目前是促进市场健康化的契机
环球人物杂志：说到波动，在一个正常的市场里，价格波动是正常的，但事实上中国并没有经历过一个成熟经济体应有的“发展—繁荣—衰退—复苏”的完整过程。未来单边市还会继续吗？
贾康：如果楼市现在进入一个波动的、分化的阶段，正好是一次改变和结束单边市的全民教育：今后对房屋交易价格要分线、分市、分段、分型、分类。
分线，就是一、二、三、四线城市的房价可能会有明显区别。分线后还要分市，同一线的不同城市也可能有明显区别。接着还得分段，即同一个城市里不同地段的房价也可能大相径庭。比如北京，有人说现在出现了下调案例，我一问五环之内并没有，只是在大兴、通州有个别案例，这就体现了地段的不同。再往下还得分型，户型、朝向、楼层、具体特点，都会导致价格不同。再往下还得分类，比如是学区房还是非学区房，等等。市场分化后，所有和不动产发生关联的社会成员要一起学习，形成对市场的基本认识，顺应市场要求防范风险，优化自己的具体决策。目前应是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机。
环球人物杂志：市场分化后，未来会像以前那样短暂停滞后强烈反弹吗？
贾康：现在政府决策层已经有了新的调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位，这样，低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就托起来了。另一方面在商品房领域，市场应在小幅正常波动中优化配置，健康发展。我们现在越来越有可能接近这个境界了。应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择把原来不得已而为之的限购等行政手段和措施趁此机会淡出、收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这是一个需渐进掌握的过程。目前所有的迹象合在一起，对市场分化总体上应该给予正面评价。其后的中长期制度建设如跟上了，应能有效防止超出正常幅度的强烈大反弹。
环球人物杂志：那是否可以认为，中国楼市的泡沫目前正在缩小？
贾康：所谓泡沫，在概念上有这么一个说法：没有破的时候你不知道它在哪。现在就有这个特点，在温州、鄂尔多斯的具体案例中，泡沫破灭产生的局部冲击是很强烈的，但各个地方的情况不一样，有些地区不排除泡沫化程度高一点，但刺破泡沫的过程要尽可能地柔性处理，在这方面，政府会注意的。
政府和市场各司其职
环球人物杂志：十八大后，政府似乎不再刻意强调调控和遏制房价。
贾康：因为政府已清晰地把重点放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供给如果在几年之内跟上来，就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用。那么，现在就没有必要特别强调在商品房、产权房这个概念上才有意义的房价调控。调控不是说不存在，而是我们现在不必刻意针对房价去强调这两个字。
环球人物杂志：房地产税出台有没有时间表？出台后能否抑制房价？
贾康：现在正在加快立法。但单纯地认为房地产税一出就能抑制房价，是理解有误。事实上，房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的大模样，但确实有利于减少一些楼市泡沫，也有利于降低住房空置率。
环球人物杂志：要解决房价问题，根本性思路与策略是怎样的？
贾康：政府和市场各司其职。我们目前在宏观调控层面应说是实行“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。就是说，商品房的房价再高，与使低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。政府要做的是首先托住“廉租房”与“公租房”合二为一这个底，其次要积极发展更高一层的“共有产权房”，使刚刚毕业进入社会的年轻白领等没有实力买完全产权房的群体不用去当“房奴”。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管好土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了，其余的事情交给市场去解决。
双轨统筹调控框架现在前所未有地明确，政府部门聚精会神地把几千万套保障房做实、做好，而且保障房概念下已更清晰地把廉租和公租两个概念并轨，这都是值得称道的进步。
环球人物杂志：普通老百姓现在应该买房吗？北京的合理房价是多少？
贾康：合理房价不可能有一个可以拿来就套用的具体的量化标准。对商品房最有说服力的“合理”，就是公平竞争中的市场定价。当然前提是城市保障房能够达到有效供给较充分的状态，剩下的就应该让市场来决定价位。对于有支付能力者，要解决购房住房问题的话，现在应是一波好时机，但如果没有基本的支付能力，还是应考虑租房。
环球人物杂志：对于租房者，政府应出台哪些配套措施保障他们的利益？
贾康：现在虽然看起来有租房市场，但并没有一个稳定的、服务水平较高的房源市场。当房价上行时，房东总是希望租期越短越好，租金可以不断上调。这样，租房的年轻人无法作长期考虑如何安排生活、结婚生子，也不敢进行像样的装修，过更有质量的家居生活。要解决这些问题，必须有水平较高的规范文本契约，其中应锁定一个时间段的租金不涨，而且这个时间段应尽可能长一点，以保护租房者的利益。这些都需要由政府牵头促成一个有效力的法律框架和各地推出相关的标准契约文本。
本文来源：环球人物
责任编辑：
王晓易_NE0011
