海航投资“去地产化”走完“最后一步”全面转型REITs与养老业务？

（原标题：海航投资“去地产化”走完“最后一步”全面转型REITs与养老业务？）

日前，海航投资发布公告称，旗下全资子公司天津亿城山水与百年人寿保险签订协议，由后者购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余资产，合同总金额达到12.73亿。

此外，亿城山水与北京星彩房地产达成补充协议，尚未完成销售的部分房源，一并在此次销售合同中转让百年人寿。

至此，天津地产项目——这一海航投资在内地的最后“拼图”，完成了剥离。

在房地产市场下行压力增大的环境下，海航投资主动处置部分低效资产，“去地产化”走完“最后一步”。

唯一在售的房地产项目易手

涉足多元业务领域的海航投资，前身是亿城集团。2013年，海航资本通过受让亿城集团19.98%股权成为公司控股股东。两年后，公司更名为海航投资，从此开启转型之路。此次易手的亿城堂庭项目，是海航投资唯一在售的房地产项目。

公开资料显示，亿城堂庭项目毗邻天津西站，涵盖高端住宅、洋房、居住式公寓及酒店式公寓，同时配套大型商业，是总建面45万㎡的城市级高端综合体。自2012年开盘以来，该项目销售额逐步攀升。

从天津房市看，亿城堂庭项目位于红桥区核心片区，与红桥区政府相邻。由于周边多为2000年左右老旧房源，亿城堂庭项目在区域中热度较高，单价从17500元上涨至30000元左右，前景可期。

不过，2020年疫情“黑天鹅事件”事件给楼市降温。出于提升公司经营业绩考虑，海航投资谋划剥离去化率已超三分之二的亿城堂庭项目。10月中旬，海航投资称将尽快完成全部天津亿城堂庭项目LOFT公寓销售，并加快推进写字楼及商业的出租/出售事项，以减少本次新冠疫情对销售工作的影响。

如今，靴子终于落地。公告显示，海航投资旗下全资子公司天津亿城山水拟与百年人寿保险签订协议，约定由后者购买亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位，项目包括各类物业的总可售面积10.30万㎡及车位1149个，合同总金额达12.73亿。

作为补充协议，天津亿城山水还与北京星彩房地产经纪签署补充协议，剩余少量房源一并在此次销售合同中转让百年人寿。

至此，海航投资唯一在售的房地产项目完成易手。由于多年无新增土地储备，剥离亿城堂庭项目，也意味着海航投资与房地产开发挥手告别。

剥离低效资产划下句点

早于2015年，海航投资就开启了房地产项目“卖卖卖”模式，其以退为进的转型策略，意图剥离低效资产，加速去库存。

先后剥离唐山、苏州等受宏观影响较大的二、三线城市资产，仅保留一线城市优质地产项目——天津亿城堂庭项目和上海前滩项目，以此来确保公司转型期营收稳定。

在此过程中，海航投资先后处置了多家子公司股权与债务，为公司回收了可观的现金流，也为其后的转型提供了充足的资金保障。

此次亿城堂庭项目易手，海航投资在答复媒体询问时，也如此表示，“销售完成后将直接促进了对公司房地产开发项目尾盘的去存化，对上市公司2020年业绩产生积极影响”。

事实上，近两年来，海航投资业绩受房地产业务拖累，表现不佳。2020年三季报显示，1月至9月，实现营收4195万，同比下滑75.86%；归属于上市公司股东的净利润亏损3349万元，较上年同期亏损增加。

海航投资便表示，疫情对房地产销售造成一定影响，且天津堂庭项目LOFT公寓销售已近尾盘，实际销售速度较前期放缓，出现销售进度及回款不如预期的情况，导致公司业绩下降，因此一直谋求出售。

如今，海航投资剥离低效资产划下句点，转型不动产基金与养老服务的尝试也初见成效。2020年半年报显示，海航投资超六成收入来自于不动产基金与养老服务，曾经的主业房地产只占到35%。而在2019年，两者的比例还是20.38%与79.62%，房地产占绝对主导。

业务类型完成切换后，海航投资转型效果初显。

REITs与养老业务前景可期

海航投资在公告中表示，自2013年开始，公司便谋划产业基金、不动产基金及养老产业管理综合平台的转型策略，加快布局多项不动产基金业务及养老业务。如今，REITs和养老等业务进展顺利。

三季报显示，海航投资目前拥有曼哈顿34街、纽约梅西百货两大REITs（不动产投资信托基金）项目，其项目标的资产均为美国纽约的商业地产。

曼哈顿34街REITs项目为位于纽约曼哈顿西34街与十大道交接处的土地开发项目，该项目已于2014年4月取得土地权，随着各类在建工程的逐渐交付，HudsonYards将成为集艺术、文化、商业、零售等为一体的新地标建筑群。而HudsonYards商圈不断发展及提升，将有利于曼哈顿34街REITs项目的未来升值。

梅西百货改造REITs项目，同曼哈顿相比，该位置租金更低，同时楼层空间设计更符合创业公司的需求。

根据国际房产顾问世邦魏理仕（CBRE）关于纽约布鲁克林区域的三季度报告，虽然受COVID-19疫情影响，租赁规模降低，但布鲁克林区域租赁询价仍保持在稳定水平，甚至较去年同期上涨7%。该项目所在的布鲁克林市中心（DowntownBrooklyn）次级市场是布鲁克林区域唯一一个实现2020年租赁规模超过去年的市场。

铁狮门一期所在的曼哈顿市中心（MidtownManhattan）区域位置好，租金稳定，发展势头良好，这些优质的REITs项目不仅为海航投资提供了稳定的现金来源，也为海航投资的转型打下来了良好基础。

今年8月，通过收购海南恒兴聚源的关联交易，海航投资10.89亿元买下曼哈顿34街REITs项目“铁狮门一期”。“铁狮门一期”计划于近年完工，规划开发为写字楼。

纽约梅西百货REITs项目启动更早。2019年1月，海航投资通过关联交易，获得海投一号77.7%合伙份额，投资“铁狮门三期”。目前，“铁狮门三期”项目装修正在加速推进中。

养老业务也在加速布局。三季报显示，位于北京石景山核心区的和悦家国际颐养社区获评北京市民政局、北京市养老行业协会颁发的北京市养老机构二星等级，不仅成为首批石景山区长期护理保险定点服务机构，还成长为北京市中高端养老机构的代表性和标杆性品牌。

此外，海航投资旗下养老平台、全资子公司北京养正投资有限公司，于今年9月与天津市普丰房地产签署合作意向书。双方就位于天津市大港区港西新城内的总建筑面积14000多平方米两块商业用地，进行“和悦家国际高端养老中心”的落地开发运营达成合作意向。这也意味着，海航投资在成功运营城市核心区高端养老机构品牌“和悦家”之后，首次完成品牌输出，成功落子天津，其运营模式与优秀品质为市场看好。

业内人士认为，海航投资战略转型坚决彻底，其REITs业务既有国家层面的扶持，也有海南自贸港建设红利，而具备可复制性与推广性的大健康养老服务，也是方兴未艾的朝阳行业，前景可期。