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1天26组客户看同一套房!上海9月二手房有多火?

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“9月太忙了,从早到晚一直在带客户看房,谈恋爱都没有时间了。”上海浦东新区一门店经理罗明对中证君吐槽道。

罗明的“忙”是上海二手房市场“金九行情”的一个缩影。刚刚过去的9月,上海二手房市场实在太“香”了!数据显示,上海9月份二手房成交量为3.1万套,同比增长超46%,环比增长超4%,9月上海二手房的成交量处于2017年以来的历史高位。与此同时,多名中介告诉中证君,9月以来,前来咨询二手房的客户明显增多,议价空间则有所缩小。

业内人士认为,上海9月二手房的火爆与疫情导致购房需求积压、改善需求强劲、上海政策稳定等多种因素相关。但是在强调稳地价、稳房价、稳预期的前提下,市场后续较难出现过热的情况。

9月上海二手房成交量创近4年来新高

一般来说,二手房市场会比新房更能体现楼市的真实情况。中证君走访上海各区域中介机构发现,疫情影响逐步减小后,上海二手房市场一直较为火爆,9月以来尤甚,咨询量和成交量有明显提高,房东跳价的情况也有所增加。

徐汇区一中介王浩告诉中证君,“疫情过后,上海二手房成交量一直很大,9月以来有点爆发,我们现在基本上能卖的房子都卖光了。”

罗明表示,“九月我们天天在外面带客户看房,门店几乎没有人,有房东一天最多接待26组客户看同一套房。成交周期更是明显缩短,很多房东挂房后3-5天就成交了,最快的当天挂牌即成交。”

杨浦东外滩区域区域一门店负责人李婷亦称,该门店9月二手成交量差不多是今年的高点,门店业务员9月平均一天至少带着客户看7-8套房,周末和节假日尤其忙,“不过,我们这片区域主要受动迁户的影响,8-9月他们动迁款也拿到了。”李婷补充说道。

买方购房需求强劲,顺势推动上海二手房价格上涨,房东“跳价”的现象也逐渐增多,议价空间明显缩小。

像王浩负责的豪宅区域二手房价上涨3%-5%,普通区域少一点。李婷告诉中证君,从4、5月到9月,其门店范围的二手房价格涨幅大致在5%至10%。

罗明表示,上海二手房大部分区域都在涨,学区房和商品房这种更受欢迎的涨得更为厉害,“很多房东卖房都是置换需求的,本来都准备先卖后买,一看这架势,都不敢先卖了。”

李婷对中证君举例称,上个月他负责的一套二手房,8月份房东报价1180万元,与买家8月初谈的价格是1100万,1080万也肯卖。但买家当时资金没到位。到9月中旬,房东最低要1150万元才肯卖,最后死磨硬泡1135万元成交。“9月二手房的议价空间很小,从挂牌到成交的价格大概就3%-5%,以前至少有5%-10%。”

1天26组客户看同一套房!上海9月二手房有多火?

来源:易居研究院

研究机构的数据也佐证了上海二手房市场的“火爆”。据易居研究院数据,9月,上海二手住宅成交套数约为3.1万套,环比增长4.2%,同比增长46.8%。9月上海二手房的成交量处于2017年以来的历史高位。

过热现象后续难以出现

为何9月上海二手房市场如此火爆?

中原地产市场分析师卢文曦告诉中证君,一方面,是受疫情影响,进入下半年,部分买家的购房节奏加速;另一方面,今年整体市场不错,上海政策本身又比较稳定,市场信心得到强化。同时,本身9月就是一个传统的销售旺季,买家可能更愿意在这个时候出手,卖家也愿意在这个时候挂牌,是买卖双方共同推动了这样一个行情。“但其实最近几个月也没有增长得特别明显,更多的是因为一些结构性变化导致的,比如说,偏中端的需求改善。”

上海链家研究院分析师杨雨蕾亦表示,增长主要来自改善型。分环线来看,增长主要来自外环以内,而且下半年以来二手房成交中改善型的占比有明显增加,套均面积和套均价格不断增长。此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示,银行贷款政策或收紧等因素都会使得购房者加快购房。

针对上海二手房后期走势,业内人士均认为,不会出现过热现象。

严跃进称,类似回暖是一个趋势,但是后续是否会持续升温,倒是有不确定性。杨雨蕾分析认为,从新增客户量和挂牌量来看,客房比下半年以来一路走高,说明市场保持着一定的热度。但目前调控并未放松,8月底更出台了开发商融资的“三条红线”,给房企的杠杆率设置上限,在强调稳地价、稳房价、稳预期的前提下,市场较难出现过热的情况。

“虽然9月上海二手房成交量创了新高,但是今年的高点可能也就这样了。因为本身到了四季度成交量就会慢慢地往下走,所以10月、11月份可能还是有一个震荡回落,再要看到3万套的概率几乎是没有了。“卢文曦进一步表示。

落户新政市场影响有限

值得注意的是,有观点称9月以来上海楼市的升温与落户政策的松动有关。

9月23日,上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》,将之前“以北京大学、清华大学为试点,探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生,符合基本申报条件可直接落户”的政策,范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”,包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学四所高校。

对此,杨雨蕾表示,大学生落户政策一是并没有出细则,二是公布时今年应届生已大学毕业。“而且也只是说今年的,没说后面也一直保持这个政策,所以这对于目前上海房地产市场并没有太大实质上的影响,只能说有个预期。”

严跃进亦认为,落户政策更多在于信号意义,因为本身这四所高校毕业生落户并不困难,但至少说明后续上海楼市的人口红利会增加,这使得2021年上海房地产市场有升温的可能。

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