利润报警，中海地产“瘦身”

利润增长愈发艰难的中海地产，终于采取行动了。

他们下定决心，把所有的区域公司都给砍了：华东、华南、北部、中西部四大区域被全面撤销。

这是2026年第一家全面裁撤区域公司的头部央企。四大区域解散后，中海地产将形成“总部-城市”的两级架构。

说个背景，去年，头部央企都在朝组织动刀，纷纷撤掉区域，从这个角度来说，中海差不多是动手最晚的一批了。

毕竟，距离中海地产痛失行业“利润王”的桂冠，已经过去了整整四年。

他们的组织架构调整还停留在2022年。当时，中海地产将原有的五大区域公司合并为华北、华东、华南、中西部四大区域，同时合并了长春、哈尔滨；广州、佛山等多个城市公司。

但是，都进了同一个坑。

那一年，中海归母净利润同比下降42.06%，接近腰斩，并创下最大跌幅纪录。

然后，保持了多年的“利润王”宝座被华润置地一举夺走。此后两者的利润差距持续拉大，到2024年，中海归母净利润已落后华润近百亿。

在这场利润塌方中，中海北方大区“突出”的有点明显。2024年从911.2亿掉到了559.4亿，内部排名从第一掉队到第三。

那么，中海的调整，是市场竞争加剧需要更灵活的组织形式，还是同行都在调整？

可能兼而有之。

他们试图做大部分头部房企正在做的，持续合并城市公司，加大筹码在核心城市拿地，以及推了成立四十多年来唯一的一条高端产品线：“玖序”系。

这都需要付出代价：需要更多的钱，需要更能干的人。

2024年，中海先是将云贵公司与重庆公司合并为西南公司；紧接着将沈阳公司和大连公司合并为辽宁公司。

被合并的区域有个特点：项目少、非重点拓展区。这或许是一次尝试，在区域大调整前先做“弹性测试”。

然后是人事调整的挑战。

2025年，中海进入高管频繁变动期。2025年3月，北方大区分管营销的副总经理刁鹏离职，同年5月杨智宇接替张韵乐，出任集团营销管理中心负责人。

紧接着6月份多个城市总换防，如深圳公司总经理赵亮调任深莞公司总经理。到年底调整仍在持续，2025年11月原北部大区副总经理王珏空降宁波任城市总，原宁波城市总陈仁新调入物业集团。

每一个名字调整的背后都是权力的变迁。更敏感的是区域公司一把手的调整。

当时，四大区域公司及负责人分别是北部区域的付熙嵬、华东区域的刘慧明、华南区域的刘显勇、中西部区域的刘长胜。

重要的是，47岁的刘慧明还担任集团副总裁，华东区域业绩最好，曾经刷新了上海单城销售纪录。

担任集团助理总裁的北部区域负责人付熙嵬有点尴尬，其主导的北京市场，中海的全口径销售额只拿到了第八名。

这些都不重要了。

他们都将回归集团总部，然后分管相应职能部门或城市公司。

一场关于权力与资源的再分配，在中海内部已然拉开序幕。

组织架构调整背后，从中海拿地的节奏和逻辑可以看出，大区的功能已明显弱化，甚至部分城市公司也不断被边缘化。

保住利润，中海的办法是，集中资源在高能级城市拿地、拿地、再拿地，用中海自己的话说就是：主流城市、主流地段、主流产品。

他们没有防火墙。只能在利润暴跌之后，发力拿地。

2023年至2025年这三年，中海豪掷约3075亿在全国拿地，连续三年拿地金额排在行业第一。

中海拿地的逻辑基本依照上述三大关键词。2025年前7月，中海在一线和强二线城市投资占比达到86%。2024年，中海将73.5%的权益购地金额集中投向了北京、上海、广州、深圳四个一线城市。

这种资源的高度集中，意味着绝大多数非核心区域失去了“弹药”补给。

这也是今天区域调整的一个伏笔，项目都没有了，有些城市已形同虚设。

中海的拿地是一场豪赌，甚至专门盯着“地王”拿。据亿翰智库研究显示，2025年前7月，中海获取的地块中有相当比例为“地王”，购得地王金额占比达到43%。

将近一半的比例都是地王。这是“地王收割机”，还是把风险放大到极致？不断下跌的利润还保得住吗？

（来源：亿翰智库、数据截至2025年8月13日）

地王项目最有可能建高端的“玖序”系。

中海曾经尝到过甜头。比如2024年，凭借新天地的顺昌玖里、恒昌玖里的风貌别墅、徐汇滨江的中海领邸玖序，只一年在上海的销售额就达到了700亿，创造了全国性房企在单个城市的最高销售纪录，其中顺昌玖里单盘销售额就高达196.5亿元。

另外，在北京京华玖序开盘热销，一度登顶2024年上半年新房网签销冠；深圳深湾玖序首开收金超100亿元。一时风头无两。

可是，放在中海面前的难题也很大，第一，一座城市也没办法到处都是“玖序”系，第二，不是一类城市最核心的土地，中海就没有办法卖了吗？

这种给自己加难度的做法，在去年，难住了中海。

他们单点爆破的成绩并没有延续到2025年。一个典型的项目是上海杨浦滨江的云邸玖章，热度是越开越冷，去年12月5日该项目六期开盘，推出了86套房源，截至2026年2月5日，只卖出去了5套。

确实，除了“玖序”系，中海在非核心区的其他高端产品卖得并不好。

比如北京的中海丽金府，2025年4月15日首次取证，截至2025年末，1060套房源仅签约170套，去化率仅16.04%。而中海·萬吉玖序网签去化率也只有59.46%（以上数据来源于北京商报）。

中海在产品端面临的问题是，销售和口碑高度集中于上海、深圳的“地王”项目和北京少数核心地段的“玖序”系。

为扭转局面，2025年底，中海又推出了全新的旗舰产品系列萬方安和，典型代表是北京树村“地王”项目安澜北京和“全球地王”安澜上海。

两个项目的去化情况都不太理想。

比如安澜北京，2026年1月开盘销售，合计推出261套房源，项目去化率仅30%。（数据截至1月30日。）

去年12月开盘的安澜上海，截至2026年2月5日，推出的211套房源仍有78套房源未售出，网签去化率也只有63%左右。

王牌项目承压以及非核心地段项目去化不理想，直接拖累了整体业绩。

2025年中海实现销售额2512亿元，比去年的3106亿元下降了19.1%，排名也从2024年的第二跌到了2025年的第三。

中海此次撤销四大区域之后，两大更深层次的挑战已经浮现：当“主流城市、主流地段”的土地红利逐渐稀薄，“主流产品”的市场表现又面临考验时，这场组织“瘦身手术”的最终疗效仍有待观察。

另一个无法回避的事实是，掌舵人颜建国将于2026年达到退休年龄，后续谁将接棒、又会带来怎样的战略新思维？这将直接影响中海未来的发展方向。

也就是说，中海最大的变化，出现在2026年。

项目的去化越来越难，高端的玖序系撑不起全局，全新的萬方安和救不了当下困局，曾经的“利润王”，如今连守住前三都要拼尽全力。

说到底，中海这一刀砍下去，砍的只是冗余的区域层级，却没能砍断中海多年来的路径依赖。组织架构的调整，不只是做减法瘦身，更重要的是，要在行业寒冬中找到自己的破局之路。

2026年的中海，唯有背水一战。