黑天鹅风波落定，业绩、土储、融资三大维度透视新城控股

（原标题：黑天鹅风波落定，业绩、土储、融资三大维度透视新城控股）

6月16日，上海市普陀区人民法院依法不公开开庭审理王振华一案，庭审分两天进行，于6月17日当庭对被告人王振华作出判决，判处有期徒刑五年。

时隔近一年，案件结果尘埃落定。回归公司层面，事件发生以来，在新任董事长王晓松的带领下，新城控股（601155.SH）保持了稳健有序的发展态势。

公司于3月份披露的2019年年度报告显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

2020年，考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击，以及公司追求稳健发展的风格，新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元。但一季度以来，手握充足弹药的新城控股在融资、拿地端表现亮眼，一举拿下多幅优质地块，积极拓宽多元化融资渠道，这也反映了公司对于自身发展以及后续市场的充分信心。

经历27年的不断拼搏，这家从常州走出来的全国化房企已然迈入了全新的发展阶段。在3月31日举办的年度业绩说明上，新城控股董事长王晓松就表示，公司将“增量”转向“提质”，由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。在5月19日举办的年度股东大会上，王晓松也表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则来自于商业管理。“要把新城打造为百年老店。所以每到一个阶段，都会去思考下一个15年应该怎么做。”王晓松说。

保持规模之际，新城控股追求高质量、稳健、可持续增长，这也将是其长期坚持的战略路径。

业绩持续增长

追求稳健发展

2019年，在巨大的压力面前，在全体团队一致努力的情况下，新城控股依然超额完成了年度目标。

根据年报，2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。此外，报告期内，新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业，全年租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。

依靠持续稳定的盈利能力，新城控股通过较高比例的分红派息，给予投资者以丰厚回报。年报披露，公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。自2015年B转A股上市至今，在未开展股权融资的情况下，包含此次派息，新城控股已累计分红99.6亿。

在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

在商业地产板块，2019年全年21座吾悦广场满铺开业，截至2019年底，累计开业63座吾悦广场。根据年报，吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16%。截至2020年5月25，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。

尤为值得一提的，是新城控股在财务方面的稳健性。年报数据显示，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平；同时，净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%。

年报显示，2019年新城控股归母净利率为14.74%，毛利率达32.64％，均处于行业高位；加权平均净资产收益率为36.86%，位居行业前列。

截至2019年末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

今年以来，新城控股在业绩端继续保持稳健增长。4月28日，新城控股发布一季度业绩报告。今年一季度，新城控股实现营业收入约70.91亿元，同比增长约63.76%；归属于上市公司股东的净利润约2.73亿元，同比增长约31.96%。截至今年一季度末，新城控股的总资产约为4739.60亿元，同比增长约2.56%。东方证券的研报即指出，新城控股一季度业绩维持快速增长，公司控负债稳经营，销售额下降主要系受新冠疫情影响，考虑到公司布局城市区域及能级情况，预计后续销售有望逐步转好。

6月4日，新城控股(601155.SH)发布5月份经营简报。经营简报数据显示，今年5月，新城控股实现合同销售金额约224.12亿元，环比上升约24%，销售面积约203.93万平方米，单月销售面积同比增速转正；1-5月份公司累计实现合同销售金额约714.55亿元，累计销售面积约654.15万平方米。

在各大深耕城市，新城控股依然保持亮眼的销售表现。据克而瑞常州数据，今年前5月，新城控股在常州的全口径销售金额为40.04亿元，继续位居榜单第一。此外，在中指研究院公布的各城市销售榜单中，新城控股在南京和长沙的销售额分别为28.06亿元和14.32亿元，均位居当地房企前列。

拿地积极

投资端稳中求进

2019年，新城控股根据市场波动形势，并结合企业自身实际状况，适时灵活调整公司的拿地策略，抓住窗口期，以较低成本获取大量优质地块。根据年报信息，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，土储充裕，为公司后续发展提供坚实保障。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。

由于手握充足现金、融资渠道顺畅，今年以来，新城控股将加大在土地市场的投入，积极抓住市场低点、不断扩充土地储备，为后续发展蓄力。在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资。

例如2月7日，新城控股通过网上竞拍方式，成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地，地块性质为商业兼住宅开发用地，将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后，新城控股于云南布局的第六座吾悦广场。

