德斯特家族与纽约世贸中心与的恩怨史

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德斯特家族（Durst）的故事始于约瑟夫·德斯特（Joseph Durst）。他本是一名裁缝，1902年，他只身离开了如今的波兰所在地，来到了美国纽约，身上的全部财产仅有3美元。在接下来的10年时间里，他和人共同成立了服装公司德斯特和鲁宾（Durst & Rubin）。约瑟夫于1915年在曼哈顿的服装区（Garment District）购下了自己的第一处房产，这成为其日后庞大家族财富的基础。

约瑟夫和他的妻子罗斯（Rose）总共育有五名子女；其中三人追随父亲进入了家族企业工作。长子西摩（Seymour）令德斯特家族的事业一飞冲天，他以化名买四处收购小幅土地，最终整合成多处适合进行大规模开发的地块。

“他是个非常了不起的男人——寡言、谨慎、低调，”杰里斯·派尔（Jerry Speyer）说。派尔是纽约房地产公司铁狮门（Tishman Speyer）的两位合伙创始人之一，这家公司旗下的资产包括洛克菲勒中心（Rockefeller Center）和克莱斯勒大厦（Chrysler Building）。“西摩在整合房地产之类的事情上胆识过人。”他说。

西摩的私人生活充满了悲剧色彩：1950年，他32岁的妻子伯妮斯（Bernice）从位于斯卡斯代尔的住所楼顶跳楼身亡，留下四名年幼的子女（次子道格拉斯当时仅有6岁）。西摩终身没有再婚，他将全部身心都投入到了房地产事业和各种个人业余爱好中，其中也包括对政府无理的侵占行为进行抗议。

为此，他专门成立了一间“合理修建世界贸易中心委员会”（Committee for a Reason- able World Trade Center），意在反对纽约港务局（Port Authority）对世贸中心地段（如今则由德斯特家族负责经营）的开发。1968年，该委员会在《纽约时报》（New York Times）上刊出了一整版的广告，现在看来让人不寒而栗：广告中描绘了一架飞机冲向世贸双子塔大楼高层部分的画面。广告的用意倒不是预言一次恐怖袭击，而是在批评双子塔可能对飞机导航及电视信号的接收造成干扰。当然，他们之所以反对这个项目，还有其他原因：虽然如今已是寸土寸金，但在70年代初期，世贸中心只是一处由政府出资兴建、面积1,000万平方英尺的办公场所，当纽约经济进入痛苦的衰退时期，这栋建筑就被廉价抛入市场。

德斯特家族针对世贸中心的抗争，为日后一场声势更为浩大的公开争斗埋下了伏笔。当时，数家大型开发商默默瓜分了整座时代广场的数十处地产，而德斯特就是其中之一。他的租户中有一部分来自社会底层群体，当中不乏脱衣舞、“按摩院”以及其他那些必定能在70年代的现实主义影片里找到的各类不良行当的经营者。到1984年时，单单是42街的一个街区上，每年就有2,300起犯罪案件发生。

就像建世界贸易中心的时候一样，也有家准政府实体试图改变游戏规则——他们下令对该地区进行耗资达26亿美元的重建工程，同时给予开发商2.4亿美元的税款减免，但是他们却将开发权发放给了另一位房地产大鳄乔治·克莱因（George Klein）。德斯特家族再次揭竿而起，发起了三场诉讼，据说还为另外40余场诉讼提供了资金支持（德斯特家族否认了这一传言），并且煽动公共舆论。（西摩于1988年时在一篇专栏文章中写道：“说不定到时候这一整栋新的办公场所只会为贩毒及其他非法勾当提供更多的消费者，把这里变成世界上最为臭名昭著的街区之一。”）也多亏了当时的疲软经济，他们最后成功地将重建工程拖过了几乎整个80年代。

接着，到了1994年，随着房地产市场日渐繁荣，他们也伺机而动。道格拉斯从克莱因（当地的政府指定开发商之一，也是德斯特家族的诉讼对象）手中买下了开发权，顺便赚到了共计1亿美元的免税额度，而该家族之前曾极力反对这项优惠政策。“的确，这挺讽刺的，”德斯特在当时接受《纽约观察家》（New York Observer）采访时如此说道（这与如今他对世界贸易中心工程的评语同出一辙），“但我们并没有真正享受这项税收优惠。如果真的有这么回事，我们肯定会用的。”坐落于42街的时代广场四号（Four Times Square），是该家族修建过的规模最大的工程，也是道格拉斯的最爱（西摩于1995年去世后，道格拉斯顺理成章的成为他的接班人；其兄长罗伯特则离开了家族企业）。他把原本落户于麦迪逊大道的康泰纳仕集团变成了自己的招牌租户，将时代广场迪士尼化的行动也迅速展开。“这是一个神奇的家族，”自1986年以来一直担任纽约房产局（Real Estate Board of New York）局长的史蒂夫·斯皮诺拉（Steve Spinola）说，“他们引发了很多争议？我认为，如果你没有什么争议性，那说明你在自己的行业里并不杰出。”

