清华金融学院副院长张晓燕：轻资产托管模式是未来住房租赁经营的必然趋势

（原标题：清华金融学院副院长张晓燕：轻资产托管模式是未来住房租赁经营的必然趋势）

7月21日,《住房租赁条例》正式出台。清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布了《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》,基于此项研究,清华大学五道口金融学院副院长、房地产与金融科技研究中心主任张晓燕教授评论指出,作为我国住房租赁行业的首部行政法规,该条例的出台成为住房租赁市场发展的里程碑事件,不仅为租赁双方合法权益保护提供了专门法律依据,更将推动地方层面租房租赁专门立法的加速落地,为我国住房租赁市场高质量发展注入强劲动力。

(以下为具体文章)

我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程,在此过程中,人口在城乡与城市间的大规模迁徙形成了庞大的流动人口群体,进而构建起拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘。随着社会经济的发展变迁,租赁需求呈现出新的特征:一方面,因处于不同家庭生命周期,租客对户型、配套等的需求不尽相同,推动租赁需求向多层次、多元化方向发展;另一方面,不同租客群体的需求又存在共性,即租赁需求从“有房租”向“租好房”转变,对租赁房屋品质和服务的要求显著提升,居住舒适性与居住体验成为核心关注点。

从租客群体特征来看,住房租赁市场中家庭型租客年龄持续增长,占比稳步提升。贝壳研究院数据显示,2021-2024年重点40城租客平均年龄逐年上升,从2021年的32.7岁增至2024年的34.1岁 ,其中35岁以上租客占比在2024年达到37.2%。这一群体选择租房的原因多为延迟购房、子女上学需求或改善居住条件等。

在租客居住偏好层面,地段交通、房屋维修及租后服务成为关键影响因素。具体而言,租客在租住选择中最关注的三大因素依次为通勤与出行便捷性、房屋设备设施完善度、租后服务质量。相关调研显示,房屋维修问题频发与租后服务品质不佳是租客的主要居住痛点。同时,租客对租住品质的需求不断升级,2024年最新调研数据显示,从长期租房角度出发,租客最期待的是更高水平的房屋设备设施、更多元的户型选择、更完善的住房管理维护服务以及智能化家居配置。此外,分散式机构化房源凭借居住条件更稳定、租后服务品质更统一(有效降低个人业主房源的服务方差),获得了更多租客的青睐。

从供应体系来看,分散式租赁住房仍是我国租赁市场供给的主要形式。2015年以来,我国住房租赁市场经历了两轮供给增长浪潮:第一轮供给增长以租赁品质升级的非理性繁荣为特征,2016年起,大批房企、中介公司、酒店及创业者在资本加持下涌入长租领域,部分机构为追求规模扩张采用高价收房的竞争策略,导致房源端出现恶性竞争,2019年后众多企业因资金链断裂陆续退出市场;第二轮供给增长则以中长期结构性供给增加为特征,新增商品房通过“住房过滤”效应转化、保障性租赁住房新增入市以及“售转租”等渠道,共同推动租赁房源供应量大幅增加,重塑了住房租赁市场的供应格局。

从供应主体来看,我国租赁住房供给形成了个人租赁与机构租赁并存的模式。其中个人租赁房源基数远超机构租赁房源,据统计,2024年我国总体租赁住房套数为9100万套,个人租赁房源占比超过八成。

从房源特征来看,住宅市场的 “向下过滤” 效应明显,租赁房源供应中老旧小区占比偏高。随着每年大量新增商品房入市,相当数量的老旧房源进入租赁市场;同时,租赁人群更偏好市中心及交通便利的区域,而这些区域恰好老旧房源较为集中。贝壳研究院数据显示,2024年全国重点40城租赁房源供应中,房龄15年以上的房源占比达52.1%;分城市能级看,一线城市15年以上老旧房源占比高达68.2%,显著高于二三线城市。综合来看,我国住房租赁市场当前呈现出 “主体分散、市场短期化、租期混乱、设施陈旧” 的突出特征。