据不完全统计，一季度新城控股接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

4月份，新城控股继续踏准市场节奏积极补仓，不仅在疫情之后复苏较快的一二线核心城市持续深耕，如北京、天津、苏州、温州、西安、杭州等地，还不断在发展潜力较大的重点省会城市寻找投资机会，落地吾悦广场。

经营简报数据显示，4月新城控股总计拿下12幅地块，其中11幅为住宅地块，分布于北京、天津、苏州、西安、常州、西安等地。例如，4月29日，公司通过挂牌方式取得北京市编号为京土整储挂(兴)[2020]010号地块，总价29.4亿元。该地块位于北京市大兴区西红门镇，东至西红门镇东区三号路，南至保障房项目地块，西至B组团土地一级开发（3）项目地块，北至向阳西路，总地上建筑面积约为7.56万平方米，目前新城控股拥有该项目100%权益。

在商业地块方面，4月30日，新城控股摘得乌鲁木齐米东区481亩商住地块，这标志着吾悦广场在乌鲁木齐米东区的正式落地。吾悦广场项目的成功进驻，填补了米东区大型城市综合体的空白，有利于加快提升米东区乃至整个乌鲁木齐中心城区商业品质，促进当地居民消费升级，在完善城市功能、打造城市新地标、满足市民多元化消费需求等方面具有重要意义。

近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前，新城控股已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安、银川、西宁、乌鲁木齐等省会城市。

进入5月份，新城控股再次新增10个项目。公司不仅在上海、天津、苏州等核心一二线城市持续扩大战略布局，还基于其深耕长三角的地缘优势，继续拓展南通、常州、宿迁等长三角城市，进一步扩大公司在长三角区域的市场份额。数据显示，新城控股5月新增项目总出让面积约80.81万平方米，计容总建面195.03万平方米，权益地价约77.27亿元。

据克而瑞研究中心近期发布的《2020年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。

值得一提的是，今年以来，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州、西安、郑州、昆明、南昌等核心一二线及省会城市的项目，持续加大高能级城市布局，优化企业布局结构。

天风证券最新研报指出，新城控股1-5月销售金额恢复至去年同期的近八成，完成2020年销售目标的28.6%，相比于往年当前目标完成率较低，主要和疫情影响之下推货节奏铺排变化有关。考虑到4-5月份，公司拿地力度有明显提升，且拿地能级以长三角为主，并结构性进入一二线城市，下半年货源或增加较为明显，天风证券判断，随着下半年货源的增加，公司有望稳步实现全年2500亿元的销售目标。

进入6月份，新城控股的拿地节奏依然在稳步推进。6月3日，新城控股以底价7.6亿元摘得江门市一宗商住用地，楼面价5925元/平方米；6月5日，据浙江省土地使用权网上交易系统公示，新城控股以28.64亿元竞得温州市龙湾区一宗商住地；6月11日，新城控股一日内在山东济南和浙江金华接连拿下两幅地块；6月15日，新城控股摘得山西运城盐湖项目，这意味着吾悦广场正式落地山西运城；6月17日，新城控股通过合作方式，拿下石家庄市一幅住宅地块。

积极融资

流动性充裕

在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，缓解资金压力。2019年，公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至2019年年末末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。

去年四季度尤其是进入到2020年以来，新城控股在融资端表现积极。继去年12月新城控股发行一笔3.5亿美元的高级无抵押债券后，1月15日，其境外子公司新城环球有限公司（NEW METRO GLOBAL LIMITED）成功发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%；1月份，母公司新城发展还完成配股计划，募资27.11亿港元。

3月3日，新城控股发布公告称，为优化债务结构、降低融资成本，拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币）；3月9日，新城控股完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%。

在3月底举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层透露，近期公司先后发行了美元债、公司债以及超短融，吾悦广场经营性物业贷、CMBS资产证券化产品也在正常开展，加上银行间接融资，能满足公司发展需要。公司目标是降低融资成本、拉长融资期限。

6月4日，据上清所披露，新城控股成功发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，发行期限为270天，票面利率5.15%。据悉，该笔债券为新城控股2020年度第四期超短期融资券。

此外，6月5日，新城控股母公司新城发展(01030.HK)发布公告称，拟发行金额为4亿美元的优先票据，利率6.45%，当前拟将票据的所得款项净额用于偿还若干其境外债务，已就票据于新交所上市及报价取得原则性批准。