C位观察 | 孟晓苏：现已接近具备推行房地产税的条件

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编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

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NO.025 对话中房集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏

60S要点速读：

1.我国现已接近具备推行房地产税的条件。第一个条件是居民普遍拥有住房。我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，户均拥有住房1.5套；另一个条件是城市建设需要资金，但是这个资金现在没有一个合适的来源。

2.中国多年不征房产税，但是城市建设和城市维护资金并不是不收了，它从两个不该收费的群体收：一个群体是农民，廉价征地高价卖，土地差价只有少量返给农民；另一个群体是城市里的年轻人，高价地建成高价房，卖给最后买房的年轻人家庭。

3.可以用比较简单的方式征收房产税，分为三个方面：一是“见房就征”，即对全部城镇居民住房征税，有一套房就交一套税；二是“见证就退”，即凭纳税人身份证退税，一张身份证退税一套房；三是从小产权房起征房产税，因为小产权房没有交过土地出让金，通过纳税征收最适合。

正文：

现在已经接近具备征收房产税的条件

房产税是全世界各国各地通行的地方税种。在我国实行房改与启动住房商品化初期，就已经开始研究开征这一税种。2003年10月中共十六届三中全会决议明确提出：“实施城镇税费建设改革，具备条件时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。

现在我国住房建设与住房商品化已取得重大成果，让我国逐步具备了推行房地产税的条件。第一个条件是城镇居民住房自有率很高。根据央行2019年公布的官方统计，我国城镇居民家庭的住房拥有率达到96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。我国收入最低20%家庭的住房拥有率也达到89.1%。当然居民家庭房屋产权所在地不一定是工作地，譬如有人在北京或上海工作，而在原居住地有产权房也是拥有住房。

另一个条件是：尽管城市建设与维护都需要资金，但现在并没有合适的资金来源。所以解决方式不由自主地滑向了不合理的方向。虽然多年不征房产税，但是城市建设和城市维护的费用并不是不收了，它转向从两个不该收费的群体身上收：

一个群体是农民。廉价征地高价卖，从中寻求土地差价。在土地差价中只有极少量返给农民，多数都用于城市建设和城市维护，与农民群众没有直接关系。最近有专业机构给我提供了一个数据，我国历年土地差价总共有81万亿之多，返给农民的只有2万多亿，不到3%。这对于农民群众来说当然是一种剥夺。

另一个群体是城市里的年轻人。高价地建成高价房，卖给了城市最后买房的那批人，他们往往是年轻人家庭和农民进城的新市民家庭。

这两个低收入人群本来应当是享受政府政策照顾的群体，在现行税收制度下却要替城市其他群体交钱，成为城市建设与城市维护费用的主要承担者。这不符合“公平税赋”原则，是不合理的制度设计。

多年不征收房产税，让我们无意之中在城市里营造出一个利益群体。这个利益群体多年来靠政府从低收入群体拿钱，维护着他们的房屋资产权益，享受着房屋增值的利好，却不必为此交钱。这成为我国实行房产税的主要阻力。农村建设用地流转的最大障碍也是它。多年不征收城市房产税，造成政府对“土地财政”的依赖，靠着对农民土地廉价征收高价卖，来筹集城市建设与城市维护资金。

最近楼继伟撰文指出：“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点”。现在全国房地产市场仍然低迷不振，开征新税种可以等待一段时间。但是房产税长期拖延下去弊大于利，在全国楼市恢复正常后就可以征收。

房地产税到底该怎么征？——“见房就征，见证就退”

有人把征收房产税设计得非常复杂，弄得它难以征收。其实如果按照我的设计，征收房产税是比较简单的。分为三个方面：

第一叫“见房就征”。对于城镇居民住房有一套房就交一套税。因为所有房屋都处在城镇环境之中，地方政府就像物业公司一样维护着交通、环境、卫生、治安，所以房主也应该像交纳物业费那样去交纳物业税，即房产税。

“见房就征”的操作方式很简单。比如一个小区有2000套房屋，那就是2000个税源。这就比“某些房征，某些房不征”简单多了。如果某人有三套房，各在不同的城市，哪套是第一套房不征税呢？更不要按照家庭来免税，说一个家庭免征一套房的税，那不是催人离婚吗？

