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深圳2020年楼市盘点:卖出了近五年最多的住宅

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2020年的深圳房地产市场,虽然遭遇了突如其来的疫情,但仍然经历了堪称火爆的一年。

3月,疫情影响尚未消退,深圳楼市已率先回暖。

4月,有热点区域的二手房挂牌单价上涨了几万元,房价“异动”背后,业内人士将原因归结为“货币政策的宽松”,而其中一个尤其引人关注的因素是,有部分房抵经营贷进入了楼市。

监管迅速出击。4月20日,中国人民银行深圳中心支行向深圳各商业银行下发通知,要求紧急自查房抵经营贷资金流入房地产市场的情况。

整个上半年,深圳的二手房呈现“量价齐升”行情。据深圳房地产信息网发布的数据,上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套,同比增加41.2%;中国房地产业协会数据则显示,6月末,深圳二手房均价达到74929元/平方米,相比上一年年底上涨幅度达到14.37%。

过热的行情招致了新一轮的严厉调控。

7月15日,深圳住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,深圳户籍家庭和个人购房,也需要提供三年以上社保或个税证明;个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;“非豪宅”的标准,须同时满足144平方米以下、实际成交总价低于750万元等几个条件。

一些人一夜之间突然失去了购房资格,但这并没有阻挡住“打新热”。最受关注的是,11月,网红豪宅新盘华润城润玺1期1171套房引发“万人抢房”热潮。

根据“715”调控新政,热点楼盘按照“无房客户优先”原则,但限价下的新房与二手房之间动辄几万元的价差产生的获利空间,催生了“代持炒房”,通俗来讲,有的人没有购房名额,通过寻找无房但有资格的亲戚朋友参与打新,获得获利机会。

11月28日,新华社发表了一篇《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》时评,其中提及,“打新热”现象警示,增加供给、新房限价之外,楼市调控还有很多事要做,比如建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效。

“深圳市房地产税征收试点”的传闻由此又一次浮出水面,深圳住建局迅速否认了这一传闻,但也指出,正在调查处理“代持炒房”问题。

12月30日,房地产服务商戴德梁行发布2020年深圳房地产市场总结及展望。根据其统计的数据,1-11月,深圳新建住宅与二手住宅销售面积分别为553.5万平方米、762.6万平方米,同比增幅达到28.7%、36.4%,前11个月两项指标已经超过2019年全年的水平,并且可以预判2020年全年住宅交易总量将稳居近五年之首。

戴德梁行认为,疫后楼市快速反弹的局面,与促经济、促消费之下流动性的释放密不可分:3月以来,M2突破过去34个月以来10%以下的增速,始终维持在10%以上,社会融资规模增速自6月份达到12.8%,创近28个月以来新高。以促进复工复产为目的的灵活货币政策也或多或少惠及房地产市场。尤其在集双区利好于一身的深圳,不断吸引来自全国的资金,也因此加剧了楼市的反弹。

需求端强劲的同时,2020年,深圳楼市的供应端也在明显发力。

深圳住建局4月印发的《住房发展2020年度实施计划》指出,深圳居住用地占建设用地的22.6%,远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准》中25%-40%的下限标准,难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。

结合《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》和“十四五”住房发展规划研究,建议通过新供应居住用地、工业用地功能调整等多种渠道,实现居住用地占全市建设用地比例逐步提高至25%。

2020年,深圳共计出让了30宗住宅用地。据戴德梁行统计的数据,新出让土地可建设住宅面积同比大增326%,居住供应增长可期。

深圳2020年楼市盘点:卖出了近五年最多的住宅,下一年房地产走势将如何?(数据来源:戴德梁行)

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为,短期内大幅增加的土地供应,以及可预期的多渠道供给将一定程度缓和市场对供不应求的焦虑心态。

而大规模保障性住房与人才房的未来供应,也将分流商品住宅市场的压力。深圳住建局局长张学凡在8月的一次公开讲话中称,“新加坡是学习榜样,未来要让深圳60%的市民,住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

张晓端表示,多渠道的供给增加,以及由产业、人口红利支撑的潜在需求,将在未来一段时期内稳定深圳楼市供需两旺的局面。

在预售管控之下对新盘的价格限制,将最终体现在市场对价格的预期上,进而一定程度平抑房价上涨的趋势,再结合供应增加等各种因素来看,深圳二手住宅价格涨幅或将有所放缓。

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