这栋建筑于1999年落成后，德斯特家族转而将精力放到了他们在毗邻地区拥有的一批地产上。美国银行（Bank of America）找到德斯特家族，希望在这一地区修建一座公司总部大楼，他们愿为工程提供50％的资金支持，并且允诺租用大楼内的大部分空间。最终坐落于布莱恩特公园1号的美国银行大厦（Bank of America Tower）总共耗资20亿美元，这幢51层摩天大楼的楼顶采用了高达300英尺的尖塔设计，是北美地区第一座获得了LEED白金级认证的建筑物，配备有楼顶堆肥设施、高科技的空气过滤系统和独立的供暖及发电设备。到2010年大楼落成时，德斯特家族已然坐拥曼哈顿地区共计1,000万平方英尺的办公场所，另外还有150万平方英尺的住宅建筑在出租中——在一个负债率达50％都被视为保守的行业里，德斯特家族的负债率却还不到30％，这要归功于他们主要使用自有资金进行建设的悠久传统。

其后，他们又迎来了机会重新打造国家级的标志性建筑——那栋他们抗议了40多年的大楼。

若要搞清楚德斯特家族是如何拿下世贸中心一号楼项目的，就要将时间追溯到10年前，从头回顾一段纽约历史上最为波澜壮阔、争议连连的房地产传奇（而且考虑到曼哈顿最早是殖民者用珠子等廉价玩意儿从当地土著手中骗取过来的，这也多少说明了一些问题）。就在2001年9月11日的六周以前，纽约开发商拉里·西尔弗斯坦（Larry Silverstein）与纽约港务局签订了一份双子塔的租约，价值共计32亿美元，有效期为99年。他所支付的月租金为1,000万美元——只要他的租户们向他支付的房租超过这个数字，他就能从中牟利。

双子塔惨遭撞毁后给西尔弗斯坦留下了每年高达1.2亿美元的财务黑洞，但凭借46亿美元的保险金赔付，他也因此对重建计划拥有极大的发言权。波兰出生的建筑师丹尼尔·里伯斯金（Daniel Libeskind）起草了一份修建5座新塔楼的蓝图，其中包括一座全新的世贸中心一号楼，高度用了具有象征意义的数字：1,776英尺。但是这个计划很快就化为泡影，两名工程师（里伯斯金，后来则是西尔弗斯坦亲自指名的大卫·蔡尔斯）、25个政府办事处以及一干政治家们都卷入一场纷争。“各方机构之间产生的分歧，让项目停摆了整整一年。”里伯斯金说。

2006年4月28日，这一僵局终于有所突破。同年11月，西尔弗斯坦退出了开发商行列。即便算上拿到的保险金，他手里的钱依然不够来支撑这个项目，甚至连边儿都不沾。纽约港务局说服时任州长乔治·帕塔基（George Pataki）相信他们更能胜任这项工程，并在向西尔弗斯坦支付了2,150万美元后取而代之。

很难想象还有比这难度更高的建筑工程了。不光施工现场是一处被神圣化且被赋予了诸多情感寄托的地点，工程中所涉及的技术问题也十分众多。比如说，在为打地基做准备的时候，工人们只能使用鹤嘴锄和铁锹，靠人力来挖掘地面，以防破坏纽约的地铁线路和通往新泽西州的跨哈德逊河轻轨（简称PATH）。工程刚开始的几年一直在进行地面以下作业，在旁观者看来工程似乎毫无进展，但实际上却是花钱如流水。

2008年，时任州长大卫·帕特森（David Paterson）任命克里斯·沃德（Chris Ward）为新的港务局局长，这可以算是帕特森碌碌无为的任期期间难得的几项英明决策之一。“我们都很清楚，港务局的综合实力并不足以建造出全美最大、最昂贵的写字楼。”沃德说道，他于2011年时离开了这家机构。在他的牵线下，共有五家开发商受邀参与了该项工程的投标。最后由德斯特家族，这个在几十年来令每一份世贸中心建设提案都遭遇流产的罪魁祸首，拔得了头筹。