从国际经验来看,美国和英国的租赁住房专业运营管理服务已发展成熟。在机构化比例方面,两国均有超半数业主选择使用托管或资管服务,其中美国为52.7%,英国为51.2%。未来,我国住房租赁市场的机构化、专业化运营将成为发展趋势,其核心价值在于为业主提供专业管理服务,为租客提供规范租后服务。机构化模式依据房屋产权、租赁权及代理权的差异,可分为重资产自持、中资产包租、轻资产托管三类。其中,轻资产托管模式是指业主委托专业租赁机构代为面向租客提供租赁服务,房屋租赁收益归业主所有,专业租赁机构则通过提供服务获取收益;在此模式下,专业租赁机构受产权人(出租人)委托代理房屋租赁事宜,业主保留房屋租赁权。

当前,租赁行业存在低毛利的特性 ,这也使得轻资产托管服务虽然成为主流模式,但必须依赖规模化与效率化。只有大型机构长期投入精力在规模拓展和效率提升上深耕细作,才能够让服务具备穿透性,切实满足市场需求。

在行业发展浪潮中,住房租赁企业持续迭代商业模式,呈现向“轻”“重”两极分化的发展态势。其中,重资产模式以集中式项目开发、长期资本投入为核心特征,通过持有房源所有权实现对居住品质的深度把控,更适合资金实力雄厚的企业布局;而轻资产托管模式则通过整合分散化房源、提供标准化服务,以“租金平进平出 + 服务收费”的透明机制,覆盖从租客精准匹配、租金代收代缴到日常维修维护、租赁纠纷协调的全周期服务。这种模式既有效保障了业主的资产收益权益,又精准满足了租客对优质租后服务的核心需求,正逐步成为住房租赁企业的主流选择,推动行业价值逻辑发生深刻重塑。

轻资产托管模式的核心优势之一在于推动服务透明化,并为客户提供更丰富的品质化服务选择。其创新内核在于彻底摒弃了传统“二房东”吃差价的盈利模式,业主最终到手租金为租客实际支付金额扣除合理租务服务费后的净额,收支明细清晰可溯。在此模式下,轻资产托管机构为实现可持续盈利,具备更强的驱动力去深度拆解、精准挖掘市场租赁需求,进而持续升级租赁产品体系与服务标准,形成“需求 - 服务 - 盈利”的正向循环。

该模式更直击业主出租痛点,通过释放优质房源优化市场供需关系。针对业主普遍面临的“自主出租耗费精力、租金收益不稳定、委托传统二房东缺乏信任”等难题,轻资产托管机构提供从租客搜寻筛选、租赁交易签约、租金按时收取到租后全程管理的一站式服务;同时会对房源的居住环境、安全设施及基础设备进行标准化优化与配置,全面改善房源品质,并为业主提供租金保障、资产安全等风险兜底服务。这些举措有效提升了业主的出租意愿与满意度,促使更多闲置房源进入规范化租赁市场,缓解供需结构性矛盾。

随着租赁机构向轻资产托管模式迭代,其与用户的关系已从过去的“零和”关系转为“正和”关系。机构不再依赖单纯追逐租金高溢价与用户争利,而是依托托管服务路径,将传统的租赁中介关系升级为深度绑定的租赁服务关系。用户在此过程中获得多重价值:一方面,无论是业主还是租户,都能享受到机构化运营带来的更稳定租赁保障与更优质的租后服务体验;另一方面,双方均可分享租金稳定性带来的现金流“增值红利”——业主通过长期稳定出租获得更持续的资产回报,租户则借助灵活的支付方式减轻租金集中支付压力。

展望未来,轻资产托管模式必将成为“大租赁时代”的主流发展方向,也将为安全高效盘活居民自有分散式租赁房源提供重要抓手。在行业监管层面,该模式将大量私人业主房源纳入专业机构的规范化运营体系,使政府能够更精准地掌握市场动态、更有针对性地应对潜在问题,从而促进政府与机构间形成良性互动的监管生态,为住房租赁市场的高质量发展奠定坚实基础。