梁上燕:地产企业不需要政府援手

一、高品质的楼盘，不会随着大势降价

主持人：梁女士，首先请问您，我们都知道星河湾一直卖的是高档住房。我们想知道富人阶层在这一轮的危机当中表现得怎么样，星河湾的楼盘是不是跑赢了大盘？

梁上燕：应该说星河湾是一个个案吧，因为他九年来一直只做两个盘。我们继08年的（销售）冠军之后，在2月份、3月份还是很旺销。

我们一直跟同行在分享，其实不单是房地产，各行各业都是一样的。也许自然界，经济规律都有冬天，但是我们的心不能有冬天。我觉得很多同行没能赢过来，最大的问题就是在等政策，都在说，命不好，市场不好，还有国际形势不好，政府的政策救市不够及时。但是星河湾有一句话说，事在人为，如果你心里有春天，你心里不会害怕冬天。早一点行动的话，是可以改变这种现状的。

主持人：有一个不可回避的事实，就是确实在这个冬天，很多人没有买房，很多房地产商的楼盘有积压的现象。你觉得星河湾的受众是一个什么样的群体，依然在这个冬天继续买房？

梁上燕：其实，市场中不单是星河湾在卖（高档楼盘），问题在于品质是否过硬。08年我们的楼盘基本上属于在北京为数不多的没有降价的楼盘。可以说从01年开始，广州星河湾每一年的价格都是很稳当地往上走，北京星河湾也是同样如此。所以，大家知道像这样高品质的盘，不会随着大势降价，也不会随着大势有一个很快的高高低低的起落。

另外一个角度，星河湾十年里只做了两个盘，很多企业在十年里面已经做了几十个盘了。过去的十年很多人说，梁总你们光有广州星河湾和北京星河湾是不够的，还要有青岛星河湾，每个地方都需要你去发展。现在全国仿星河湾的可能有一百多个项目，如果我们输出品牌，每平方（卖）500—1000块，这个都是很可观的利润。但是我们觉得，输出去的品牌，可能我们控制不了，品质就不会是星河湾的，我相信消费者也不会认。

二、未来房地产会不会疯狂增长要看市场

主持人：您觉得未来房地产还会复制近十年来的疯狂增长吗？

梁上燕：增长是肯定的，但是疯狂不疯狂，这要看市场等方面的东西。但是，我相信经过很多年，大家会冷静下来。但是什么事情会发生，其实有些东西不是你能预估的。你说一百多年的企业倒闭了有多少？他们其实也经过了疯狂，但是在1929年的时候大萧条就出现了。他们也是经过很高的时候，也经过很悲的谷底。1929年的时候，MBA就更旺了，所有的学校就更旺了，人们就开始很扎实地做。但是，1929年过后好几十年，大家又慢慢忘了。但是，我想这是市场规律，就象高和低，春天和冬天，这是自然界的规律，一定要遵守规律。人们会更冷静，更客观，我想这是必然的。

主持人：楼市大涨的时候，黄文仔先生曾经说过，这样的暴涨令开发商都心惊胆战。那个时候的感觉，再加上现在回头的反思，您觉得中国楼市的高价是不是正常的现象？

梁上燕：看你怎么说这个高价，高价也是有土地出让、政策很多方面原因造成的。大家在说百姓怎么解决？其实所有房产的税有一半是交给政府的，政府就要担起廉租房（的责任）。全世界都一样，不是所有人都买得起房子的。

我在伦敦看到，旁边就是一个公园，平民和贵族都可以享用。你看那些高楼很漂亮，那是廉租房，政府做的。当你收入超过（一定标准），你就不能租廉租房。当你收入低于保障的时候，你就可以住进政府给你提供的房子。居者有其屋，不代表都买得起房。中国应该从政策、市场，方方面面去改变，不是说光对着开发商。

这么多年，我们可以看到城市的发展，城市的变化，其实跟房地产行业有很大的关系。只不过在发展过程中，如何规范行业，规范今后的发展，这是我们要面对的。有人杀人我们就都是杀人犯，这是非常不客观的。

过去政府就是谁发展得快，土地就拍出去（给谁），地方政府各自为政。赶快把土地拍卖出去，先收了钱，这样（地方政府）自己的GDP就上去了。这都是当时政策上的一些漏洞促成了这样盲目发展的过程。

三、我们受政府政策影响很小

主持人：很多开发商都抱怨说政府给的信号不明白，不清晰。或者变化太多。您是怎么判断政府的政策到底是不是会影响到开发商，影响到消费者的购房心理？

梁上燕：这个客观存在是永远都会有的。我们不能说今天天气不好，下雨了，刮风了，你是带着五六套衣服出去，还是只选择一套衣服，先出去了，带个披肩你就可以应付了。不能说，就需要等待、猜想。所以这个时候选定你的目标是很重要的。

就像十年前，我们没有选择大把（购买）土地，每天都有人找我们合作，我们就得顶住这个诱惑。我们只能就做这么多，我们就做品质，我们就做产品。这种坚持是非常重要的。其实这跟做人的道理完全一样。