原因何在？因为他们拿出了一套最有利的财务安排方案，把物业费与为港务局节省的成本相挂钩，沃德如此解释道。并且，港务局要求所有参与投标的开发商都要拿出1亿美元入股新建的世贸中心，并且承诺签署一份为期99年的合约，但德斯特家族却使用了他们在以前的业务中开发出的一种有效策略开出了更为诱人的条件。

另外四家投标方提出的价码都是常见的那种高额物业费加股份组合，而德斯特家族却抛出了一种“浮动式”估价法，规定他们所拥有的股份要到大楼的租出率达到92％或者到2019年时（以先到者为准）才能生效。这会带给他们足够的压力，以更快的速度和更高的租金签下租户。开出这种条件帮助德斯特轻而易举地打败了所有对手，拿到了合约。

“他们中选的真正原因在于港务局想要起用一家信誉良好并且愿意分担风险的私营开发商。”港务局一位负责监督世贸中心工程的高官斯科特·瑞驰勒（Scott Rechler）说道。

道格拉斯·德斯特表示，这项策略并没有什么玄妙之处。他们有相应的财力、人力和专业知识来满足港务局的要求，并且基本不会为家族事业招来什么风险。“我们会把自己放在对方的立场上，用心揣摩能够打动他们的条件。”

当德斯特家族介入之时，大楼的骨架已经大部分搭建完毕，但是它最后的形态依然是由德斯特家族打造的。他们监督工程末期作业所得的管理费中包括一笔1,500万美元的款项，外加帮港务局实现成本节约后的提成——对2,400万美元以内的开支缩减抽取75％的提成；如果超出2,400万美元，则抽成按比例递减。

在这一条件的激励下，德斯特家族大刀阔斧，目前成本节约指标已经完成了大半：通过对一些细节的修改就已经省下了1,450万美元的成本，比如将原来的楼顶通风改为侧壁通风，还取消了广场里的不锈钢楼梯。与此同时，由于港务局叫停了在408英尺高的楼顶尖塔使用高科技围壳，于是他们向港务局施压，要求分得因此节省一部分成本。德斯特家族坚称，如果不加任何外层，天线和广播设备就全都裸露在外。

在赚了些块钱之后，德斯特家族转而开始放长线钓大鱼。根据他们与港务局签订的合约，在接下来的一个世纪里，大楼每签下一名新的租户，德斯特家族便可从该租户缴纳的第一年租金中分得8％至13％。世贸中心一号楼由此成了一笔低风险的赌注，足以为家族的后世子孙们提供一份稳定的收入。

特别是在旗下拥有的其他物业还能不断带来租户资源时，世贸中心这个项目就显得更加划算。德斯特家族的第一步行动就是说服他们在时代广场写字楼的招牌租户康泰纳仕集团在一号楼内租下100万平方英尺的办公场所——相当于整座大楼内部面积的三分之一。这对德斯特家族而言是一笔现成的买卖，对康泰纳仕集团而言则是一笔友情价交易——他们把租金的报价压低到了每平方英尺60美元，而市中心同类地段的租金最低都在每平方英尺75美元以上。康泰纳仕集团的首席运营官兼首席财务官约翰·贝兰多（John Bellando）说：“我们与德斯特家族之间的关系一直都非常稳固。”

德斯特家族也乐于接受那些过去经常被他们嘲弄的政府租户——总务署（General Services Administration）这次就在世贸中心一号楼里租用了27万平方英尺的空间。除此之外，出于安全考量，加上经济大环境的不景气，德斯特家族就只另外签了三家新的非政府租户。有了这五家租户，再加上一家将在此开设一座三层旅游观景台的酒店集团，一号楼的租出率就达到了56％。

这座大楼每年的物业费并不不是特别高——每平方英尺收费65.5美分，今年的总额仅有210万美元左右。但这是一笔每年都会稳步增加的年进项，也是德斯特家族很容易就能通过现有规模和人力拿到手的收入，同时还能为家族的品牌增光添彩。至于他们投入1亿美元换来的大楼一成股份，德斯特家族预期在短短几年内就能回本，届时一号楼的租出率将达到100％，年租金有望超过20亿美元。

“就长期而言，它在未来20年里带给我们的回报非常低，”道格拉斯说，“但是我们总是把目光放得更长远。”而且他们终会得到他们想要的东西。

译薄锦校李其奇