近日，陕西西安一开发商以两年前一楼盘项目没有预售许可证为由，将12名消费者起诉至法院，要求确认其内部认购合同无效。当地法院已受理涉及12套房屋的系列案件，此前该开发商涉及的另一起同类型案件已被判决确认合同无效，此系列案件引发社会关注。对此，北京东卫律师事务所律师靳双权认为，法院判决有合法依据，购房者因开发商过错导致损失，可向其诉求房产溢价赔偿。
开发商无证售房
向购房者隐瞒处罚情况
律师：该行为可认定为民事欺诈行为
2016，西安部分购房者通过签订内部认购合同的方式购买了由西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）开发的紫衫庄园房屋，并且支付全款。
据购房者之一王女士此前接受记者采访时表示：“当时我们的价格是一平方10100元，（闻天公司）有一个政策就是一次性付款打七折，所以我那房子买下来是一平方7070元，总价款是145万左右。当时是朋友介绍的，房子还没有盖好，他们就是相当于给内部员工以及亲属一个内部优惠价，其实当时应该是开发商缺钱，所以他是通过打折优惠这种方式，让我们必须全款付清。”
而对于买房时是否知道该房地产项目已经取得了预售许可证，王女士表示：“当时知道该项目尚未取得预售证，但闻天公司多次承诺正在办理当中。”在闻天公司无证卖房之后，西安市长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目涉嫌无证销售，于2016年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退。然而，开发商当时并未告知购房者这一消息。
王女士说：“当时根本不知道房管局对闻天公司的处罚指示。如果当时知道，就不会签合同了；如果当时知道，即使清退我们购买的房子，也没有任何问题，但闻天公司确实没有告知。”
对此，北京东卫律师事务所律师靳双权认为：“开发商在销售过程中隐瞒了重要事实，如果把行政机关下达清退指令的信息告知购房者，购房者一般是不会购买的，按照《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则> 若干问题的意见》第六十八条规定：
‘一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。’开发商闻天公司的这种行为属于民事欺诈，但不构成犯罪。”
开发商诉内部
认购合同无效胜诉
律师：法院判决有合法依据
两年后，在房价水涨船高的情况下，闻天公司却以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。
据华商报报道，2018年2月初，购房者们收到了开发商发来一份民事起诉状，闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证。此后，该系列案进入诉讼程序。2018年6月8日，西安市长安区法院对闻天公司与一购房者李女士之间的合同纠纷案作出了判决，确认双方签订的内部认购合同无效。
对此，靳双权律师认为，法院作出这个判决的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该条款规定，
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
因开发商过错致使合同无效
购房者遭受损失
律师：购房者可向开发商诉求赔偿
西安紫杉庄园案件中，因开发商在没有办理预售许可证的情况下违规售房，最后导致合同无效。即使开发商现在向购房者退还当初购房款，在目前这种房价飞涨的情况下，用2年前的全款却无法买到2年前的位置和地段，致使购房者损失巨大。
对此，律师认为，根据《合同法》第五十八条规定，
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
“开发商在无商品房预售许可证的情况下，与购房人签订内部认购合同，导致商品房买卖合同被确认为无效，购房者可起诉开发商因内部认购合同无效给自己造成的购房溢价损失。”
资料来源 | 中国之声 华商报
转自：正义网
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