“见房就征”让房产税很好征，税收机构并不需要增加多大的成本。如果有人躲起来不交税怎么办？跑得了和尚跑不了庙。可以在门上贴催收单，或者通过别的方式催收。连续催收几年之后，履行法律手续可以把房屋拍卖，优先偿还税款，剩下的款项通知本人领走，那时候房主就会出现了。

“见房就征”当然对低收入群体和普通民众不公平，所以第二个做法就很重要，叫做“见证就退”。多数国家和地区对房产税实行退税制度，纳税以后不久就可以按照规定办理退税，我国也要实施房产税退税制度。中国城市与人口那么多，按照身份证退税比较简单，一张身份证可以退税一套房。单身的可以退一套，婚姻状态的就可以退两套，不用离婚避税。如果家里有老人，还可以退税三套或四套房。它是鼓励人们善待婚姻、赡养老人的“善法”，不是逼人离婚的“恶法”。

这种做法使征税与退税都没有多大成本，人们在交税以后，凭身份证就可以到税务机构退税。至于退的是哪套房的税，由纳税人自己定，税务机构把这退税登记到个人名下，再多退就不可能了。一张身份证只能退税一套房，大部分居民就没有意见了。如果是“房叔”“房婶”有十套八套房，那当然就不能都退回来了。

第三个办法是“从小产权房起征房产税”。小产权房现在占了城市居民住房面积的25%-30%，是一个很大的量。小产权房历史上没有交过土地出让金，一方面损害了公共利益，因为政府要花钱建设和维护城市，但是小产权房不交钱；另一方面它损害了那些守法居民，让没买小产权房的人吃亏，买小产权房的人占了便宜。

通过征收房产税的方式，可以把小产权房没有交纳的土地出让金年复一年交上来。小产权房的房产税税率应该比其它房屋高三倍到四倍。比如按照房产价值的2%来征收年税，如果房屋价值500万，一年就得交10万元，而且不能退税。连续交10年或15年，就把土地出让金补足了。过了这个期限之后，小产权房就可以和其它房屋税制并轨。这样就能形成可观的税收，又解决了历史遗留难题。

上海和重庆的房产税试点都有优化空间

上海和重庆的房产税试点都仍有优化空间。上海是“新房纳税”，重庆是“豪宅纳税”。他们当时为什么都愿意推出房产税试点？因为当时这两个城市都希望能够避免“限购”政策。结果它们实行了房产税试点，仍然没躲过限购。

上海试点的“新房纳税”政策是，不买新房原来的老房也不用交税，一旦买了新房，就“新账老账一块算”。这是一种限制居民买房的做法，属于房地产调控行为。重庆试点的情况也类似，只有房价高到一定程度才征税，这不符合房地产税征税原则，这样做很多房产税就收不上来。

我认为税制优劣在于本身的设计。房产税的征退都可以设计得比较简单，用低成本就可以征税和退税。这会让居民看到，房产税在征收中是公平的，在退税中更能做到公平。这样可以很容易起步房产税，没有人们担心的那么难。

农民与城里人的资产差异主要在房产上，城镇居民持有的房屋占了其家庭财富的60%，而农民的宅基地与房屋不值钱。如果按照中央文件要求，农村建设用地“与国有土地同等入市、同权同价”，那就是极大利好农民的政策。比如城里一套房子的价值是500万，那么农民宅基地与房产就应当逐渐追平500万。房价增值所释放出来的巨大财富价值，可以让农民群众永久性地不再返贫，将会形成巨大的经济拉动力，至少推动中国经济重现8%以上的增长，持续二十年以上。这就让“乡村振兴战略”可以给农民群众带来最大价值。

那么农宅的房产税收该不该收呢？如果房屋性质仍是农宅，那就没有多大价值，不必交税；如果是农宅变成小产权房，应当由小产权房持有者交税，而且要把补交土地出让金的内容也包含进来，多交税；如果农宅变成了“同等入市、同权同价”的商品房，从原来的几万块钱变成几百万元的价值，当然就应该交房产税，那时候交税就合理了。如果让农民群众自己选择，是维持自己的房产不能流通，因此不交房产税？还是让它与城里人的房子一样可以流通并巨量增值，因此要交纳房产税？我相信，农民群众都会高高兴兴地选择后者。

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