个税退还+增值税下调，房地产交易迎“组合式”减税利好

央广网北京1月15日消息（记者门庭婷）买一套房，除了房价本身，还有哪些“看不见”的成本？对于许多购房者来说，各种税费是一笔不小的开支。以一套总价200万元的二手房为例，如果房子持有未满两年，卖方可能涉及增值税、个人所得税，而买方则需要缴纳契税。林林总总算下来，交易过程中的税费可能达到数万元甚至更高。这些“容易被忽略的成本”，常常让购房者在签约前多一层犹豫，也让改善换房的家庭在“卖旧买新”时倍感压力。

不过，这份压力正在政策暖风下悄然减轻。2026年开年，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。业内人士指出，此举意味着换房家庭关注的个税优惠政策得以延续，符合条件的换房家庭，未来两年卖房时缴纳的个税将有机会全部或部分退回，换房成本直接降低。

政策延续，稳定市场预期，支持改善型需求

央广网记者了解到，换房退个税政策自2022年9月底推出以来已两次延期。中指研究院相关负责人指出，退税政策延期执行，一方面彰显政策“连续性”，有利于稳定市场预期，另一方面，也将继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放。

58安居客研究院院长张波分析认为：“这是房地产政策加速落地的表现，不仅是短期稳市场的举措，更传递出支持居民改善消费的长期导向。”他指出，政策直接降低了换房成本，将持续激活改善需求。根据安居客线上数据，2025年改善需求占比已达36.1%，其中“卖一买一”的置换需求占改善需求的70%，政策延续将推动该比例在2026年继续保持高位。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，政策连续续期，反映了政策对市场持续纾困的力度。他进一步指出，当前市场运行中，二手房和新房、刚需和改善的循环出现明显不畅，“表现在二手房交易总价中枢越来越低，导致卖一买一的置换循环受阻”。此时延续退税政策，有利于一次性降低交易成本，对“门槛上”的需求产生释放效应。

政策带来的不仅是真金白银的实惠，也是市场信心的提振。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策的延续体现了当前对住房改善和置换需求的一如既往支持，体现了政策的稳定性和连续性，也进一步体现对今年着力稳住房地产市场的支持和动作。

组合拳发力，畅通市场循环，激活一二手房联动

值得注意的是，个税退税政策并非孤立存在。就在2025年底，财政部和税务总局联合发布了《关于个人销售住房增值税政策的公告》，将个人销售持有不足两年住房的增值税征收率从5%下调至3%。严跃进在接受采访时表示：“结合此前已经优化的契税政策，税费成本进一步减少，彰显了税费政策对住房市场尤其是住房改善支持的导向。”

张波强调，退税政策有助于推动一二手房良性循环，缓解市场流通梗阻。58安居客研究院预测，2026年全国二手房成交面积预计达8.0亿平方米。政策将加速改善客群释放手中60-90平方米刚需二手房源，从安居客线上数据来看，这类房源占全国二手房挂牌量的45%以上，让刚需接盘改善、改善带动新房的循环更顺畅。既能为市场提供更多二手房源，尤其刚需群体更能承受的中小户型，也能为新房市场注入购买力。

资深经纪人陈经理（化名）在实际工作中感受到了变化：“最近咨询‘卖一买一’流程的客户明显多了，尤其是那些孩子大了想换学区房，或者工作变动需要换区域的改善家庭。他们最关心的就是税费成本和资金周转时间。现在个税能退，增值税也降了，算下来能省好几万，很多人的换房决心就更坚定了。”

北京市民王女士（化名）看到新政策后计划把现在的房子卖了，“以小换大”。记者简单帮她算了笔账，按照北京目前政策，若她将一套持有满两年的普通住宅以300万元卖出，由于不符合“满五唯一”条件，需要缴纳个人所得税，税率通常为总价的1%，也就是3万元。由于她新购住房金额高于旧房出售金额，卖房时缴纳的那3万元个人所得税可以全额退还。“这笔钱可以补贴新家的装修款，压力小了很多。”王女士说。

严跃进认为，从客户层面来讲，二手房交易规模的扩大，能为整个新房市场以及其他改善性市场带来积极的作用。他建议，各地要利用好此类政策，与其他政策叠加，充分把握房价趋稳等利好因素，促进购房市场活跃。

“从增值税率下调，到换房个税退还，多项政策叠加，有望继续修复市场预期。”业内人士预计，未来更多到期政策将延续有效期，包含部分城市购房补贴等政策。这也将进一步巩固房地产市场“优化增量、存量提质”的格局，尤其是核心城市，可依托政策进一步提升市场的活跃度，最终带动实现全国楼市回归稳定格局。