的还是同一房企；有的地块终止出让的也很莫名其名，如红庙地块，先说可以交钱拍，拆迁不是问题，等交了钱然后又说拆迁是问题，拍不了；有的没拿地就建设，有的补充公告也很奇葩……

　　另外，聊城土拍也经常会看到平台公司的身影，只是不同的是，济南平台公司多是用来托底的，比如一些地块没有人出价，为防止流拍出现，往往会有平台公司进行兜底。

　　但聊城的平台公司更像是冲锋陷阵的，甚至是带头拍地王的，像2019年8月21日拿下振兴路南、昌润路东、恒昌商业街西地王的聊城民润城市发展有限公司，就是平台公司参股，其中民生置业占股51%，聊城市财政局控股的聊城市旅游发展集团股份有限公司全资子公司聊城润源古城置业有限公司占股49%。

　　平台公司敢亲自上阵拍地王，也是一件比较值得玩味的事情。聊城楼市之所以让人“看不懂”，想必跟这些发生在聊城土地市场的奇闻轶事也是不无关系。

　　火爆的聊城楼市，也是让不少开发商蠢蠢欲动，想进驻聊城。但能否进得去是一回事，还有一回事就是，担心聊城的高光时刻还能持续多久？担心自己会不会站在高点上？毕竟，聊城的工资水平、人均收入确实与高房价不成正比。

　　和聊城几位朋友聊天，他们说聊城的工资真不高，普通职工的工资大多在两三千块，有学历的公司员工在四五千块。当然，这些只是听朋友说，没有详实的数据作为佐证，但我们可以看一下聊城的人均GDP和人均收入。2020年聊城人均GDP为37992元，全省倒数第一，人均可支配收入22488元，全省倒数第二。

　　而聊城的房价，却是全省正数第四，仅次于青岛、济南和泰安，甚至比烟台还要高。下图为相关机构关于2021山东各城市房价排名。

　　经济实力倒数突出，企业职工工资倒数突出，而房价却高居不下，这一切也让聊城楼市充满了魔幻色彩。下图为聊城东昌府区价格走势，2020.4--2021.3:

　　只是不知道，没有经济和收入的支撑，聊城的房价还能坚挺多久，毕竟脱了人民群众的承受范围，房价越高，城市的未来，越扑朔迷离。

　　最后再补充一下聊城的常住人口：2017年606.43万人；2018年607.45万人；2019年609.83万人。