“地王”频现 上海豪宅市场井喷（二）

同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策面利好叠加的驱动、市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“地王”频现、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。

“地王”频现推高豪宅市场

根据德佑链家半年报数据显示，上半年上海高端商品住宅成交均价为70144元/平方米，较去年上半年上涨7%。自2014年底以来，高端商品住宅市场便成交火热，并且这一热度一直延续到今年。而二季度以来，高端商品住宅交易更是高烧不退，单月销售套数一直保持在800套以上，特别是5、6月份，单月成交套数均突破千套，6月更是高达1398套，刷新5月纪录再创历史新高。

与此同时，上海上半年的土拍市场也是热火朝天。闸北地区地王频现，华润、华发以及金融街等重量级房企高价拿地，落子上海闸北。

值得注意的是，近两年上海内环土地却处于近乎零供应的局面，据上海市规划和国土资源管理局的公告显示，2014年上海地区以纯居住地块入市为主，主要位于金山区和青浦区，都属远郊地区。有业内人士指出，在内环住宅用地面临断供之忧的背景下，开发一块就少一块，致使位于上海中心区域楼盘的价值凸显无遗。

张宏伟认为，目前上海市中心的地块，出让一块少一块，土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块走高端豪宅的路线。比如，在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现。其未来升值及增值价值也值得期待。

上海一家房地产开发商内部人士表示：“上海闸北近期地王频出，先是华润华发158.5亿元拿下土地，再到最近金融街竞得的上海火车站北广场88亿元总价地王，其中该板块住宅预计未来售价将冲击9万元每平方米。目前大宁板块均价每平方米已接近7.5万元。从远期来看，还有非常大的项目成长空间。”

而在业内人士看来，因为市中心优质地块的稀缺性，导致一些房企谋求变革，他们在拿不到一线优质地块的前提下在一线产品的开发上下起了功夫。唐华指出：“目前的情况是上海市中心也没有那么多的土地再推出来，所以有些开发商只能在上海的中外环拿一些地。现在有些开发商的策略是如果拿不到一线的地块，就做一线的品质。豪宅最重要的因素还是其地段，但是现在上海豪宅市场上越来越多的地段相对比较偏的项目也被业内归类为豪宅项目。也就是开发商将产品的价值进行了最大化的提升。比如方兴金茂府以及星河湾就是比较好的例子。”

记者在采访中还了解到，方兴大宁金茂府项目在前期推盘时还推出了均价在10.6万元每平方米的订制户型。有分析人士认为，在大宁这个并不是特别成熟的核心板块推出10万元+每平方米以上的产品，显示出了公司的胆识。在接受记者采访时，方兴大宁金茂府相关负责人表示：“均价10.6万元每平方米的顶层产品，特别针对于金字塔顶尖的少量人群。这类客户购买力强，同时对产品的挑剔度极高，从我们目前成交的热销情况来看，也印证了一点：对好的产品，客户是愿意买单的。”

下半年市场或迎短暂回调

由于多重利好因素的驱动，2015年上海天价豪宅成交套数超过10套的项目就高达6个，其中茂名公馆36套、嘉天汇御苑27套、凯旋滨江园22套、东郊花园15套、苏河湾华侨城12套。对此，业内人士分析称，2015年下半年，市场对政府或将再次出台刺激政策的预期有望进一步提振购买情绪。