我一直在呼吁，同行们不要再等，还是走自己的路，调整自己的心态往前走，肯定可以走出光明的一面。

主持人：星河湾现在主要的拿地手段是什么？有没有政府主动找星河湾参加土地的竞拍？

梁上燕：我刚才说天天都有土地，天天都有开发商，不用一分钱就可以合作。太多这样的合作机会了，只要你把星河湾的名字卖出去就行。这是一种诱惑，但是我们怕力不从心，我们怕做不到我们想要的品质，我们怕招人骂。所以，这么多年来的旺销就是因为我们的口碑好，是由业主和朋友推荐的。还有业主重新跟着我们的一期二期购买，有机会也欢迎到我们广州星河湾，（那里）看了六期，业主买了六期的都有。因为他对品质是有信心的。

四、2009年的困难在市场共赢

主持人：您刚才说09年是非常困难的一年，您觉得到底困难在哪里？

梁上燕：困难是市场共赢，国际的经济形势会进一步（变）差。有朋友刚从美国回来，他们看到律师楼一进去拜访，七八个大董事都出来了。过去十年不是这样的，一个大董事都没有，很忙很忙。但现在美国的房产彻底破产了，一单生意没有。大学生在美国（被）辞退的时候，一下子就是半年失业。在欧洲，更多的工厂是停工，裁员。所以，中国不可能不受到欧美的影响，因为我们做出口贸易的中小企业遇到很大的困难，在这个时候不是那么简单、那么快就能够恢复的。

所以，我们估计在09年，尽管政府给了很多政策，中国的内部自救力量很强，但是出口部分，因为欧美的经济形势不容乐观，现在中国已经不能独善其身了，不是中国自己的问题，而是全世界的问题。所以，会影响到中国，影响到更多的中小企业，影响到很多人的失业。这是必然存在的。

主持人：您刚才说中国内部的消费力还是很强的，很多房地产商说中国是有刚性需求的。您觉得是不是真的有刚性需求？刚性需求到底是什么？

梁上燕：（刚性需求）其实非常大。因为中国人历来爱买房子，像小伙子要结婚了，明明家里父母亲都已经有房子了，但是对生活方式的追求不一样，他还是希望自己有独立的空间。

中国现在也是敞开大门让外国人在中国投资，现在限外令又解决了。这又会增加买房子的部分（需求）。比如韩国，他希望十年后，可能有四分之一的韩国人在中国（居住）。现在有三千多万韩国人，有4百万在美国，3百万在日本，2百万在中国。未来的增加会有一个非常大的量。

我昨天接待了一个岛国论坛，全世界有50多岛国，每个岛国都很小。将来可能会被淹没，所以他们现在在中国寻找“国中国”。像这样的话，很多很多的机会，企业的继续发展，都会带来房子的刚性需求。因为土地是有限的，不像其他的资源可以再生。

主持人：08年的这场危机，很多人说这是拐点，行业泡沫破裂之后下行的一个拐点。您觉得是一个拐点，还是一个正常的回调？

梁上燕：其实拐点和回调没有多大的差异，因为任何东西都是有规律的。高与低所有东西都是（有规律）的。我们每天最快乐的时候，可能也会悲从中来。就像我们坐过山车，我们各方面不可能一直往上冲，都有一个回落。问题是你在做企业的同时，你要是看得准这个市场，把住自己的步伐，就不会随波逐流。这是给大家的一个教训。不要只想着永远都没有尽头。这是违反规律的。

五、我的商业信仰就是诚信

主持人：您经商这么多年，有没有总结过，自己是不是有商业信仰？

梁上燕：这是肯定的。诚实，这是基本的，因为只有诚你才能面对你自己。我相信随着中国发展环境的改变，很多中国人都在改变。

主持人：现在经济形势不太好，我们都知道银行肯定倾向于把款贷给……

梁上燕：（给）有信誉的企业，有品质的企业。所以，这就是我们黄董事长在（接受）媒体采访的时候说到的，其实房产不用救，不是说没困难，而是我们认为更多的中小企业比房地产更困难，是要大众关注的点更多，跟老百姓更密切。其实更多的中小企业需要政府救，而房地产如果他是力主做品质，又有市场支撑着，他也会贷到款的。

主持人：像星河湾这种信誉很好的企业，他的资金链，融资渠道是不会有任何问题的。

梁上燕：没有问题的。我们一向都没有去负这种债（指不良贷款），没有向社会融资，一直都是很正常。如果我们想做，多少土地，银行都会跟着走（贷款）。这么多年来，我们都是银行的诚信单位，无论好与坏的时候，都是一个很好的诚信单位，尤其是08年这样的危机下。2001年我们也是遇到政府的政策调整，05年我们在北京推出星河湾的时候，7月1号开盘，政府的政策比现在还严格，619、国六条全部都出来了。我们经常说（笑），我们开盘老是生不逢时，问题在于你是一个什么心态，你的底子打得好不好。（注：2006年6月19日，北京市工商行政管理局下发给各分局第14号文件：从即日起暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办照，即“民宅禁商”。）