管清友：关键是要保障弱势购房者权益

管清友（如是金融研究院院长、首席经济学家）

60s要点速读：

1、住房租赁市场要实现住有所居的目标，政府要舍得拿出好地块，甚至城市中心或者企业扎堆的地方来盖廉租房。

2、今天我们讨论是否取消预售制度的问题，肯定不能一刀切，立即取消的风险会更大。因为很多开发企业，是在预售制的前提下做的财务安排，所以不能操之过急。

3、现在是不是买房的时机，这涉及到个人对行业的判断和经济前景的判断。买房最好不要有抄底的想法，不要用炒股票的心态去投资房产，每个人的情况不一样，资金实力也不一样。

正文：

01

中国经济当下的重点是重新激活经济和金融的流动性

对于当下的中国经济来说，最重要的是两点：一是继续推进复工复产，重新激活经济流动性，当经济失去流动性会出现大范围影响，交通物流受到影响，企业不能复工复产。

二是重新激活金融流动性。最近市场爆发了一些风险，出现了流动性问题。金融领域如何能快速处置风险，解决问题，重新将流动性能注入到实体经济当中去，打通从“宽货币”到“宽信用”通道非常关键。

02

房地产是系统性问题，需要政府部门通盘考虑和接入

房地产是经济恢复的重点，很多人低估了房地产恶化带来的连锁反应。房地产是全局性问题，需要系统性方案，由单一领域或单一部门很难解决。风险要迅速处置，企业和居民的预期要慢慢调整。

因为房地产是国民经济的支柱之一，你可以不喜欢它，但是你不能否认它的重要性。所以房地产行业下半年的重点任务是处置风险，恢复流动性这些方面，

总体上，房地产行业的恢复比市场预期的要慢，甚至出现了断供潮、断贷潮等超预期风险。这不仅仅是一个行业风险，更是金融风险，会快速蔓延扩大，甚至影响到上中下游的相关产业链。所以这个事要高度重视、迅速处置。去年四季度我们已经看到政策底到来，房地产调控逐步松动，从限购限贷的放松，到利率的调整，再到首套房首付比例的调整，都在做了。但这个行业太过庞大，并且发展逻辑发生了重大改变也确，一点一点地出调整措施，可能很难扭转局面。

无论是房地产还是整个中国经济，确实需要超常规的政策举措，才能彻底扭转预期。而超常规的举措，现在争议还比较大，分歧也比较大，因为一旦这样的政策出台，它是有后遗症的。通过经济政策去解决一些行业的问题，解决我们的局部和全局的问题的时候，不可能有圆满的方案，一定会有一些其他问题，但是两害相权取其轻，怎么去判断当前的局面，能够承受多大的后遗症，这些都需要考量。

03

预售制度不能一刀切，关键问题是加强资金监管，防范风险传染

对于预售制度的讨论，也有十几年了。从我们大力推进房地产市场化，最开始就在讨论预售制度。一开始房企融资比较困难，金融市场对于房地产市场的支持不够大，所以提到了预售制度。开发商从银行拿到贷款，购房者按月给银行还贷款。理论上来讲，银行已经把钱给了开发商，开发商拿这个钱应该把楼盖起来。

后来很多企业的财务安排、金融安排都是按照预售的方式去做的，这就涉及到金融管理、流动性管理的问题。所以立刻取消预售制度不是一个理性的选择。预售制度确实有它的问题，道理上来讲，开发商用购房者的钱盖了房子，业主已经提前交付了资金，现在一旦发生烂尾，购房者的权益受到了伤害，风险都在承受能力较弱的老百姓身上，这不仅仅是个金融风险问题，更是社会稳定问题。从链条来讲，商业银行已经把钱给了开发企业，这个钱应该是专款专用，专户管理的，出现烂尾一定是在管理上出了问题。

要么这钱被挪用了，要么这个钱干了别的，这就是我们经常说的，在这个链条里头，买酱油的钱不能拿去买醋。过去很多开发企业讲，资金要腾挪提高使用效率是有一定道理，但这个钱应该专款专用，专户管理，才能给开发企业降低风险，给银行也降低风险，同时保护购房者权益。

在整个房地产市场繁荣的时候，大家都觉得没问题，用买酱油的钱去买醋，同样一笔资金买完了之后再还回来了，这就是资金使用效率提高，周转率提高，应该是正常现象？但当房地产行业开始下行的时候，很多钱打酱油了，当你想要醋的时候发现是瓶酱油，甚至连酱油都没有了，问题就在这里。

今天我们讨论是否取消预售制度的问题，肯定不能一刀切，立即取消的风险会更大。因为很多开发企业，是在预售制的前提下做的财务安排，所以不能操之过急。

要解决当前死结，政府管理部门必须介入。现在一方面烂尾了，银行的资金已经交付，另一方面购房者每个月要还银行贷款，他们的态度和行为可以理解，这种呼声应该得到尊重。

从银行的角度分析，资金已经给到开发商，需要购房者按时还款。开发商出现风险后只能资金腾挪维持运转，但又需要符合监管要求，也会表示困难。这时必须要有政府的监管，统筹考虑介入，才能打破这个死结，否则就会出现多输的局面。这不仅仅是银行贷款的问题，也不是烂尾楼的问题，它最终是一个链条的金融风险。

04

过去买房并非投资能力强只是运气好，未来需加强保障轨建设

现在是不是买房的时机，这涉及到个人对行业的判断和经济前景的判断。买房最好不要有抄底的想法，不要用炒股票的心态去投资房产，每个人的情况不一样，资金实力也不一样。除非你是一个专业的房地产投资者，需要去判断节奏尽可能地买在底部的区域。但当前房地产市场发生了非常大的变化，行业周期变了、行业背景变了，买房所需要的专业知识和专业能力要求越来越高了。

在2019年以前，买房算不上投资，只是在这个时间段买房的人运气比较好，享受到房地产行业上升期的福利。因为现在复盘来看，几乎哪一年买都是对的，但越往后就会发现，由于行业周期的变化，金融环境的变化，房价的波动更大了。部分地区房价跌幅度很大，这就需要的更强的专业能力。所以不能把过去20年房地产行业的繁荣一当成投资的常态。

从其他国家的经验来看，解决超级大城市的住房问题非常困难。在任何国家的大城市中找不到离工作单位很近，价格较低，质量又好的房屋。更何况中国是一个经济成长速度高，体量大，城市分化严重的经济体。

我们所谓的房屋价格高低其实跟自己的心理感受、承受能力都有关系。大城市里基本上找不的我们说的理想状态：离公司近、住房条件又好又便宜。除非地区特别偏远，公司在当地区域可以进行建设，即使如此周边房价也会被这个大公司给带动抬高。周边房价都给抬起来了。这其实是一个比较冷酷的经济规律。

住房租赁市场要实现住有所居的目标，政府要舍得拿出好地块，甚至城市中心或者企业扎堆的地方来盖廉租房。中国的房地产发展，在1998年以后，一直在推双轨制发展，一个是市场轨，一个是保障轨。

从公共政策角度分析，保障轨需要提升发展速度。还有很多人在城市里买不起房，他们在这儿工作，需要生活，他需要比较方便地租到房子压力不会太大，这些年我们的保障轨还有很多不足，现在大家注意到了这个问题，但如何继续发展保障轨，仍是一个难解之题。