楼市库存：35大城市的沉默数据

在楼市尚未出现大跌之前，多个城市的救市传闻却纷至沓来。中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有6个。

今年前4个月的销售不畅，让楼市压力陡然严峻起来。虽然2013年量价齐升，但供应量也是前所未有的庞大。去年卖出的土地，如今正在变成打湿的棉被，压在开发商身上。

同吃一碗饭，地方政府可谓感同身受。易居研究员严跃进认为，库存压力下，部分地方政府的救市心态蠢蠢欲动。此前少数城市小幅度的限购松绑，没有招致中央的打压，这给其他高库存城市增加了救市的动力。

楼市库存创5年新高

上海易居房地产研究院数据显示，截至4月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下2010年以来近5年的历史新高。4月份购房者观望情绪浓重，房企跑量的希望落空。

值得注意的是，35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

库存增长，并非仅限于业内理解的三四线城市，还包括一些一二线城市。数据显示，截至4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3032万平 方米、18063万平方米和3796万平方米，环比分别增长4.6%、2.4%和2.4%，同比分别增长12.4%、19.2%和27.6%。

一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。这主要是因为，相比二三线城市，一线城市房企的推盘节奏更快，但这些城市的购房者观望情绪正在迅速蔓延，致使成交清淡。

中原地产监控称，从历史数据来看，目前房企开盘项目数量以及销售情况仍处于较低水平，上周的推售套数、认购套数分别较2013年周均水平回落19%和38%，认购率亦比2013年周均水平低13个百分点。

分城市来看，除无锡上周无开盘，惠州、南京、苏州、武汉、广州、福州、宁波的开盘认购率均超过50%，属于销售情况相对较好的城市；有13个城市的认购率不足50%，海口、中山、常州和重庆的认购率甚至低于25%。

不少房企已经意识到市场的严峻性。龙湖集团近期表示，龙湖将进一步深化“去存货”策略，达到公司存货量和毛利间的平衡。在市场遇到分化的情况下，通过灵活的销售策略保证“有盈利的增长”和“有回款的签约”。

地方试探性救市将扩散

目前，包括南宁、铜陵等城市已经陆续发布楼市调控的微调政策。近日又有传闻称，天津也将松绑限购，或将放开第三套房。

5月13日，央行副行长刘士余在主持召开的一次会议上表示，要求国内大型银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这也被不少业内人士认为，这是央行力挺楼市的正面消息。

中原地产分析师张大伟分析认为，在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。这些城市的特点普遍是：库存消化周期 超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个 以上新区的城市。

张大伟认为，后续包括房价接近停滞的城市，都有可能出台地方的救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。

楼市低迷对地方政府最大的影响是土地市场低迷。截至4月，中原监测的40个城市中，三四线城市土地交易累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分 点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。土地溢价率方面，仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平，一线及三四线均有1成左右的回落。

由此可见，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。房企受销售不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有 一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性；二线及三四线城市，尤其是成交疲乏、库存偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，流标地块增多。同时， 政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐。

中金房地产分析师宁静鞭认为，房地产还会是经济的平衡器，地方调控政策“去行政化”，双 向调节的趋势还会延续，二季度内将会有更大面的调控政策松动。无论是监管层从稳经济增长的角度考虑，还是银行自身从盈利性层面考虑，房地产信贷面近期都存 在正面改善的可能性，从而拉动短期需求超预期。

不过，中原地产分析师张大伟认为，如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求，将对市 场中长期平稳发展起到至关重要的资金保障作用。但对于银行来说，除非释放大量新增额度，否则当资金价格上涨后，就没有意愿降低房贷利率。虽然2008年末 对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但预计本轮微调效果将不同于此前的市场反应。

21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，现在还看不到全面放松调控的迹象。今年以来，真正对房地产市场产生实质影响的，就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松，地方政府的微调效果将极为有限。