开发业务利润降两成“拖后腿” 华润置地上半年增收不增利

经历了去年业绩的逆势上涨之后，今年以来，龙头房企华润置地也涨不动了。

8月28日，华润置地（1109.HK)发布2024年上半年业绩报告并召开了业绩电话会议。半年度业绩报告数据显示，2024年上半年，华润置地实现营业额791亿元，同比增长8.4%；核心净利润107亿元，同比下降5.3%。

很明显，华润置地也出现了增收不增利的情况。究其原因，开发销售型业务的下行，是华润置地增收不增利的重要原因。

开发业务利润下降两成

华润置地主营两大业务，即开发销售型业务，以及经常性收入业务。华润置地半年度业绩报告显示，今年上半年，公司开发销售型业务、经常性收入业务的营业额分别为591亿元、200亿元，同比均有9%的增长；核心净利润分别为52亿元、55亿元，同比分别减少19%、增长14%。

相较曾经雷打不动的主业——开发销售型业务，如今，经常性收入业务在华润置地的利润中占据了上风。换句话说，今年上半年，占华润置地营收总额近25%的经常性收入业务，已为公司贡献了一半以上的利润。尽管九成以上房地产开发项目都在一二线城市，抗跌性更强，但华润置地一直强调的开发销售型业务“高能级”布局，还是没能逃过房地产行业的下行周期。

今年上半年华润置地开发销售型业务签约额1247亿元，同比下降27%。除了销售额和回款，开发销售型业务的毛利率也在肉眼可见地下降。中期业绩报告显示，今年上半年，华润置地综合毛利率为22.3%，同比下降3.4个百分点。其中，开发销售型业务毛利率为12.4%，同比下降4.6个百分点。

相比于开发销售型业务的颓势，华润置地经营性不动产业务则整体呈现出经营向好的态势，今年上半年在营收、核心净利润均同比上涨的情况下，毛利率还同比提升了0.2个百分点，至71.5%。

“收租”业务担大任

那么，占据华润置地核心净利润半壁江山的经常性收入业务的经营情况到底如何？

根据华润置地的半年度业绩报告，经常性收入业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务三大类。经营性不动产业务指投资物业租赁，相关物业由华润置地自行开发分租；轻资产管理业务是指商业运营及物业管理；生态圈要素型业务包括建筑施工、代建代运营、长租公寓及产业地产等。

2024年上半年，华润置地经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务的营业额分别为114.7亿元、58.9亿元、26.4亿元，核心净利润分别为45亿元、7亿元、3亿元。如今，在收入占比较高，以及毛利率较高的作用下，经营性不动产业务已经成为经常性收入业务，以及华润置地的利润大头来源。

具体来看，经营性不动产中，购物中心出租率最高，今年上半年，华润置地旗下82个在营购物中心出租率97.3%，同比提升1.1个百分点；实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%；租金收入94.8亿元，同比增长9.7%。

写字楼的经营情况则不如购物中心。今年上半年，华润置地旗下21座写字楼租金收入为9.5亿元，同比下降4.9%；写字楼出租率75%，同比下降6.8个百分点。“主要受近期刚入市的济南置地中心T1处于出租率爬升初期影响。”华润置地在业绩报告中如此解释。

酒店业务的经营情况也不太理想。今年上半年，华润置地在营的17家酒店营业额为10.4亿元，同比下降3.8%；酒店平均入住率为62.5%，同比下降1.4个百分点。

华润置地的轻资产管理业务，收入来源主要是旗下的物业管理上市公司——华润万象生活（12309.HK）。今年上半年，华润万象生活实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%；核心净利润17.7亿元，同比增长24.2%。

生态圈要素型服务方面，今年上半年，建筑业务、代建代运营业务、租赁住房业务、文体场馆运营业务分别实现12亿元、6.9亿元、2.4亿元、3.0亿元的收入。

财务管理方面，截至今年6月末，华润置地总借贷2511亿元，持有银行结余及现金1183亿元。净有息负债率33.6%，较2023年年底增加1个百分点。有息负债中，一年内到期的短期债务约26%。债务水平整体处于安全区间。

对于公司未来的业绩指引，华润置地首席财务官郭世清表示，“一定要跑赢行业大势”，另一个指标则是要保持行业前四（的规模），核心净利润保持平稳。具体到业务上，开发业务毛利率争取在10%～15%之间，经营性不动产的毛利率在65%～70%之间。争取购物中心的租金收入增速10%的增长，毛利率在70%～75%之间。

基于上述业绩情况，华润置地董事会决议宣派2024年中期股息每股0.2元，同比增长1.0%。8月29日，华润置地股价低开高走，收盘股价为21.25港元/股，微涨1.67%。